Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама

Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын  осындай жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге  байланысты қажетті шығындарды есептеу:

1)осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей капиталға айналдыру әдісін;

2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде оларды операциялық  шығындарға қосу жолымен –  ақша ағындарын дисконттау әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.

Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі. Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар есебі келтіріледі.

Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады. Операциялық шығындарға  болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.

Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды айқындау.

Капиталға айналған кіріс әдісі  бағалау рәсімдерінің мынадай ретін көздейді:

1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты болжау;

2) таза операциялық  табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.

3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс түсініледі.

4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау рәсімін таңдауды негіздеу;

5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.

Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру) – ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып, жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды айқындау;

Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1)     болжам жасау  кезеңін айқындау;

2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар бойынша  жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық табысқа (ренталық табысқа)  болжам жасауды кезеңні алдындағы таза табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия әдісімен жүргізу ұсынылады;

3) дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі;

4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;

5) реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;

6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.

Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға  беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құнның қайта түзіледі.

Таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру әдісінен айырмашылығы модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі әдістермен айқынадалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.

Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:

1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі  шектелмейтін бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;

2) болжам  жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою құнының сомасын және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын есептеу.

Шығындық  амал әдістері

Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және  т.б. бағалау кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс.

Жақсартылған  жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын айқындаудан тұрады.  Ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.

Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану  оны аса тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.

Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған (салынатын)  объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау   бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;

2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;

3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;

4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны қолданыста пайдалану уақытында  жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде айқындау.

Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер мыналар болып табылады:

1) техникалық паспорт;

2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;

3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға  сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің  табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.

Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.

Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен бағаламаларды және басқа  да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру  құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.)  біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде  жылжымайтн мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:

1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындарының сомасына тең.

Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады.

Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады;

2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;

3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,

Салыстырмалы амал әдістері

Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) осы тектес  жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;

2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;

3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;

4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер  шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;

5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.

Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру элементтері ескерілуі тиіс:

- берілетін құқықтар;

- қаржыландыру шарттары;

- сату шарттары;

- сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;

- нарық шарты;

- орналасқан жері;

- табиғи сипаттамалары;

- экономикалық сипаттамалары;

- пайдалану;

- жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.

Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалануға негіз береді.

Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R) пайдалануға болады.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдерінде:

1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы бағаланады;

2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат бар  бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;

3) бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;

4) әрбір ұқсастық бойынша жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;

5) барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде қорытынды ЖРМ  айқындалады;

6) бағаланатын  объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны есептеледі.