Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, проблемы и перспективы развития

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства ферм не является типичной. Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию [18, с. 127].

Аграрная сфера сильно зависит  от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос  на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. (Что и наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг. нашего столетия). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как  правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли [15с. 152].

 

 

1.3  Механизм ценообразования

 

Ценообразование на рынке земли  зависит от специфики данного фактора производства, которая проявляется в следующем:

• в ее неподвижности;
• в ее фиксированности с точки зрения общего количества;
• в совершенно неэластичном предложении;
• в том, что используется в любом виде хозяйственной деятельности.

С экономической точки зрения, наиболее важное свойство земли заключается в том, что ее количество невозможно увеличить при росте ее цены либо уменьшить при понижении цены.

Совершенно неэластичное предложение  земли означает, что цена на землю определяется уровнем спроса на отдельные участки. Цена на землю связана с земельной рентой — ценой услуг земли. Цена на землю представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли [1 с. 84]

Допустим, что какой-то участок  земли в прошлом году приносил ренту в сумме . Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Пусть текущая рыночная ставка ссудного процента составляет величину r. Тогда цена земли равна:

 

                                          = ,                                        (1.2)

 

где - коэффициент дисконтирования.

     При этом необходимо  учитывать два момента. Во-первых, поскольку цена земли – это бессрочное вложение капитала, то суммирование начинается с единицы и уходит в бесконечность.

 

                                       n , то .                              (1.3)

 

Во-вторых, поскольку  становиться все меньше с возрастанием n, новое количество, добавляемое к полученной сумме, постепенно приближается к нулю по мере того, как n приближается к бесконечности. Сумма в формуле достигает предела, когда за каждый год одинакова. Этот предел равен:

                           = = =                         (1.4)

 

где  R - годовая рента,

       r - рыночная ставка ссудного процента.

Экономической рентой называется разница между фактической платой за использование ресурса и минимальным количеством средств, которое необходимо заплатить владельцам факторов, чтобы они cогласились продавать факторы на рынке [17с. 127]

Экономическая рента — плата  за пользование землей и другими строго ограниченными ресурсами. Величина земельной ренты целиком определяется спросом на земельные участки.

Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние.

Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот. Рента выступает в двух основных формах:

• чистая экономическая рента как доход, приносимый производственным ресурсом только в силу его абсолютной ограниченности (абсолютной неэластичности предложения);
• дифференциальная рента как доход, приносимый производственным ресурсом в зависимости от его качества.

Понятие ренты применимо не только к земле, но и к любому фактору, предложение которого фиксировано.

 

Рисунок 1.3 – Изменение ренты на землю

П р и м е  ч а н и е -  Источник: [6 с. 152]   

Земельные участки отличаются друг от друга своей продуктивностью, которая предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т. д. Это является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Предположим, что три участка земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки, ровные по площади и вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, различаются по предельным и средним издержкам на единицу продукции (рис. 1.3). На лучшем участке (рис. 1.3, а) будет получена дифференциальная рента-площадь прямоугольника ВРЕК; на среднем участке (рис. 1.3, б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (рис. 1.3, в) образуется убыток. Другим фактором, формирующим ценообразование на рынке земли, выступает налогообложение [6, с. 152].

 

 

1.4  Налогообложение земли

 

Постоянство предложения земли  может иметь очень важные последствия. Рассмотрим рынок земли на рис.1.4. Предположим, что правительство вводит 50%-ный налог на все земельные ренты, чтобы не финансировать свой бюджет за счет налога на здания или на капиталовложения в их ремонт, который определенно повлияет на объем строительной активности. Все то, что облагается налогом, является доходом или рентой за использование фиксированного количества земли в сельском хозяйстве или в городе.

Рисунок 1.4 – Рынок земли и налоги

П р и м е  ч а н и е -  Источник: [2, с. 117]   

После введения налога, общий спрос  на услуги земли не изменится. При цене (включающей налог) в 200 долл. на рис. 1.4, люди по-прежнему будут предъявлять спрос на все фиксированное предложение земли. Следовательно, из-за постоянного объема предложения этого ресурса, рыночная цена (с учетом налога) услуг земли не изменится и будет равна своему исходному значению в точке Е, которая отражает состояние рыночного равновесия. Эту ситуацию можно представить себе с помощью рис. 1.4. То, что платит фермер, и то, что получает землевладелец — это две совершенно разные вещи. Влияние введения 50%-ного налога на землевладельцев аналогично такому воздействию на них, которое произошло бы, если бы чистый спрос на рынке сдвинулся с DD до D’D’.  Равновесный доход землевладельцев после уплаты налогов теперь составит всего лишь Е’, или только половину величины Е. Все бремя налога полyостью переместилось «назад» к собственникам ресурса, характеризующегося неэластичным предложением [2, с. 117].

Конечно же, землевладельцы будут  недовольны. Но в условиях совершенной конкуренции они никак не смогут изменить свое положение, поскольку они не в состоянии изменить общий объем предложения, и земля будет использоваться независимо от дохода, который она приносит. Как говорится, половина каравая все же лучше, чем ничего.

Следует также отметить, что здесь  мы можем получить удивительный ответ на вопрос о влиянии такого налога на экономическую эффективность. Этот неожиданный ответ гласит: налог на ренту не приведет ни к каким искажениям или экономической неэффективности. Потому что налог на чистую экономическую ренту не изменит ничье экономическое поведение. На тех, кто предъявляет спрос, он не повлияет, поскольку их цена постоянна. Поведение же владельцев земли не изменится ввиду того, что предложение этого ресурса фиксировано и не может реагировать на налог. Следовательно, хозяйство функционирует после введения налога точно так же, как и до его введения: в результате взимания земельного налога не возникает никаких искажений или неэффективности [6, с. 153].

Таким образом, экономические  отношения собственности составляют основу любого общества, а правовое регулирование появляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. В условиях современной Белоруссии собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности - важнейшая задача всякой правовой системы, ее стержень в конечном счете.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
2. ПРОБЛЕМА СТАНОВЛЕНИЯ  РЫНКА ЗЕМЛИ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА  К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

В переходной период основным направлением развития сельского хозяйства является коренная трансформация системы земельных отношений, введение частной собственности на землю и формировании земельного рынка. В ходе их реализации обеспечена ликвидация государственной собственности и развитие различных форм собственности на землю (частной, государственной, коллективной), создание рыночных форм хозяйствования, развитие крестьянского (фермерского) уклада, предпринимательских структур на селе.

В определенной мере радикальные преобразования земельных отношений обуславливают наметившуюся тенденцию роста валовых объемов производства сельскохозяйственной продукции. Несмотря на ряд положительных результатов, достигнутых в ходе первых этапов земельно-аграрных преобразований, до настоящего момента не сформированы эффективные механизмы перехода от административного к экономическому перераспределению сельскохозяйственных угодий между эффективно хозяйствующими субъектами земельных отношений, т.е. не сложился земельный рынок. Это в определенной мере обусловливает развитие мелкотоварного производства, сдерживает поступательное развитие отрасли, повышение его эффективности и конкурентоспособности.

Введение земельного рынка,  представляется исключительно сложным и противоречивым процессом, требующим комплексного решения проблемы овладения рыночным механизмом вообще. При этом важно радикально изменить отношения к земле как национальному богатству путем введения и  развития рыночного оборота земель и ее регулирования, оценки и передачи земли в руки эффективных владельцев.

Недостаточность необходимой нормативно-правовой базы рыночного землепользования, материально-технических и финансовых ресурсов у владельцев и собственников земли, отсутствие научно-обоснованной системы регулирования земельных отношений не позволяют в полной мере и эффективно реализовать данную цель. Практика свидетельствует о том, что в отличие от других аспектов преобразования земельных отношений -собственности на землю, раздела имущества бывших колхозов и совхозов на доли - формирование земельного рынка отстает и сопровождается наибольшей полемикой по вопросам его формирования [10, с. 171].