В результате этого процесса индивидуальное использование земли выросло на 12-25 процентов в Молдавии, Киргизии, Казахстане, на Украине и в Белоруссии, но по-прежнему остается на низком уровне (менее 15%) в России, Узбекистане и Туркмении в 2000 г. (Лерман и др.). «Положительное влияние сельского хозяйства на экономический рост зависит от преодоления указанных препятствий и передачи сельскохозяйственных земель в руки рациональных и эффективных владельцев» [4, с. 217]. Часто считается, что земельный рынок напрямую содействует росту экономики путем привлечения капитала.

     Рынок городских земель непосредственно увеличивает национальный доход благодаря быстрому обороту, когда собственность приобретается для застройки, и в результате добавления стоимости продается по более высокой цене. В сельском хозяйстве преобладает косвенное влияние. Стабильный рынок передает право собственности на землю таким владельцам, которые могут оптимальным способом соединить факторы производства, включая землю, в производстве продукции.

     Чем больше эффективных владельцев получат сельскохозяйственную землю, тем выше будет экономический рост. Земля в сельском хозяйстве является не только местом производства, но также и фактором производства. Качество земли зависит не только от ее плодородия, но и от умелого управления. Сельскохозяйственные земли могут осваиваться путем мелиорации, перепахивания, экологически безвредной культивации, укрупнением участков и т.п.

     Тем не менее, имеется всего несколько исследований, подтверждающих увеличение стоимости земель благодаря такому освоению, в то время как городская экономика приводит множество примеров увеличения стоимости пустующих участков за счет их освоения. Однако косвенное влияние является не менее важным, даже если оно не достаточно осмыслено. Стабильный земельный рынок предусматривает наличие институтов, регистрирующих собственность, принимающих решения и контролирующих распределение и заселение земель, ведение кадастра земель, оценку и налогообложение земель. Схема организации институтов землевладения и землепользования на рис.3.1. 

Рисунок 3.1. Схема организации институтов землевладения и землепользования

     Такие организации должны быть созданы на центральном, региональном и местных уровнях. Необходимо четко определить следующие основные элементы: права на собственность и аренду земли, юридическое определение правового титула на землю, свобода покупки, продажи и аренды правового титула на землю, справедливое исполнение сделок и широкая доступная информация по рынку земли.

     Информация  должна быть сформирована в виде реестра участков земли с описанием природных характеристик, с указанием размера участка, стоимости и права владения или аренды, включая план участка. Такой кадастр первоначально составлялся во многих странах для целей налогообложения.

     Однако  сейчас в некоторых странах отсутствует  налог на земли, и кадастр выполняет две другие не менее важные функции: готовые сведения с точным описанием и идентификаторами определенных участков земли, и непрерывная запись регистрации прав на землю.

     В большинстве стран доступ к некоторой информации о земле ограничен. Информация является предметом бизнеса, в котором частные предприниматели играют важную роль, но и ответственностью государственных чиновников нельзя пренебрегать, поскольку все данные, относящиеся к земельному рынку, находятся под контролем государства. Страны центральной и восточной Европы и страны СНГ должны выработать серии данных, описывающих земельный рынок в рамках правовой системы и регулярно поставлять (продавать) эту информацию компаниям.

       Однако в некоторых странах СНГ более простые информационные услуги могут оказать большую помощь в отношении определения тех землевладельцев, которые переоформили свои свидетельства виртуальной собственности на реальные участки земли.

     Существуют  также ограничения на продажу  земли; в начале 1990 годов в Албании были запрещены свободные сделки с землей, а в некоторых странах СНГ, таких как Беларусь, Туркменистан и Узбекистан нельзя передавать не только земельные доли, но и права пользования.

       Права пользования землей можно  передавать в Казахстане и  Таджикистане, а земельные доли продавать запрещено. Ограничения прав собственности имеют долгосрочное воздействие, продолжающееся даже после отмены ограничений. Имеется широкий выбор литературы по приватизации в странах центральной и восточной Европы и СНГ, разъясняющей, что иностранные граждане и юридические лица исключены из процесса распределения земель(земельных долей).

     «Подобные меры также ограничивают предельные цены для владельцев и арендаторов земель в некоторых странах. В прежней социально-экономической системе было исключено действие такой мощной группы мотивов, как мотивация обладания правом собственности, тогда как в рыночных организационно-экономических механизмах эта группа мотивов занимает одно из ведущих мест» [10, с.206].

     Следовательно, для успешного хода аграрных реформ, обеспечения нормального воспроизводства, долгосрочного и устойчивого экономического роста прежде всего необходима модификация неформальных норм поведения, легитимизирующих новые законы и правила и являющихся основой формирования новых мотивационных механизмов в обществе. При этом наиболее эффективными, как показывает опыт, являются гибкие институциональные структуры, способные адаптироваться к новым условиям в широком диапазоне.

     Одним из путей решения проблемы формирования "эффективного собственника" в аграрных предприятиях и объединениях, на наш взгляд, должна стать организация внутрифирменных рынков. Построение внутрихозяйственного экономического механизма предприятия на принципах товарообмена с обеспечением реальной производственно-финансовой самостоятельности и ответственности работников отдельных подразделений наряду с проведением занятий по основам рынка позволит ускорить решение этой проблемы.

     Несоответствие  технических и организационно-технологических  факторов в существующей институциональной среде аграрного рынка ведет к неуверенности предпринимателей, что, в свою очередь, приводит к повышению затрат по операциям и трансакционным издержкам, а неадекватная организация, отсутствие культуры договорных отношений и других неформальных институтов – к повышенным рискам в коммерции и предпринимательской деятельности.

     Некоторым владельцам или арендаторам земель может быть оказана поддержка  на правительственном уровне в виде прямых или косвенных льгот. Государственные органы могут также играть активную роль на земельном рынке через государственные земельные фонды. Земельные фонды выступают обычно как некоммерческие организации, часто покупают земли на основании преимущественных прав на покупку и продают или сдают земли в аренду привилегированным владельцам или арендаторам.

       Из этого следует, что земельные фонды играют важную роль в структурной политике. Другая область интервенций это политика укрупнения земель, что особенно необходимо для тех стран, где сельское хозяйство строится по двойной системе, например, Болгария, Че-хия и Словакия, а также для тех стран, где сельское хозяйство чрезмерно раздроблено, например, Армения, Грузия, Латвия и Литва.

     Такие проекты смогут объединить мелких собственников  земли в единый, крупный холдинг. Целью таких объединений является повышение конкурентоспособности, они также представляются как инструмент для развития сельских районов в целом.

     Таким образом, решение проблемы институциональных  изменений в аграрном секторе  предполагает необходимость создания многоуровневой структуры и инфраструктуры аграрного рынка, а также создание "рыночно мыслящего общества", что позволит сформировать эффективного собственника и благодаря этому наиболее полно реализовать действия рыночных механизмов и институтов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В результате проведенного исследования были сделаны следующие выводы:

     В условиях рыночной экономики особое значение приобретают проблемы развития и регулирования земельных отношений. В вопросах, связанных с регулированием земельных отношений и использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, главной особенностью является существование земельной ренты, так как именно земельная рента является основой определения размера земельных налогов, платежей, арендной платы.

     Введение частной собственности на землю обусловливает, наряду с категорией земельной ренты, существование не менее важной категории - земельного налога, так как эти две категории  по своей природе тесно связаны. 

     Исследование  закономерности формирования земельной ренты в условиях рынка и регулирование на этой основе рентного  и налогового механизма, относятся к числу наиболее сложных проблем, требующих неотложного решения. Недостаточная изученность теоретических и методологических проблем земельной ренты не позволяет научно-обоснованно реализовать в аграрном секторе такие экономические категории, как «собственность на землю», «цена земли», «земельный налог», «арендная плата», «залог за землю», и т.д.

     Актуальными в современных условиях являются проблемы формирования и изъятия земельной ренты. Разработка на этой основе методик и способов исчисления дифференциального дохода будет способствовать совершенствованию его распределения, а значит, выравниванию экономических условий хозяйствования на различных по качеству и местоположению землях, росту производства в сельском хозяйстве, сохранению и повышению плодородия. Отмеченное выше свидетельствует об определенной научной и практической значимости проблем формирования и изъятия земельной ренты.

     Решение этих научных проблем требует, как с точки зрения теории, так и практики, нового методологического и методического подхода к регулированию рентного и налогового механизма. Подчеркивая достижения определенных результатов в теории и практике рентных отношений, следует отметить, что имеющиеся подходы и методы решены недостаточно.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Бельский  В.И. Влияние земельной ренты на экономические условия аграрного производства / Валерий Бельский, Василий Бондарчук, // Аграрная экономика: ежемесячный научный журнал ― 2007. ― № 12. ― С. 13―20
2. Бобылев Ю.Н. Реформирование налогообложения минерально-сырьевого сектора. - М.:ИЭПП, 2001. – 121 с.
3. Вегера С.Г. Развитие методики формирования платежей за землю в контексте теории социальной земельной ренты / С. Г. Вегера // Вестник Полоцкого государственного университета: научно-теоретический журнал ― 2010. ― № 10. ― С. 132―138.
4. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природных ресурсов. – М.: Аспект Пресс. 2001. –319 с.
5. Гусаков В. Г. История и экономика «крестьянского вопроса» / В. Г. Гусаков. – Минск: Белорусский НИИ экономики и информации АПК, 1997. – 168 с.
6. Земельные отношения и земельная рента : учебно-методическое пособие по истории экономических учений / [В. Т. Лукьянов]. - Горки : Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, 2006. - 52 с.
7. Казакевич А. В. Состояние и эффективность функционирования фермерских хозяйств / А. В. Казакевич // Аграрная экономика. – 2009. – № 9. – С. 30–36.
8. Кимельман С.А., Андрюшин С.А. Горная рента: экономическая природа, факторы формирования и механизмы изъятия // Финансы. - 2004. - №5. - С. 16-19.
9. Корбут Л. В. Развитие фермерских хозяйств в системе сельских территорий Беларуси / Л. В. Корбут // Веснiк БДУ. Сер. 3. – 2009. – № 3. – С. 78–81.
10. Макаров А.Н.   Земельная собственность и ее реализация :   (системно-философский и историко-эволюционный подходы) / А. Н. Макаров     Москва : ТЕИС , 2007 - 369 с.
11. Мещеров В.А. Рентные проблемы в современных направлениях экономической теории   / В. А. Мещеров ; Москва : МЭСИ , 2006 - 87 с.
12. Мещеров В.А. Современные рентные отношения: теория, методология и практика хозяйствования   / В. А. Мещеров      Москва : Экономические науки , 2006 - 311 с
13. Намчев Д.В. Управление инвестициями и землепользование: региональные аспекты    / Д. В. Наумчев      Москва : Панорама-принт , 2010 - 284 с.
14. Руднев В.Д.    О частной собственности и рынке земли     : монография / В. Д. Руднев, Н. И. Ерин      Москва : Дашков и К° , 2010 - 195с.
15. Чаянов А. В. Основные идеи и формы организации сельскохозяйственной кооперации / А. В. Чаянов. – М.: Наука, 1991. – 454 c.
16. Человеческий потенциал белорусской деревни / Р. А. Смирнова [и др.]. – Минск: Белорус. наука, 2009. – 375 с.
17. Черник, И. Д.   Земельный налог. Правовое регулирование и порядок взимания :   / И. Д. Черник      Москва : Эксмо , 2006 - 125 с.
18. Щёлоков В.В.    Инвестиции в землю :  можно ли заработать? / Виктор Щёлоков      Москва : Эксмо , 2008 - 157 с.