Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама

Алматы қаласы бойынша пәтердің  1 ш. м. =1 941 ($ АҚШ)

Пәтердің құнын бағалағанда бағалар 1 шаршы құннан базистiк метр шамасында сүйене өрнектеу арқылы есептейік.

СТз = СТб х S х Кфиз х Крас х Кэт х Кбл х Кот х Кпл х К уг. х Киф х Куг                                                                                                                          (3)

Кесте-7

Бағаланатын бөлменiң құнын осы формуланы қолдана отырып есептейміз                 

СТз = 1941 х 44,4 х1,1х 0,7 х 1,0 х 1,1х 1,0 х 1,1 х 1,0. х 1,0=77154,4 АҚШ доллар

Шығын әдісі ғимараттың құны 77154,4 АҚШ доллар немесе 11217478 теңге.

              3.3 Табыс тәсілмен бағалау

Бағаланатын объектіні табыс әдісімен бағалағанда, табыстадың тікелей капиталдандыру әдісі қолданылады, себебі үйден алынатын табыс тұрақты, және жалгерлік төлем түрінде келтірілген.  Берілгер аудандағы жалгерлік төлемнің  мөлшері 1 ш.м. үшін 25 $-дан 30 $-ға дейін болады. Үйдің сипаттамасын ескере отырып, жалгерлік төлемнің мөлшерін 25 $ деп белгілейік. Үйден алынатын табыстың есебі: 

Табыс = 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем * жалпы аудан                           (4)

Т = 25 * 44,4 = 1 110 АҚШ доллар немесе 161 382,9 теңге.

Үйді пайдаланғаны үшін орташа жылдық шығын – 156 000 (13 000*12) теңге.Мүлiк салығы жылдық шығын 206,3 $ ( 30 000 теңге) ,орнын басуға шығындары 200$(29078 теңге),арендалық төлемiндегi жоғалтулардың орташа 8 %.

Бағаланатын объектінің табыс әдісін есептей отырып үйден алынатын табыстың есебін анықтай аламыз, яғни берілген көрсеткіштерді формулаға қоятын болсақ табыс 1110 АҚШ долларына немесе 161382,9 теңгеге тең болады. Таза табысты анықтау үшін орташа жылдық шығындарды (156 000) анықтап алған жөн.

Жылжымайтын мүліктен алынатын таза табысты анықтау:

Таза табыс = 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем * ай саны * жалпы аудан тұрақты шығын - операциялық шығын                                                              (5)

ТТ = 25*12*145,39*44,4–156 000-30000-29078-1549,3 =1 682 462,972 теңге немесе 11 572 АҚШ $.

Жоғарыдағы формуладан көріп отырғанымыздай жылжымайтын мүліктен алынатын таза табыс 1 682 462,972 теңгеге немесе 11 572 АҚШ долларын құраған.

122 - 28.04.2006 ж. ҚР ҰБ бағамы.

Капиталдандыру коэффициентін анықтау үшін ұқсас келетін объектінің таза табысын анықтаймыз. Бастапқы мәліметтер бірдей болады. Үйден алынатын табыстың есебі:

Табыс = ұқсас объектінің жалпы ауданы * 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем

Табыс = 25 * 40 = 1 000 АҚШ доллар немесе 145 390 теңге.

Жылжымайтын мүліктен алынатын таза табысты анықтау:

ТТ = 25* 12 * 40 * 145,39 – 156 000-1549,3-30000-29078 = 1528053 теңге немесе 10510,026 $ АҚШ.

                                                    (7)

Осында

V – құны;

I – таза табыс;

R – капиталдандыру мөлшерлемесі.

Ұқсас объектінің (аналогтың) құны – 83 000  АҚШ доллар, таза табыс (объект – аналог) – 10510,026 АҚШ доллар, таза табыс (бағаланатын объект) 145 390 АҚШ доллар. Онда капиталдандыру мөлшерлемесі келесі формула негізінде анықталады:

R = таза табыс (бағаланатын объект) / ұқсас объектінің (аналогтың) құны                                                                                                                       (8)

R = 10 510 / 83 000  = 0,12

Онда бағаланатын объектінің құны:

С = таза табыс (бағаланатын объект) / капиталдандыру мөлшерлемесі  (9)                

       С = 11 572 / 0,12= 91 842 АҚШ $ немесе 13 352 880,73 теңге құрайды.

Ұқсас объктінің таза табысын бастапқы мәліметтер көмегімен анықтаймыз және де үйді пайдаланғаны үшін орташа жылдық шығындарды азайтамыз.Ұқсас объектінің құнын анықтау формуласы арқылы капиталдандыру мөлшерлемесін анықтауға болады, ол 0,12– ге тең.

Кесте-8

Таза операциялық табыстың анықтауы үшiн өткiзуден тыс табыстар мен шығындарды талдау                                                                         

Яғни осыдан бағаланатын объектінің құны 13 352 880,73 теңгені немесе 91 842 АҚШ долларына тең бола

              Соңғы бөлімде, бағалау әдістерінің көмегімен мүлікке соңғы баға қойылады, ол арқылы қамтамасыз етудің сомасы анықталады. Ескерту: бағалау құны коэффициенттерді ескере отырып, шығын, табыс және нарық әдістерінің қосындысымен анықталады.

Жалпы бағаны есептеп, бағаланатын обектінің орташа өлшенген құнын анықтау қажет. Бұл мәліметті 7-кестеден көруге болады.

Кесте-9  

Бағаланатын объектінің орташа өлшенген құны      

Шығындар әдістің нәтижелері арқылы бағаланатын құнды есептегенде есепке алынуы мүмкін.

Шығындар әдісі: К = 0,3 яғни С = 77 154,4 $ * 0,3= 23 146 $.

Табыстар әдісі: К = 0,3  яғни С = 91 842 $ * 0,3 = 27 553 $.

Нарықтық әдісті жылжымайтын мүлік нарығына қатысты қолдану орынды болып келеді, себебі баға таңдалған тұрғын үй типінің сатулар бағаларының деңгейінде орнатылады:

Нарықтық әдіс:  К = 0,4 , яғни С = 81 156 $ * 0,4 =32 462 $.             

Жалпы: 23146+ 27553+ 32462 = 83 161 АҚШ доллар.

Сонымен, тұрғын үйдің нарықтық құны, бағалау күнінде түзетілімдерді есепке ала отырып, 83 161АҚШ доллар немесе 12 090 778 теңге құрайды.

Сонымен, Алматы қаласы, Утепов көшесіндегі 14 үй жылжымайтын мүліктің  ұсынбалы кепіл құны: C = 83 161 ($ АҚШ) немесе C = 12090778 (KZ).

Қорытынды

Жылжымайтын мүлiк  - кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік - мәдени өмiрiнде ерекше рөл ойнайды. Ол ең маңызды экономикалық қор ретiнде қолданылады, кез келген адамгершiлiк қызмет iске асатын орындарда  маңызды рол атқарады. Жылжымайтын мүлiк еншiсіне  дүниелiк байлықтың елу пайызы дәл келедi, сондықтан жылжымайтын мүлiк - әлемдегі  кез келген елдің ұлттық байлығының ең маңыздысы.

Екі бөлмелі пәтерді бағалау барысында нарықтық зерртеу жүргіздім.Нарықта ұсынылған бағамен өз объектіме ұқсас аналогтарды  таңдап, олар туралы ақпарат жинадым.Жиналған ақпараттар арқылы салыстырмалы тәсілмен объектімнің құнын шығардым.Яғыни екі бөлмелі пәтерді нарықтық әдіс арқылы бағалағанда 81 156,АҚШ доллар немесе 11 799 329 теңгені құрады.Шығындар әдістің нәтижелері арқылы бағаланатын құнды есептегенде  77 154,4 АҚШ доллар немесе 11 217 478теңге.Табыс әдісі арқылы есептегенде пәтердің бағасы 91 842 АҚШ доллар немесе 13 352 880,73 теңге құрады.

Сонымен, Алматы қаласы, Утепов көшесіндегі 14 үй жылжымайтын мүліктің  ұсынбалы кепіл құны: C = 83 161 ($ АҚШ) немесе C = 12090778 (KZ).

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

1. Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Экмос», М., 2000ж.

2. Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 1995ж.

3. Гранов И.В. Оценқа недвижимости.- С-Пб: Питер, 2001ж.

4. Балабанов И.Т.Операции с недвижимостью в Росии.М.:Финансы и статистика.1996г.