Виды и формы аренды недвижимости

    Решение:  

    Стоимость  неисправимого физического износа - 191000ед., восстановительная стоимость  короткоживущих элементов с неисправимым  физическим износом – 240000ед. Определим  величину неисправимого физического  износа в долгоживущих элементах: 1). Восстановительная стоимость  – 750000ед.; 2) восстановительная стоимость  долгоживущих элементов с неисправимым  износом – 750000-240000=510000ед.; 3). Неисправимый  износ долгоживущих элементов  – (35/100)*510000=178500ед.;4). Стоимость совокупного  физического износа – 178500+191000=369500ед. или  369500/750000*100%=49,27%

Ответ: Стоимость  совокупного физического износа 369500ед. или 49,27%

10. В офисе  отсутствует внутренняя телефонная  связь. Если бы она была смонтирована, годовая арендная плата возросла  бы на 3000 ед. Валовой рентный мультипликатор  для данного объекта равен  8. На дату оценки затраты на  установку внутренней телефонной  сети составляют 22 000 ед. Если бы данная работа входила в состав строительных работ, то                                                                        

 затраты были  бы равны 21 000 ед. Определить степень устранимости износа и величину неустранимого функционального износа.   

Решение:

V_функ=ПВД*ВРМ=3000*8=24000 

    Ответ:  Vфункц.=24000ед.

                                                                          

11.Оценить величину  внешнего устаревания  парикмахерского  салона площадью 90 кв.м. Объект  функционирует в условиях перенасыщенного  рынка, при этом величина чистого  операционного дохода составляет 200 у.е. за кв. м. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный

 доход был  бы равен 250 у.е. за кв. м. Коэффициент капитализации для данного объекта равен 20%. Такое положение будет сохранятся неопределенное время. 

Решение:

V_вн=АУ/R=(250-200)*90/0,2=22500

Ответ 22500- величина внешнего устаревания  парикмахерского  салона. 

12. Решить задачу  № 9 при условии, что неблагоприятные  условия будут сохранятся в течение 5 лет, а соответствующая ставка дисконтирования для данного вида инвестиций составляет 18%. 

                                                                   

    Решение:  Дисконтирование F=P*(1+r)ⁿ ;

                                5

F=369500*(1+0,18)=846155ед.

    Ответ:  размер общего физического износа  увеличится до 846155ед. при сохранении  неблагоприятных условиях в течении 5лет и при ставке дисконтировании 18%. 

13. В прошлом  году было завершено строительство  нового шоссе, которое оттянуло  основной поток автомашин на  4 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы уменьшился на 20 ед. за кв.м. Полезная площадь объекта составляет 10 000 кв.м. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.

    Решение:  ПВД=Sполез.*Аср.=10000*20=20000у.е.;

                     Vвн= ПВД*ВРМ=20000*8=160000 у.е.

    Ответ:  Vвн=160000 у.е., сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды. 
 

14. Складское  помещение имеет хронологический  и эффективный  возраст 12 лет,  а оцениваемый остающийся срок  его полезной жизни – 48 лет.  Офисные помещения требуют 1000 у.е. на немедленную замену коврового покрытия и различных принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет. Необходимо затратить 2500 у.е. на их ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни кровли, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, чтобы привести в соответствие с современными требованиями. Это обойдется в 3000 у.е. Каков размер неустранимого физического износа?

    Решение:  Hизн=В/СС=12/(12+48)=0,2;

Vфиз=0,2*1000=200у.е.(физический износ офисных помещений);

Hизн=12/30=0,4; Vфиз=0,4*2500=1000у.е.(погрузочные платформы по норме);

Vфиз=1000*(1+0,25)=1250у.е.(физически износ погрузочных платформ в связи с плохой эксплуатации);

Низн=12/(12+18)=0,4;

Vфиз=0,4*3000=1200у.е.(физический износ проводки)

Vфиз(общ.)=200+1250+1200=2650у.е.

    Ответ:  размер неустранимого износа  Vфиз(общ)=2650у.е. 

                                         

                           

15. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе  данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже: 
 

 
 

Решение: 1. Определение  поправки на место положения: выбираем объекты, отличающиеся только местом положения. В нашем случае это 2 и 3 объекты. Объекты  в д. Чубарово имеют преимущества, т.к. цены выше. Определяем влияние место положения на цену продажи: 

    К=Ц3об.-Ц2об. =62,4-60=0,04=4%;

             Ц2об.                60

    Следовательно,  объекты в д. Чубарово дороже, чем в д. Воробьи на 4%.

2. Определение  поправки на дату продажи: выбираем  объекты, отличающиеся только  датой продажи без учёта ранее  скорректированных характеристик  ( расчёт ведём по 7показателю). В нашем случае 1 и 2 или 1 и 3. Определяем влияние даты продажи на цену. С течением времени стоимость объектов увеличивается, т.е. объекты продаж позже будут иметь преимущества по цене.

    К=Ц1об.-Ц2об. =66,6-62,4=0,067=6,7%;

              Ц2об.              62,4

    Это  прирост стоимости объекта за 3месяца.

    Определяем  корректировки на наличие телефона. Выбираем объекты, отличающиеся  этой характеристикой без учёта  ранее скорректированных показателей.  В нашем случае 1 и 4 или 2 и  4.

    К=Ц1об.-Ц4об.=66,6-63,5 =0,049=4,9%

              Ц4об.              63,5

    Определяем  корректировки на наличие газа. Выбираем объекты, отличающиеся  этой характеристикой без учёта  ранее скорректированных показателей.  В нашем случае 3 и 5 или 4 и  5. 

    К=  Ц3об.-Ц5об.=66,6-63,3=0,052=5,2%;

               Ц5об.            63,3 

   V=Z(Цс.о.*(1+-к)=63,4+63,14+63,14+63,14+63,3=63,22

                  n                                   5

Ответ: стоимость  коттеджа с земельным участком 63220рублей. 
 

16. Офисное здание  расположено на магистрали с  интенсивным движением

 и сдается  в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

    Решение:

    Подход  с использованием мультипликатора  валовой ренты основан на предположении,  что существует прямая связь  между ценой продажи недвижимости  и доходом от сдачи ее в  аренду. Мультипликатор валовой  ренты — это отношение продажной  цены либо к потенциальному  валовому доходу, либо к действительному. 

    Vo.o=ВМР*ПВДо.о;