Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, проблемы и перспективы развития

Поэтому назрела необходимость пересмотра приоритетов государственной политики в области приватизации. Для достижения поставленных целей необходима была разработка и реализация новых подходов к решению вопросов, связанных с управлением и распоряжением государственным имуществом.  

Главной целью государственной политики в области приватизации является проведение процесса приватизации, результатом которого должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования белорусских предприятий и народно-хозяйственного комплекса в целом.

Для достижения указанной цели необходимо решение  следующих задач: 
 -создание благоприятной экономической среды для развития бизнеса, прежде всего в реальном секторе экономики;

-вовлечение  в гражданский оборот максимального  количества объектов государственной  собственности, оптимизация структуры  государственной собственности,  включая структуру участия области в хозяйственных товариществах и обществах;

-привлечение  инвестиций в реальный сектор  экономики, прежде всего за  счет инвесторов, заинтересованных  в долгосрочном развитии областных  предприятий, готовых взять на  себя обязательства по реализации  инвестиционных и (или) социальных условий и безусловно их выполнять;

-создание  широкого слоя эффективных собственников,  ориентированных на долгосрочное  развитие предприятий, насыщение отечественной продукцией белорусского рынка и ее продвижение на мировой рынок, расширение производства и создание новых рабочих мест;

-обеспечение  контроля за выполнением обязательств  собственниками приватизируемого имущества;

-восстановление  активного функционирования фондового  рынка; 

-рациональное  пополнение доходной части бюджета;

- усиление  социальной направленности процесса  приватизации государственного имущества [11, с. 16].

Отметим, что  целью введения платы за землю  является стимулирование рационального  использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Основной  обсуждаемой идеей является развитие конкуренции на рынке земли и  недвижимости, уменьшение доминирования государства в экономике, отделение административно-властных функций публичной власти по регулированию оборота имущества от гражданско-правовых отношений по участию публичных собственников в данном обороте (разделение управленческой и хозяйственной деятельности). Например, на земельном рынке в государственной и государственной собственности находится более 90% территории Республики Беларусь. Таким образом, публичный собственник является абсолютным монополистом. Помимо этого, отсутствует конкуренция не только между частными собственниками и государством-монополистом, но и между двумя уровнями власти – государством, регионами. Региональные органы власти наделены значительными полномочиями по перераспределению земельных участков, их приватизации, утверждению правил землепользования и застройки и др., однако, как показывает практика применения Земельного кодекса Республики Беларусь, государственные  ресурсы используются недостаточно.

Механизмами решения поставленной проблемы должны являться:

1) антимонопольное  регулирование - как единый для  всех хозяйствующих субъектов  механизм. Государственные органы  и органы местного самоуправления, осуществляя права акционеров, распоряжаясь землей, осуществляя права собственников унитарных предприятий, вступают в коммерческие отношения в качестве хозяйствующих субъектов. Важнейшим инструментом ограничения избыточной и конфликтной активности госорганов в данном направлении должно являться антимонопольное регулирование;

2) доверительное  управление имуществом. Является  наиболее очевидным инструментом  отрешения государственных образований  от хозяйственной деятельности при сохранении материальных интересов в качестве выгодоприобретателей;

3) приватизация (продажа). Наиболее традиционный  способ ограничения «рыночной силы» госорганов.

Земельный кодекс Республики Беларусь, регулируя  вопросы приватизации земельных  участков, устанавливает два порядка  приватизации земельных участков:

• в отношении свободных земель - путем проведения торгов;
• в отношении земель, занятых зданиями, сооружениями, предприятиями, установлены иные правила, среди которых исключительное право на приватизацию земельного участка принадлежит собственнику предприятия, за исключением трех случаев: земельные участки изъяты из оборота, ограничены в обороте либо зарезервированы для государственных нужд, при этом цена выкупа земельного участка устанавливается в административном порядке органами власти субъекта Республики Беларусь. Однако по информации, полученной из регионов, данные нормы Земельного кодекса Республики Беларусь не исполняются по причине несовершенства процедуры разграничения государственной собственности на землю. Складывается ситуация, в которой заявитель - собственник предприятия не может найти уполномоченный государственный орган, чтобы выкупить свой земельный участок, поскольку права публичных собственников на земельные участки не зарегистрированы. Таким образом, несовершенство государственного механизма разграничения государственной собственности на землю влечет существенные нарушения прав частных собственников.

Поэтому предлагается пересмотреть порядок  разграничения государственной собственности на землю и отделить данные процессы от процедур приватизации земельных участков под предприятиями и иными зданиями и сооружениями. В предлагаемой схеме в качестве продавца земельного участка в любом случае должен выступать орган местного самоуправления, а дальнейшее перераспределение денежных средств, поступивших от продажи земельных участков, должно осуществляться в соответствии с бюджетным законодательством. При этом основной целью данной деятельности должна являться передача земельных участков в частную собственность и создание единых объектов недвижимости, а не формирование доходной части соответствующих бюджетов, исходя из того, что наполнение бюджетов всех уровней должно осуществляться в основном из налоговых поступлений, а не из арендных платежей за использование государственного имущества субъектами частного бизнеса. При этом представляется целесообразным пересмотреть механизмы ценообразования за выкупаемые земельные участки под предприятиями и порядок установления арендной платы за такие земельные участки, поскольку рыночные механизмы по известным причинам неприменимы -отсутствует основной признак рыночных отношений - равенство сторон и свобода заключения договора. Присутствует обратная ситуация, когда одна сторона обязана купить, а другая сторона обязана продать.

Безусловно, конкурентная среда формируется  на основе рыночной обособленности экономических субъектов на базе частной собственности. Но сельское хозяйство объективно тесно связано как с восходящим сектором, обеспечивающим его средствами производства, так и с нисходящим - перерабатывающим и доставляющим сельскохозяйственную продукцию потребителям. Развитие крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств граждан должно осуществляется на принципе равенства всех форм собственности и хозяйствования в формирующейся многоукладной экономике АПК. Организационное совершенствование АПК предусматривается по средством углубления специализации отросли, приведения организационной структуры АПК и взаимоотношений между его субъектами в соответствии с требованиями рыночной экономики, введение новых принципов мотивации труда.

Государством  должно предусматривается преодолеть существующую разобщенность предприятий и товаропроизводителей в вопросах производства и сбыта продукции, объединить их экономические интересы и сформировать продуктовые специализированные технологические цепи, интегрирующие производство исходного сельскохозяйственного сырья, его переработку, получение качественного готового продовольствия, фирменную торговлю и сбыт, а также включающие финансовые структуры, предприятия материально-технического обеспечения и сервиса.

Ценовая политика в аграрном секторе будет  ориентирована как на постепенное сокращение мер административного воздействия на цены, так и на обеспечение рационального соотношения цен на продаваемую и покупаемую сельским хозяйством продукцию, а также на стимулирование снижения издержек. Государственные дотации сельскохозяйственным предприятиям будут предоставляться на единицу произведенной продукции с учетом региональных особенностей.

В целях  внедрения рыночных механизмов хозяйствования, направленных на более эффективное  использование потенциала внутренних материальных трудовых ресурсов, предложены пять уровней реформирования агропромышленного комплекса республики.

В связи  с последним важной для реформирования земельных отношений задачей  является осуществление на всей территории государственной кадастровой оценки земли и обеспечение перехода на систему земельных платежей, формирующихся исходя из рентной стоимости земли. Анализ системы земельных платежей показал, что она не отвечает современным требованиям создания системы экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами. Причины этого несоответствия состоят в том, что земельными платежами охвачено менее трети земельного фонда; низки ставки платежей; существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей; средства от земельных платежей используются нецелевым образом; ограничен набор форм платы за землю. В связи с этим, очевидно, что в действующую систему земельных платежей необходимо срочно внести серьезные изменения. При их подготовке следует исходить из того, что ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка; земельные платежи должны быть обязательными для всех без исключения землепользователей; льготное налогообложение должно регулироваться только размерами и сроками уплаты платежей и сборов; система платежей за землю, кроме земельного налога и арендной платы, должна включать и единовременные платежи за изменение целевого использования сельскохозяйственных угодий, а также сборы от сделок с землей, за пользование земельной информацией, штрафы; земельные платежи необходимо устанавливать неизменными на трех-пятилетний срок.

Оживлению земельного оборота в условиях нынешнего  переходного состояния белорусской экономики могут способствовать следующие мероприятия: формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства; осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов; создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность; формирование единой государственной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость; создание кредитных ресурсов за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам, и на этой основе превращение кредитных ресурсов в главный источник инвестиций, а также средств белорусских и иностранных инвесторов.

Кроме того, предстоит большая работа по созданию в новых условиях инструментария государственного управления земельным фондом страны - государственного кадастра, государственного контроля за использованием земель, землеустройства, оценки и мониторинга земель как системы взаимосвязанных между собой элементов для принятия государством управленческих решений. Надо будет законодательно установить правило - принимать государственные управленческие решения и реализовывать права собственника на государственном и местном уровнях только на основе материалов прогнозирования и планирования землепользования.

Повышение эффективности белорусского сельскохозяйственного землепользования должно идти за счет решения комплекса общих и частных проблем, таких как развитие многообразия форм собственности, в том числе на землю; совершенствование земельных отношений, в первую очередь через развитие залоговых и арендных институтов; реформирование системы налогообложения путем установления единого сельскохозяйственного (земельного) налога.

Далее необходимо разработать стандарты эффективности  использования земельно-недвижимого  ресурса. Для этого потребуется  составить комплексные схемы рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социально-экономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Эти схемы по идее не заменяют детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но обладают вполне конкретным методическим преимуществом. Суть в том, что в современных оптимизационных моделях регионального развития его территориально-земельное основание вводится в расчеты в усредненных количественных характеристиках, зачастую без учета сложной системы внутренних и внешних связей и зависимостей, без должного учета дифференциации его экономического содержания на макро-, мезо- и особенно микроуровне. Поэтому и региональные программы социально-экономического развития носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер.

Важный  момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием Беларуси приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного  рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету  – просто отсутствие полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок. Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.

Есть  и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п.

В данный момент наиболее существенной и в  то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного  состояния земельного рынка в  Беларуси выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса Беларуси необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере.

Таким образом, обеспечить проведение эффективной политики в области земельных отношений возможно при реализации следующих институционных требований: наличие единого государственного земельного органа, ответственного за регулирование землепользования и ведение земельного кадастра; создание доступного и открытого реестра всех земельных участков страны и их владельцев и пользователей; проведение оценки земли независимым государственным органом и на этой основе осуществление ежегодного учета рентной стоимости всех земельных участков, развитии инфраструктуры АПК и агробизнеса.