Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама

3  Бостандық аудандағы 2 бөлмелі үйді бағалау

3.1 Cалыстырмалы тәсілмен бағалау

Берілген әдіс, әрбір мүліктің құны сол сәтте ұқсас болатын мүлікке қалыптасқан бағаларға тәуелді болады деген алғышартына негізделеді. Яғни, сатуларды тікелей салыстырмалы талдау әдісі келесі қағидаларға негізделген:

Орнын басу қағидасы бойынша: «егер бірнеше ұқсас мөлшерлі тауарларға, тұтыну заттарына немесе қызметтерге қол жеткізілетін болса, онда бағасы ең төмен болатын зат ең жоғары сұранысты туғызады».

Сұраныс пен ұсыныс. Нарықта сатушылар мен сатып алушылар арасындағы келісім негізінде бағалар қалыптасады. Егер белгілі бір тауарға сұраныс жоғары болатын болса, онда бағалар көтерілу үрдісіне ие болады; егер сұраныс төмен болса, онда бағалар төмендейді.

Теңгерілім. Сұраныс пен ұсыныс нарықта балансты немесе теңгерілімді орнатуға тырысады. Дегенмен, тепе-теңдік нүктесіне қол жеткізу көбінесе қиынға соқтырады, сондықтан сұраныс пен ұсыныс әрқашан да өзгереді. 

Берілген әдісті қолдану мүмкіндігі объектіге ұқсас болып келетін сатылымдар туралы ақпараттарды жинауға және талдауға негізделген. Ақпараттар арқылы, бағалау құнына әсер етуші факторлар үшін, түзетілімдер шамаларын анықтауға мүмкіндік туады. Ұқсас объектілерге бағалар объектілер бір-бірінен ажыратылатын белгілер бойынша түзетіледі. Бағалардың түзетілімінен кейін оларды бағаланатын объектіге қатысты қолдануға болады.

Бағаланатын объектіні, орналасқан жері мен техникалық сипаттамасы бойынша оған ұқсас болып келетін үш аналогты мысалға алып, салыстырайық. Нарықтық әдістің қолдану аумағы нақты және шынайы ақпараттар бар, жылжымайтын мүлік объектілері үшін ең тиімді деп саналады. Сондықтан, келтірілген әдісті қолдану, несиені ұсынғанда тимді болып саналады, себебі толығымен және аз шығын келтіріп, несие ресурстарының қайтаруын қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Тұрақты сатылатын объектілер үшін бұл әдіс нарықтық құнның ең дұрыс шамасын береді. Бағаланатын объектіге ұқсас болатын аналогтардың сипаттамаларын 5-кестеден көруге болады.

Кесте -3

Бағалау объектінін   мәліметі                                                                  

Кесте-4

Бағаланатын объектіге ұқсас болатын аналогтардың сипаттамалар                                                                                                         

Нарықтық әдіс бойынша жылжымайтын мүлік құнын, ұқсас объектілермен салыстыру арқылы, сонымен қатар оның негізінде бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасында пайда болған түзетілімдерді енгізгеннен кейін анықтайды. Ірі табысты объектілерді сатқанда, экономикалық сипаттамалар және сату шарттары туралы ақпараттарға қол жеткізу мүмкін емес, сондықтан осындай жағдайларда салыстыру әдісі нарықтық шама орналасуы мүмкін диапазонда анықтауға мүмкіндік береді. Салыстырылатын объектісінен сату шарттарының әрбір айырмашылығы талдауда ескерілуі қажет. Сондықтан нарықтық әдістің мәнді бір шектеуші факторы болып, ақпараттың сенімділігі табылады.

Кесте-5

                     Бағаланатын объектіге бағалар түзетілімдер кестесі                 

Яғни, бағаланатын объект қандай мөлшерде аналогтан ажыратылытынына байланысты, соңғысының құнына түзетілімдер енгізіледі, ол объект қандай бағада сатылады, егер де бағаланатын объектіге тән сипаттамаларға иеленетін болса. Түзетілімдер кестелік түрде енгізіледі оларды 5 - кестеден көруге болады .

Сонымен, тұрғын үйдің нарықтық әдіспен анықталған құны:

С = жалпы аудан * ш.м. орташа құны                        (1)

С = 44,4 * 1 828 = 81156,4 ($ АҚШ) немесе С = 81156,4 * 145,39 =11 799 329 теңге, (28.03.2011 ж. ҚР ҰБ бағамы 145,39 теңге құрайды).

Нарықтық әдіс бойынша жылжымайтын мүлік құнын бағалау тиімді болып табылады. Нарықтық әдіс бойынша жылжымайтын мүлік құнын бағалау барысында бағаланатын объектінің ұқсас болатын аналогтарымен салыстыру және ажыратылатынына байланысты түзетілімдер енгізіледі. Жоғарыдағы формула бойынша тұрғын үйдің нарықтық әдіспен құны анықталады.

3.2 Шығындық тәсілмен бағалау

Бұл әдістің басты артықшылығы, белсеңділігі аз нарықтарда жылжымайтын мүліктің азды-көпті анық баға беру болып табылады. Әдістің негізінде ауыстыру қағидасы жатады, оған сәйкес жылжымайтын мүліктің максималды құны пайдалығы жағынан ұқсас болып келетін, басқа объектісін сатып алудың ең аз бағасынан асып кетпеуі тиіс.

Құнды бағалауда негiзгi кезеңдер   шығынды әдiспен анықталады.Орнын басудың құны немесе  жылжымайтын мүлiктiң объектiнiң құнының қалпына келтiруiн есептеу арқылы жүргізіледі.

Тозудың барлық түрлерiн анықтау: (моралдiқ ) физикалық, функционалдық, (экономикалық ) сыртқы.

Объекттiң қорытынды құнының есептеуi.

Пәтердің құнын бағалағанда мына 1 және 2 формулалармен анықталады, бiрiншi жағдайларда  бағалар 1 шаршы құннан базистiк метр шамасында сүйене өрнектеледi, екiншi жағдайда -  пәтер 1 шаршы.м. орташа құн өлке  бойынша  есептелінеді.

СТз = СТб х S х Кфиз х Крас х Кэт х Кбл х Кот х Кпл х К уг. х Киф х Куг                                                                                                                          (1)

СТз = СТпр х S х Кст х  Кфиз х  Крас х Кэт х Кбл х Кот х Кпл х Квыс, х Куг                                                                                                                          (2)

Шығын әдісі ғимараттың қалпына келу құнынан тозуды шегерген бағасын көрсетеді. Шығын әдісімен объектіні бағалау үшін алдымен объектінің жиынтық тозуға құрастырымдық элементтi тозуын үлесі есептеу  қажет (6- кесте).

Кесте-6

Құрастырымдық элементтердiң үлесімді салмақтары бойынша тозуды анықтау