Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі : жылжымайтын мүлік кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік - мәдени өмiрiнде ерекше рөл ойнайды. Ол ең маңызды экономикалық қор ретiнде қолданылады, кез келген адамгершiлiк қызмет iске асатын орындарда  маңызды рөл атқарады. Жылжымайтын мүлiк еншiсіне  дүниелiк байлықтың елу пайызы дәл келедi, сондықтан жылжымайтын мүлiк - әлемдегі  кез келген елдің ұлттық байлығының ең маңыздысы.

Жұмыстын мақсаты : жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын  бағалау.Нарықтық құнын шығару үшін алдын ала  дау, деректерді іріктеп жинау:

1 құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау;

2 өңірдегі, қаладағы және бағалау объектісі жеріндегі әлеуметтік-экономикалық және экологиялық ахуалды жалпы талдау;

3 осы мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау.

4 бағаланатын жылжымайтын мүлікті аса тиімді пайдалануды талдау.

Бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын анықтау бойынша есептеулерді мына әдістер арқылы орындадым:

1 нарықтық әдіс;

2 кірістік әдіс;

3 шығындық әдіс.

Түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнының есептік шамасы өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін басқа да тиімді математикалық  әдіспен сенімділік үлес арқылы нарықтық бағасын есептедім.

Курстық жұмысты жазу барысында ҚР бағалау қызметі туралы заңына, «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау туралы стандартқа»,баға және құрылыс академиясы:Ипотекалық несие беру шарттарындағы жыымайтын мүліктің нарықтық құн бағасының ерекшеліктеріне, қалпына келтіру құнның көрсеткішіне ,ғимараттар және имараттар физикалық тозуына бағалау ережесіне ,үйдің тех паспортына,басқада нормативті актілерге  сүйендім.

1.Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама 

1.1 Экономикалық жүйедегі жылжымайтын мүлік нарығы

Жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасын анықтайтын экономикалық және әлеуметтік факторларды табу зерттеушілердің де жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың маңызды проблемаларының бірі. Қоғам мен жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлікті тұтынуы инвестициялардың табыстылығы нарықтағы айналымның жылдамдығы жылжымайтын мүлікпен операциялар жүргізетін кәсіпкерлер қызметінің тиімділігі осылардың барлығын анықтап көрсететін жоғардағы факторлар жылжымайтын мүліктің физикалық және экономикалық активтер ретіндегі ерекшеліктерін ескере отырып, жылжымайтын мүлікпен әсер ететін сыртқы факторлар негізінде топтастырамыз. Ұлттық деңгейдегі экономикалық, қаржылық және әлеуметтік факторлар қатарына мына факторлар жатады:

1 ел экономикасының даму деңгейі

2 жылжымайтын мүлік нарығы қалыптасуының тарихи ерекшеліктері

3 елдегі экономикалық идеялогия мен саясат

4 ел экономикасы дамуының тарихи кезеңдерінің өзгешеліктері

5 ағымдағы экономикалық саясаттың ерекшелігі

6 елдегі қалыптасқан қаржы жүйесінің жағдайы мен ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік нарығы қалыптасуының тарихи ерекшеліктерін жылжымайтын мүлік сферасындағы меншік құрылымы тұрғын үйді тұтынудың жеке және қоғамдық шығындары арасындағы ара-қатынас жылжымайтын мүлікті қаржыландыру жүйелері мен салық салу ерекшеліктері сияқты сипаттамалары анықтайды. Аталған факторлардың ішінде басымдылық экономикалық факторлар нәтижесінде жергілікті деңгейдегі факторлар жүйесі қалыптасады. Олар жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасын нарықтағы сұраныс пен ұсынысты зерттеу арқылы анықтайды.

Экономикалық факторлар:

1) тұрғындар табысының деңгейі

2) тұрғындарды олардың табыстары және оның динамикасы бойынша жіктеу

3)     кәсіпкерліктің даму деңгейі және динамикасы

4)     қаржы ресурстарын алу оңайлығы, соның ішінде несиеге қол жеткізу мүмкіндігі

5)     жылжымайтын мүлікке тартылатын инвестициялар тәуекелділігі

6)     құрылыс құны

7) коммуналдық қызметтер мен энерго-ресурстарға тағайындалатын бағалар мен тарифтер

Әлеуметтік факторлар:

1) тұрғындар санының өзгеру деңгейі және олардың жас шамасы

2) тұрғындардың білім деңгейі

3) тұрғындардың әлеуметтік құрылымы өзгеруінің деңгейі

4) қылмыс деңгейі

Әкімлішік факторлар:

1) cалықтық тәртіп

2)аймақтық шектеулер

3) үй салуға немесе жаңартуға құқық алудың құқықтық және экономи -калық шарттары

4) мәміле жасаудың шарттары

Қоршаған орта жағдайының факторы:

1) инфроқұрылымның даму деңгейі

2) транспорт желілерімен қамтамасыз етілуі

3) экологиялық жағдай

Жоғарыда келтірілген факторлар қатарында экономиканың нақты секторы жағдайын сипаттайтын, сондай-ақ қаржылық нарық сферасына қатысты факторлар да бар. Жылжымайтын мүлік нарығы мен нақты экономика байланысының жақсы жақтарымен қатар теріс жағдайлары да бар.

Жылжымайтын мүлік объектілерін салу мерзімінің ұзақтығына байланысты жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың азаюының ықтималдылығы төмен. Нәтижесінде ұсыныстың сұраныстан артуы туындайды, бұның өзі шектес салалардағы, яғни құрылыс материалдарын өндіру, жабдықтарды дайындау т.б. жағдайлар әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар нашарлай бастаса, жалпы экономикалық жағдай да төмендейді. Ал қарама-қарсы жағдайда нақты экономикалық жағдай да төмендейді. Ал қарама-қарсы жағдайда нақты экономиканың өсе бастауына жол ашылады.

1.2              Алматы қаласындағы екiншi нарықтағы  тұрғын-үй бағаларының анализі

Алматы қаласының  екiншi нарықтағы тұрғын-үй баға  көрсеткiштердiң төмендеуі жалғасуда . Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы ақпанда 1739 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан пәтерлердің  бағалық көрсеткiштерi қысқарды.

Ұсыныстың тең бөлiктерi Алмалы, Бостандық және Әуезов аудандары дәл келедi - 18%. Медеу ауданы сәл гана артта қалды - 17, 5%.0 Ұсыныстардың кішкене бөлігі Жетысу және Түркiсiб аудандарында - сәйкесiнше 15% және 13%.(3-шi диаграмма)

Қала бойынша тұрғын-үйге 2бөлмелі пәтер ұсынысының талдауы негiзiнен  ең төменгi максимал меншiктi салмағы 2-бөлмелі пәтерлер 33% , ал төмеңгі 5бөлмелі және одан да жоғары - 1%(4-шi диаграмма).

Үй қабырғалардың материалына байланысты панельді құрылымындағы үйлер 43%, ал кiрпiш және монолитті құрылымдардағы үйлер сәйкесiнше 35% және 22% көлемiнде  тура келгенiн көрсеттi. (5-шi диаграмма). Барлық түрлерiндегi пәтерлер өткен айға қарағанда ұсыныс көлемі төмендеді.

Аудандар бойынша екiншi нарықтағы тұрғын-үйдiң орташа бағалық көрсеткiшi .

Ақпан айында ұсыныстың орташа бағасы Алмалы және Түркiсiб аудандарында 2,1% және  2,4% сәйкес келеді.

1-кесте

Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің дискретті кеңiстiк - параметрлiк үлгiсi                                                                                   

Қорытындылар және болжамдар

Сонымен, ақпан айында екінші нарықтағы тұрғын үйдің көлемінің өсуі жалпы қалалық  бағалы  көрсеткіштердің төмендеуіне әкелді.

Қазақстан Республикасының статистика агенттiктерiнің мәліметтеріне сәйкес тұрғын үйді сату және сатып алу келісімі қала бойынша 2011жылы қаңтар айында 1151, ал көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi - 983, жеке үйлер  168–ді құрады.

Алматы бойынша бір шаршы метр орташа ұсыныс бағасы.

Осы диаграмма Алматы қаласындағы 2008-2011 жылдар аралығындағы ай бойынша үйдің 1м2 орташа ұсыныс бағасы  көрсетілген. Яғни 2008 жылы шілде айында баға жоғары болған 2250$, ал 2009 жылы шілде айында баға тым төмендеді яғни 1м2 бағасы 1500$-ды құрады. 2010жылы орта шамамен 1750$ шамасында болды. Сонымен 2011жылы қаңтар айында 1м2 бағасы 1799$-ды құрап отыр. Яғни 2008жылға қарағанда 2011жылы әлдеқайда бағаның төмендегін көрсетіліп отыр.(2-кесте)

Сурет-1   Алматы бойынша бір шаршы метр орташа бағасы

Бұл диаграмма 2011жылдағы ай сайынғы бағаның өзгерісі көрсетілген. Яғни қаңтар айында 1758$, ақпан айында 1753$, наурыз айында 1772$, ал сәуір айында 1799$-ды құрап отыр. Бұл осы жылы мерзімнің өтуіне байланысты 1м2 бағасы өсіп жатыр.

Сурет-2  Алматы ай бойынша бір шаршы метр орташа бағасы

Алматы қаласындағы екінші нарықтағы тұрғын-үйiнiң наурыз айынын бағаларын талдау.

Алматы қаласында екiншi нарықтағы тұрғын-үйдің бағалық көрсеткiштерінің үлкеюi байқалады. Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы наурызда 1769 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан тұрғын-үйлердің бағалық көрсеткiштерi өсті.

Аудандар бойынша екiншi тұрғын-үйдiң орташа бағалы көрсеткiштерi

Аудандар бойынша екiншi тұрғын-үйдiң орташа бағалы көрсеткiштерi

Наурызында ұсыныстың орташа бағаларының үлкеюі   Бостандақ және Әуезов аудандарындағы 3% және 1,5%ке бақыланып отыр қалған жағдайларда қала аудандары   орташа статистикалық қатесi шектерiндегi есептеулердiң жатады .

Бағалардың өсудiң пәтерлердiң қалыптарына қарай  сәйкесiнше 1 және 4-бөлме пәтерлерi 1,3% және 4,1 %ке өзгерді.

Қабырғалардың материалына байланысты кiрпiш құрылымдардағы пәтерiнде  2,3%ға  қымбаттағаны   байқалады.

              Кесте-2                                                                                   

Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің қабырғалардың материалына байланысты бағаларының өзгерісі                                   

Қорытындылар және болжамдар

Сонымен, екiншi нарықта тұрғын-үйдiң наурызында ұсыныстың төмендетулерi жалпы қалалық бағалы көрсеткiштiң үлкеюiне алып келді.

Қазақстан республикасының  агенттiктерiнін санаққа  сәйкес, 2011 жылдың ақпанындағы мәмiлелерi  бойынша қала тұрғын-үйдiң сауда-саттығының тiркеулi  саны 1589, олардың iшiнен құрады: көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi - 1367, жеке үйi - 222.Бүгiнгi тенденциялардан сүйене тұрғын-үй жуықта нарыққа бағалардың стагнациясын  күтiледi.

Сурет-3   Халықтың тұрмыстық деңгейі                                                  

Сурет-4 Бағалау күніне екінші нарықтағы тұрғын үйді ұсыныс көлемі  

2007 жылдың 25 қыркүйегiнен бастап 1 шаршы ұсыныстың орташа бағасының максимал төмендетуi  Жетісуде байқалады - 59%, ең төменгi көрсеткіш Бостандық аудан - 42%

2 Жылжымайтын мүлік бағалау тәсілдері

              2.1 Бағалау тәсілдеріне сипаттама

Табыстық амал (табысты капиталға/дисконттау айналдыру негізіндегі амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:

1) ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу;

2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;

3) осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;

4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;

5) табысты капиталға  айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:

егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса, ақша ағындарын дисконттау әдісі;

6) егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса, табысты капиталға айналдыру әдісі.

Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын  жылжымайтын мүліктің жалға алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың негізінде есептеу керек.  Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.