Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы

                                   МАЗҰНЫ          

КІРІСПЕ...............................................................................................2

1.                   ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТУРАЛЫ СИПАТТАМА......3

2.                   ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ ҚҰН БЕЛГІЛЕУ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ТҮРЛЕРІ ...................................................................................11

2.1             Жылжымайтын мүлік құндарының түрлері және жіктелуі...11

2.2             Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны және оның ерекшеліктері.................................................................................................14

3.                 ҚР – ДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ ҚҰНДЫ БЕЛГІЛЕУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР....................................................................17

ҚОРЫТЫНДЫ.....................................................................................22

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ.........................................25

                                                   КІРІСПЕ

«Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы» тақырыбын таңдаған себебім,  жылжымайтын мүлікке қатысты мәселелер және сәйкесінше жылжымайтын мүлік құндарына байланысты мәселелер қазіргі уақыттағы ең маңызды мәселелердің бірі болып табылады. Қазіргі таңда жылжымайтын мүлікті бағалау мәселес өте актуалды мәселелердің бірі болып саналады, себебі, жылжымайтын мүлік қоғамның экономикалық , әлеуметтік, мәдени өмірінде өте үлкен рөлге ие. Жылжымайтын мүлік барлық әлемнің ұлттық байлығы болып табылады.

Қазіргі таңда, жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу нормативтік базасы пайда болғаннан бастап, жылжымайтын мүлік объектілерінің құндарын анықтауға қажеттілік туындады. Сондықтан, әрбір  жылжымайтын мүлік объектісінің нақты құнын анықтау өте маңызды іс – шара болып табылады. 

Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікке және оны бағалауға өте үлкен көңіл бөлініп, күрделі қаржы жұмсалуда. Отандық бағалаушыларға көмек көрсету жұмыстары атқарылуда.

Курстық жұмыстың негізгі мақсаттары: жылжымайтын мүлік құндарының түрлерін қарастыру, оқып, үйрену, оларға анықтама беру және де ең бастысы жылжымайтын мүлік объектісін бағалаған уақытта оған нақты құнын анықтап үйрену.

Курстық жұмыстың негізгі міндеттері: жылжымайтын мүлік құндарының өзгеру тенденциясын талдау болып табылады. Жалпы мақсаттар негізінде міндеттер қалыптасады.

Курстық жұмыс 3 бөлімнен тұрады. Әр бөлім жылжымайтын мүлік құндарына  байланысты  мәселерді анық ашып шешуге бағытталған.

Бірінші бөлім «Жылжымайтын мүлік туралы сипаттама» деп аталады. Мұнда жалпы жылжымайтын мүлікке толық сипаттама беріледі. Жылжымайтын мүлік туралы барлық анықтамалар ашылып, қарастырылады.

Екінші бөлім «Жылжымайтын мүлікке құн белгілеу және олардың түрлері» деп аталады. Екінші бөлімде жылжымайтын мүлік құндарына сипаттама беріледі. Жылжымайтын мүлікке құнды белгілеу әдістер мен тәсілдері қарастырылады. Жылжымайтын мүліктің жіктелуі, түрлері қарастырылады.

Үшінші бөлім «ҚР – дағы жылжымайтын мүлікке құнды белгілеудегі мәселелер». Бұл бөлімде Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке құн қалай белгіленетіндігі айтылады, жалпы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік жағдайы туралы мәселелер ашылады.

Жылжымайтын мүлікті бағалау көптеген стратегиялық мәселелерді шешу үшін жасалады. Жылжымайтын мүлік саласын реттеудегі Қазақстан Республикасының жергілікті заң жүйесі жаңа қарқынмен дамуда және осы заңда жылжымайтын мүлікке қатысты мәселелердің барлығын қарастырып, бақылап отырады.

       1 БӨЛІМ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТУРАЛЫ СИПАТТАМА

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын мүлік, үйлер) мыналар жатады: ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық көшеттер және жермен тығыз байланысқан басқа да мүліктер, яғни олардың тағайындалуына мөлшері жоқ зиянсыз ауысуы мүмкін емес объектілер. Сонымен қатар қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке оған теңестірілген толық жылжитын заттарды да қосады (әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыш объектілері). Бұл оларға «мүліктік кешен» деп аталатын жылжымайтын объектілер үшін арналып бекітілген арнайы құқықтық режимді белгілеу тиімділігімен байланысты.

Жылжымайтын мүлікке көптеген анықтамалар берілген. Солардың ішінде:

Жылжымайтын мүлік – жерден және жер үстінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстан тұратын кез келген  мүлік.

Жылжымайтын мүлік – нақты жер меншігі, сонымен қатар барлық материалды меншік.

Жоғарыда көрсетілгендей жылжымайтын мүлік жермен тығыз байланысты болып келеді және бұл әділетті құбылыс болып табылады.

Басқа елдерде сияқты Қазақстанда жеке тұлғаларға
тауарлар сатып алуға, сатуға, мүлікті жалға беруге немесе тапсыруға, не болмаса оны басқа азаматтың немесе кәсіпорынның иеленуіне немесе пайдалануына, яғни өз меншігін еркін басқару құқығы заңды түрде кепілдендірілген (ҚР АК 10б.). Алайда, жылжымалы мүлік жеке меншігі қоғамдық мүдделерге қарама-қарсы тұрған кезде, ол жеке меншік құқығының юрисдикциясына жатпайды.

Әрбір жылжымайтын мүлік объектісі және оның барлығын қоса алғанда, оларды жылжымалы заттардан айыруға мүмкіндік беретін маңызды (түпкі) белгілері, және объектілердің ерекшеліктерін біртекті топтар бойынша сипаттайтын түрлілік белгілері болады.  Жылжымайтын мүліктің негізгі іргелі қасиеттері – олардың қозғалмайтындығы, материалдылығы немесе тұтынылмауы. Осыларға оның қалған түпкі және түрлілік белгілері негізделеді.

Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері және сонымен байланысты барлық жылжымайтын, қозғалысқа енбейтін учаскелер  мен ғимараттар жиынтығы.

  Алғаш рет жылжымайтын мүлік түсінігі Рим құқығында пайда болып, қолданысқа енгізілді.

  Жылжымайтын мүлікке – жер учаскелері, су объектілері, пайдалы қазбалар, орман қорлары,, құрылыс объектілері және т.б.  жермен байланысты объектілер жатады. Заң бойынша жылжымайтын мүлікке басқа да мүліктерді жатқызуға болады. Мысалы, жалпы мүліктік кешен ретінде танылатын кәсіпорын да жылжымайтын мүлікке жатады.

  Жалпы кәсіпорын немесе оның бір бөлігі заттық құқықтық өзгерісіне және жойылуына  немесе қайта құрылуына байланысты сатып алу – сату, жалға беру және басқа да келісімшарттың объектісі бола алады. Кәсіпорын сонымен қатар мұрагерлікке берілуі мүмкін.

Жылжымайтын мүлік түсінігі үш элементтен тұрады:

  А) атауы, объектілерге бекітілген белгі, негізінде - бұл жылжымайтын мүлік.

  Б) мазмұны, айрықша белгілердің жиынтығы

  В) көлемі, берілген категориядағы көптеген заттар.

Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері:

- Жылжымайтын мүлік нарығының локальді мінездемелері ( орналасу орнына байланысты мүмкін болатын келісімдер санының қысқаруы)

- Жер учаскелерінің барлығының ерекшеліктерінің болуы ( бағалардың әр түрлі болуына әкеліп соқтырады.

- Басқа тауарлармен салыстырғанда жылжымайтын мүлік нарығының төменгі ликвидтілігі ( келісімшарттар құруда заңдылық институттарын қатычтырудың қажеттілігі).

- Жоғарғы бағалар мен тұтынушылардың қаржылық мүмкіншіліктерінің сәйкес келмеуі салдарынан сатып алушылардың көбісі несие алуға мәжбүр болып отыр ( сатып алушылар мен сатушылардың нақты ақпаратқа ие бола алмауы).

Жылжымайтын мүліктің экономикалық мінездемесіне жатады:

- Жылжымайтын мүліктің сиректілігі ( бірдей жылжымайтын мүлік объектілері  мүлдем болуы мүмкін емес)

- Жер және ғимараттардың құны ( мысалы зиян келтіретін өндірістің салынуы)

- Территориялық ерекшеліктері ( территориялық қалаулардың өзгерісі физикалық өзгеріске әкелмей – ақ , жылжымайтын мүліктің құнын жоғарлата алады)

- Мақсатты белгілеу ( көбіне күрделі қаражатсыз өзгеріске әкелмейді)

  Бұрынғы уақыттарда қозғалатын және жылжитын мүлік қатарына жатқан мүлік, қазіргі кезде жылжымайтын мүлікке жатқызылуы мүмкін, өйткені берілген мүлік жылжымайтын мүліктің бір бөлігіне айналады.

  Жылжымайтын мүлік 3 негізгі типке бөлінеді:

- Жер

- Тұрғын үй

- Тұрғындық емес ғимараттар мен кеңселер.

Қолданылатын нысанына байланысты жылжымайтын мүлік келесі түрлерге бөлінеді:

         А) тұрғын үй ( көпқабатты үйлер, жер үйлер)

         Б) коммерциялық қызметке байланысты ( қонақ үйлер, ұйымдық кеңселер, дүкендер, дәмханалар)

         В) өндірістік мақсаттарда қолданылатын ( қоймалар, зауыттар, фабрикалар және т.б.)

         Г) ауылшаруашылық саласына байланысты ( фермалар мен баулар)

        Д) арнайы мақсаттарға байланысты қолданылатын ( мектептер, мешіттер, шіркеулер, ауруханалар, балалар бақшасы, қарттар үйлері және т.б.)

  Мешіктенуші мен жылжымайтын мүлікті қолджанушылармен ( физикалық және заңды тұлғалар) қатар жылжымайтын мүліктің негізгі субъектілері болып: инвесторлар, банктер, құрылыс фирмалары, риэлторлық фирмалар, жарнамалық ұйымдар, заңдылық фирмалар, сақтандыру компаниялары, мүлікті басқару бойынша комитеттер, техникалық инвентаризациялау бюросы, арбитражды сот, нотариалды ұйымдар, салықтық инспекциялар танылады.

  Жылжымайтын мүліктің 3 концепциясы бар:

1.                  Географиялық  концепция – физикалық сипаттаманы көрсетеді: орналасуы, өлшемі, қоршаған ортаның жақсаруы және де басқа параметрлерден тұрады.

2.                  Экономикалық концепция – Жылжымайтын мүлікті тиімді материалды актив, қаржыландыру объектісі және табыс әкелетін сенімді құрал ретіенде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі экономикалық элементтері құн және баға болып табылады.

3.                  Құқықтық концепция  бойынша жылжымайтын мүлік халықаралық нормалар және отандық ерекшеліктеріне байланысты мемлекетпен орнатылған қоғамдық және жеке меншік құқықтар жиынтығы.

  Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі артықшылықтары:

- Ақпараттың шектеулігіне қарамастан, оның табысты қызметі;

- Шарттардың өзгеруіне икемділігі және  бейімділігі;

- Ғылыми – технологиялық революция нітижелерін оңтайлы пайдалану;

- Жылжымайтын мүлікке жататын объектілердің сапасының  жоғарылауынан әр түрлі қажеттіліктерді қанағаттандыру қабілеттілігі;

- Құрылыс материалдары мен басқа да ресурстарды тиімді бөлу.

  Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі кемшіліктері:

- Қоршаған ортаны қорғауға экономикалық механизмнің жоқтығы;

- Еңбек және табыс құқығына кепіл бермейді;

- Ғылымда іргелі зерттеуді қамтамасыз ете алмайды;

- Ақшасы бар сатып алушылардың сұранысын қанағаттандыруға бағытталған;

- Қайта өндірілмейтін ресурстарды сақтауды қамтамасыз ете алмауы;

- Инфляциялық процестерге байланысты дамуы тұрықсыз.

  Сонымен Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға өтуіне байланысты жылжымайтын мүлік тауар ретінде қарастырылып, жылжымайтын мүлік нарығы даму үстінде. Дегенмен, жерге деген меншік құқығы , инфляция  және басқа да жоғарыда көрсетілген факторлар.                                 Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуына кедергілер келтіріп келеді.

  Жерге сұранысты қалыптастыратын негізгі факторлар:

- Экономикалық фактор, яғни жылжымайтын мүліктің орналасқан орны, экономикалық өсу қарқыны, тауарлар мен қызметтер деңгейі және ара қатынасы, ғылыми техникалық прогресс, көлік шарттары.

- Әлеуметтік және демографиялық фактор: халық құрылымы, жұмыстылық деңгейі, халық табыстары, іскерлік белсенділік деңгейі, халық тығыздығы, отбасы саны, халық миграциясы, мемлекеттік саясат пен ұйым мақсаты.

- Жер сапасы және табиғи климаттық орта – климат, жыл мезгілінің ұзақтығы, су және жылу режимі, микрорельеф, макрорельеф, экология, топырақ типтері, топырақтағы қажетті заттар қоры, топырақтың механикалық құрамы.

- Құқықтық ережелер мен өзге де сипаттамалар: құқықтық нормалардың жыл мезгілдері, құрылым деңгейі, учаскелердің формасы, учаскелердің өлшемдері, функциялық бағыты, жер санаттары, учаскелердің айналасы, учаскелердің жобасы.

Пайда болуына байланысты жылжымайтын мүлік объектілері келесі түрлерге бөлінеді:

                 Адам еңбегінің қатысысыз табиғатпен құрылған

                 Адам еңбегінің нәтижесі болып табылатын

                 Адам еңбегі арқылы құрылған, бірақ табиғат негізімен өте тығыз байланысты және онсыз қызмет ете алмайтын.

Жылжымайтын мүлікті екі тұрғыдан қарастыруға болады: физикалық және экономикалық.

Физикалық қасиеттері арқылы тұтынушылар белгілі қажеттіліктерді қанағаттандырады. Мысал ретінде тұрғын үйді қарастыруға болады. Себебі, барлық адамдар бірінші ретте тұрғын үйді қажет етеді.

Осыған орай жылжымайтын мүліктің келесі ерекшеліктері бар:

-                     жермен тікелей байланысты – жылжымайтын мүлік объектісінің жермен тығыз байланысын көрсетеді, және мүлікті жерден бөліп алу мүмкін емес , ал егер мүлікті жерден алып тастаса, мүлікті одан кейін қолдану мүмкін емес болып табылады.

-                     тұрақтылығы

-                     уникалдылығы, яғни басқа объектілерге қарағанда айрықшалап тұратын ерекше белгісі

-                     бірқалыптығы еместігі

-                     пайдалылық мерзімінің ұзақтығы, себебі жылжымайтын мүлікті адамдар ұзақ уақыт бойы пайдалану мүмкіндігіне ие болады. Басқа тауарларға қарағанда жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді тауар болып табылады.