Виды и формы аренды недвижимости

Задачи :

1. Вы имеете следующую информацию:

 
 
 

Определить общую  поправку и скорректированную стоимость  участка, если ежемесячный прирост  стоимости подобных участков составляет 1,5%.  Какой метод оценки земельного участка использован? 
 
 
 
 
 
 
 

Решение:

Ответ : 92,68 ед. общая поправка и скорректированная стоимость участка. Сравнительный подход.

2. Вы имеете следующую информацию:

 
 

Определить стоимость  участка земли, если весь объект недвижимости оценивается в 200 тыс. руб. Какой метод  оценки земли используется?

        Решение: определяем типичное отношение стоимости земли к общей             стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,20+0,22+0,25)/3=0,22;

    Далее  используем полученное значение  из анализа сопоставимых продаж. Если

оцениваемый  объект  был  недавно  продан  за  200000  руб.,  то  стоимость  земли

определяется  следующим образом.

    Стоимость  участка земли =200000*0,22=44000 рублей.

    Для  решения задачи используется  метод распределения, применяемый для    оценки застроенных земельных участков. 
 

3. Стоимость зданий и сооружений оценивается  в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни  равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10 %. Годовой  чистый доход от объекта в целом  равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного  дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

 

           Решение: 1) Определим коэффициент капитализации для зданий и        сооружений с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет:

        Rзд и соор = r + Kв = r + 1/n, где:

         Rзд и соор - коэффициент капитализации для зданий и сооружений;

         r - ставка дохода;

         Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

         n - срок эксплуатации здания.

         1/n=1/50 =0,02=2%.

         Rзд. = 2% + 10% = 12%.

         2) Определим часть дохода, относящуюся к зданиям и сооружениям:

         ЧОД зд и соор = Сзд и соор * Rзд и соор, где

         ЧОД зд и соор - чистый операционный доход, относящийся к зданиям и      сооружениям;

        Сзд и соор - стоимость зданий и сооружений ;

Rзд и соор - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

ЧОД зд и соор= 500000*0,12=60000 руб.

    3) Определим  часть дохода, относящегося к  земельному участку: 

ЧОДзем = ЧОДоб – ЧОД зд и соор, где

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДоб – годовой чистый доход от объекта в целом;

ЧОДзд и соор – доход, относящийся к зданиям и сооружениям.

ЧОД зем = 72000- 60000=12000 руб.

    4) Определим  стоимость земли путем капитализации  части дохода, отнесенного к земле: 

Сзем = ЧОДзем/Rзем, где

Vзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Rзем – коэффициент капитализации для земли.

Vзем = 12000/0,10=120000 руб.

    5) Определим  стоимость объекта в целом:

V=Vост.+Vзем.уч.=12000+120000=132000руб.

    Ответ:  Vост=12000руб., Vзем.уч.=120000руб., V=132000руб. Для решения зада-чи используется метод остатка для земли применяемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

4. Вы имеете следующую информацию:

 
 

Определить  стоимость участка земли, если известно, что его потенциальный валовой  доход равен 15 тыс. руб. Указать метод  определения стоимости объекта.   

Решение:

ВРМср=4,5+4+5/3=4,5

V=4,5*15тыс=67,5тыс.ед.

Ответ:  доходный подход, стоимость участка = 67,5тыс.ед.

5.    Вы  имеете следующую информацию:

Определить среднюю  норму износа и оценить объект, полная стоимость вос-производства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.

       Ответ: средняя норма износа Низн.=0,41; стоимость оцениваемого объекта     равна 207,5тыс.рублей.

Задача №6

    Вы  имеете следующую информацию:

    Оценить  объект, если его фактический  возраст составляет 8лет. Полная  стои-мость воспроизводства равна 1000000 у.е. а стомость участка земли оценивается в 200000у.е.

    Ответ:  стоимость оцениваемого объекта  780000у.е.      

7. Полная стоимость  воспроизводства объекта оценки  равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы  - 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Решение:

Vв=990000 у.е., V=з.у.=190000 у.е., В=15лет, СС=60лет,

Н_изн=В/СС=15/60=0,25

V_физ=V_в*Н_изн=990000*0,25=247500

V= V_в-V_физ +V_з.у.=990000-247500+190000=932500у.е.

Ответ: Н_изн=0,25, стоимость объекта=932500у.е. 

8. Оценить объект  недвижимости, расположенный в районе  с избыточным предложением конкурирующих  объектов. Оценщик установил, что  это привело к 15% снижению ставки  арендной платы и соответствующему  снижению стоимости здания. Стоимость  земли не изменилась и составляет 50 000 у.е. Полная стоимость воспроизводства здания, построенного 20 лет назад составляет 750000 у.е. Общий срок службы здания составляет 80 лет. Оценить величину накопленного износа и объекта в целом.

    Решение:  Hизн=В/СС=20/80=0,25=25% - процентный уровень износа

Vфиз=Vв*Hизн=750000*0,25=187500у.е.- сумму износа

Vфиз=750000*0,15=112500у.е. - внешнее устаревание

Vфиз(общ.)=187500+112500=300000у.е. - общая амортизация

V= Vв- Vизн +Vз.уч.=750000-30000+50000=500000у.е.

    Ответ:  Vфиз(общ.)=300000у.е.; V=500000у.е. 

9.  Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы – 75000 ед., затраты по замене кровли – 100000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15 000 ед. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок полезной службы здания составляет 100 лет.