Одно  из наиболее полных толкований категории «земельная рента» дал шотландский учёный Давид Рикардо (1772–1823 гг.). Он развил учение А. Смита о первичных доходах трёх классов общества: прибыли, зарплаты и ренты. Значительное влияние на взгляды Д. Рикардо о земельной ренте оказала борьба промышленной буржуазии и земельных собственников. Теоретической основой исследования природы ренты, механизма её образования послужили теория стоимости и закон убывающего плодородия почв, кроме того, он считал, что до частной собственности на землю земельной ренты не существовало и земля оставалась «даром природы».

     Д. Рикардо рассматривал ренту как  разновидность капиталистических  доходов, как форму перераспределения сверхприбыли. Кроме того, он первым ввёл в экономический оборот понятие дифференциальной ренты I в аспекте трудовой теории стоимости и показал, что её источником являются не земля, а квалифицированный труд рабочих на средних и лучших землях. Суть его объяснений сводилась к тому, что рента существует на земле, где люди могут произвести больше чем им требуется для удовлетворения базовых потребностей.

     Участки, которые не могли произвести больше чем требовалось, получили название «участков предельной производительности». Экономическая деятельность на таких участках самодостаточна. Концепция самодостаточного производителя позволила Д. Рикардо объяснить, что люди, работающие на участках предельной производительности, будут определять уровень зарплаты работников, работающих на более плодородных землях.

     С точки зрения Д. Рикардо: «рента – это доля продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и неразрушимыми свойствами земли» [14, с. 86].

     Значительный вклад в развитие теории земельной ренты внёс немецкий экономист Карл Маркс. В работе «Капитал» (III том, VI отдел,1894 г.) он подробно остановился на понятии, генезисе, механизме образования земельной ренты. К. Маркс изучил земельную ренту по местоположению и плодородию. Это дало возможность ему рассмотреть земельные отношения, складывающие в капиталистическом обществе между тремя классами: землевладельцем, капиталистом-арендатором и наёмным сельскохозяйственным работником.

     Наличие трёх классов предусматривает различные виды экономических интересов. Землевладелец заинтересован в получении значительного количества земельной ренты. Капиталист-арендатор заинтересован не только в получении земельной ренты, но и в продлении сроков арендного договора, так как его продолжительность позволяет получать не только часть земельной ренты, но и часть сверхприбыли в виде дополнительного дохода, получаемого на землях независимо от плодородия и местоположения, а за счёт наиболее интенсивного использования земель.

     Таким образом, К. Маркс впервые смог показать, не только причину образования, но и условия (неодинаковое положение, монополия на владение) и источники (труд наёмных рабочих) образования земельной ренты. Он определил земельную ренту, как определённую сумму денег, уплачиваемую капиталистом-фермером земельному собственнику за разрешение применять свой капитал в этой области производства. Следовательно, считает К. Маркс, земельная рента есть та форма, в которой земельная собственность экономически реализуется, доставляет стоимость.

     Капитал может быть фиксирован в земле, присоединён  к ней на различные сроки, может  составлять часть уплачиваемой ренты, но не образует саму ренту. К. Маркс  считал, что вышеописанный процесс  остаётся в стороне при рассмотрении процесса образования земельной ренты. Земельная рента находит выражение в определённой сумме денег, которую земельный собственник извлекает из арендной платы.

     Из  процесса капитализации земельную ренту предполагают как величину постоянную. Отсюда можно сделать вывод о том, что цена земли может изменяться в обратном направлении с повышением или понижением процента.

     Однако  выводить существование земельной  ренты из купли-продажи значит оправдывать  её существование её же существованием. К. Маркс различал ренту двух родов. «Рента может вытекать из разности в производительности земледельческого труда, чем бы она не была вызвана. Так как этот род ренты обусловлен разницей в производительности труда, то К. Маркс метко и правильно назвал этот род ренты разностной (дифференциальной) рентой» [12, с. 146].

     Но  развитие в производительности земледельческого труда может быть вызвано самыми многообразными причинами. Поэтому  необходимо свести всё это многообразие к основным мотивам. К. Маркс отмечал две формы дифференциальной ренты: к первой относил те явления, которые вызваны разницей в производительности земледельческого труда, обусловленной различием в степени благоприятности тех или других природных качеств земельного участка; ко второй форме дифференциальной ренты он относил все явления, вызванные различной производительностью труда при различных затратах капитала в земледелии.

     Первая  форма дифференциальной ренты, в свою очередь, распадается на два вида: рента по плодородию и рента по местоположению. Само собой что оба эти основных фактора первой формы дифференциальной ренты – различие в плодородии и различие в местоположении – могут как усиливать, так и ослаблять действие друг друга. Поэтому, определяя качество участка, т. е. говоря о худшей земле, мы должны иметь в виду не одно плодородие, а комбинацию обоих этих факторов, т. е. и плодородие и местоположение. Качество земли включает в себя прежде всего её плодородные свойства: физико-химические, биологические характеристики, климатические условия хозяйственного использования.

     При оценке качества земли в сельском хозяйстве различают естественное плодородие, т. е.те свойства, которые присущи земле от природы, а также искусственное плодородие, которое создаётся в результате воздействия антропогенного фактора.

     Экономика – это многогранная система рыночного равновесия. Осознание существующих между различными её секторами отношений, в том числе и земельных, – это своего рода ключевой фактор для понимания и принятия правильных решений в сфере общей экономической, и в частности земельной политики. К примеру, повышение земельного налога только в центральной части города, а нев пригородах будет однозначно влиять на земельную ренту в обеих зонах. А улучшения радиальных транспортных сетей изменят показатели земельной ренты для удаленных от центра районов и окажут сильное влияние на стоимость земли.

       В обоих случаях посредством  проведения налоговых мероприятий,  градостроительного регулирования вида использования земли, её стоимости затрагиваются важнейшие аспекты общественного благосостояния.

     В заключение, нужно отметить, что сегодня основополагающие принципы теории земельной ренты очень хорошо известны и понятны экономистам. Процесс теоретической «притирки» постулатов однозначно достоин внимания в развитии истории экономической мысли.

       Однако возникшие таким образом теории не приводят сами по себе к модели стоимости земли. Для этой цели необходимо рассмотреть теорию земельной ренты в модели взаимодействия спроса и предложения для всех видов землепользования. Подробное выявление свойств и качеств земли, влияющих на её производительность, очень проблематично вследствие взаимосвязанности, сложности взаимного влияния предложения и спроса земельных участков.

2.РЫНОК  ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ  И ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА

     Спрос на землю зависит от состояния  спроса на сельхозпродукцию. Землю можно рассматривать как фиксированный экономический фактор. Ее предложение в любой момент и в любой местности ограничено.

     Земля как рыночный фактор производства имеет  ряд особенностей.

     Во-первых, в отличие от объектов физического  капитала, участок земли после купли-продажи в любой момент вновь может быть заявлен на рынке, причем при более высокой потребительской стоимости. Понятие «бывший в употреблении», со всеми вытекающими последствиями, по существу неприменимо на рынке земли.

     Во-вторых, часто земля приобретается (вслед за ожидаемым ростом цен на нее) в связи с тем, что является особой формой сохранения денежного капитала. В таких случаях предполагается, что в будущем земля опять будет предложена в качестве объекта купли-продажи.

     В-третьих, в обычной ситуации земля приобретается ради получения дохода или ренты.

     Рента – это доход с капитала, земли, имущества, не требующий от получателя предпринимательской деятельности. Цена земли, которую покупатель готов  заплатить за земельный участок, равна дисконтируемой (современной) стоимости всех будущих арендных поступлений.

     «Ограниченность предложения, возможность особого вложения капитала, постепенный рост ренты или дохода с земли – все это обусловливает в долговременной перспективе рост рыночной цены на землю» [7, с. 32].

     Владелец  земельного участка расстанется  с ним лишь в том случае, если полученная от продажи сумма, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая им с этого участка рента. При  прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо пропорциональна норме ссудного процента. Формула цены земли имеет следующий вид (имеются и другие варианты) : 

где R –  рента, S – норма ссудного процента.

     Пример: предположим, что R=15 тыс. дол., S=5%. Тогда цена земли будет равна 300 тыс. дол. Именно за такую цену землевладелец мог бы продать свою землю, поскольку процент на капитал такой величины позволяет ему получить в банке ежегодный доход, равный прежней ренте.

     Рост  цены земли и земельной ренты не оказывает прямого воздействия на экономическое положение фермера, ведущего хозяйство на собственной земле. Повышение цен на сельхозпродукцию и рост земельной ренты увеличивают его чистый доход. Удорожание земли повышает «земельный капитал» фермера, следовательно, и его «финансовый рейтинг» в банке, при оформлении ипотечного кредита, т.е. денежной ссуды под залог земли.

     В-четвертых, следует выделять две составные  части рынка земли:

     - рынок земли как объект собственности;

     - рынок земли как объект землепользования.

     Во  втором случае складываются арендные отношения. Через арендную плату  собственник земли стремится  получить:

     - амортизационные отчисления с  капитала, который вложен в землю  (улучшение, мелиорация, дороги, сооружения, постройки, насаждения);

     - процент на вложенный капитал;

     -земельную  ренту.

     Таким образом, арендная плата состоит  из трех частей, предполагает не только чистый доход с капитала и земли, но и возврат амортизационных  отчислений.

     В аренду земля сдается, как правило, на определенный срок. Величина этого срока – предмет постоянной борьбы между арендаторами и землевладельцами, поскольку первые заинтересованы в его удлинении, а вторые – в сокращении. Чем короче срок, тем быстрее можно пересмотреть получаемый размер арендной платы в пользу земельных собственников. Чем длиннее, тем больше у предпринимателя-арендатора возможности сохранить за собой возрастающий дополнительный доход от вложений средств в землю. 
 
 

Рис. 2.1. Определение равновесной рентной  оценки земли 
 

     В-пятых, предполагается, что услуги земли как фактора производства всегда ограничены. То есть предложение земли характеризуется совершенной неэластичностью. Поэтому линия предложения (ST) принимает вертикальное положение. Спрос на землю (DT) зависит от спроса на сельхозпродукцию, отражает предельную ценность земли для предпринимателя, которая равна предельному продукту, умноженному на цену выпускаемой продукции. Пересечение кривой (ST и DT) определяет точку равновесия, которой соответствует равновесная цена услуг земли как фактора производства, или равновесная рентная оценка (R0) (рис.2.1).

     Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным действенным фактором, определяющим уровень земельной ренты.

     При росте спроса на сельхозпродукцию имеет  место сдвиг вверх кривой спроса в положение DT’. В итоге ставка земельной ренты увеличится с R0 до R1, и рыночный спрос вновь сравняется с фиксированным предложением.

     Сказанное выше – это классическая трактовка  взаимодействия спроса и предложения  на рынке земли. «В реальной действительности объем предложения услуг земли все же изменяется под прямым воздействием рыночного уровня земельной ренты» [11, с. 24]. Повышение последней усиливает заинтересованность отдавать в аренду пустующие участки земли.