Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы

-                     Материалдылығы – жылжымайтын мүлік объектісі әрдайым табиғи – заттық және құндық түрде қызмет етеді. Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамаларына жылжымайтын мүліктің көлемі, түрі, топырағы, ландшафты және қоршаған ортаның басқа да әсерлері кіреді. Осы сипаттамалардың жиынтығы физикалық объектінің пайдалылығын көрсетеді және объектінің құнын көрсетеді. Бірақ пайдалылық өздігінен құнды анықтай алмайды.

Экономикалық тұрғыдан қарастырғанда жылжымайтын мүлікті ұзақ сақтау және дамыту үшін біраз қаржылық инвестициялар қажет. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны өседі, ол пайда әкелуі әбден мүмкін. Жылжымайтын мүліктің экономикалық сипаттамаларына:

-                     сирек кездесетіндігі

-                     дефициттігі

-                     даму мүмкіндігі

-                     оның нарықтық құны орн,аласу жерімен тікелей байланысты.

-                     Спецификалық тәуелділіктері бар.

Аталған ерекшелітер жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына зор әсер етеді.

Жылжымайтын мүлікті жалпы былай жіктеуге  болады    

А ) пайдалану мақсатына қарай – тұрғындық, өндірістік, коммерциялық, ерекше мақсаттарға арналған. Бұл топтар өз ішінде тағы бір топқа бөлінеді. Яғни,

Тұрғындық – тұрғын үйлер

Өндірістік – зауыттар, фабрикалар

Коммерциялық – қонақ үйлер, сауда, кафелер,   кеңселер және т.б. тікелей табыс әкелетін объектілер жатады.

Ерекше мақсаттарға арналған – мектептер, балабақшалар және т.б.

Б) Иелену мапқсатына қарай – бизнеске арналған, инвестиция ретінде, тауарлық қорлар ретінде, ресурстарды дамыту үшін.

В) Пайдалану дайындығына қарай – қолданысқа берілген, жөндеу жұмыстар жүргізіліп жатқан, қайта құруды қажет ететін ғимараттар.

Г) Қалпына келтіру  мүмкіндігіне  қарай – қалпына келетін және қалпына келмейтін.

Жылжымайтын мүліктің 3 концепциясы бар:

-                     Географиялық – жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамасын көрсетеді. Яғни, ораласуы, өлшемі, қоршаған ортаның жақсартуы және басқа да параметрлер.

-                     Экономикалық  - жылжымайтын мүлікті тиімді, материалды актив, қаржыландыру объектісі және табыс әкелетін өнім құрал ретінде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі экономикалық элементтер: құн және баға.

-                     Құқықтық концепция бойынша жылжымайтын мүлік халықаралық нормалар және отандық ерекшеліктеріне байланысты мемлекетпен орнатылған қоғамдық және жекеменшік құқықтарының жиынтығы.

Жылжымайтын мүлікті бағалауда негізгі 4 қағида қарастырылады. Оларға:

А) Тұтынушы көзқарасымен байланысты  қағидасы – пайдалылық қағидасы, алмастыру қағидасы, күтіліс қағидасы.

Б) Жермен, ғимараттармен байланысты қағидасы – қалдықты өнімділік қағидасы, үлес қосу қағидасы, шекті өнімділік қағидасы, тепе – теңдік қағидасы, экономикалық өлшем қағидасы, экономикалық бөлу қағидасы.

В) Нарық жағдайына тәуелділік қағидасы – тәуелділік қағидасы, сәйкестік қағидасы, ұсыныс пен сұраныс қағидасы, бәсекелестік қағидасы, сыртқы әсерлер қағидасы, өзгеру қағидасы, кәсіпорынға тәуелділік қағидасы.

Г) Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісін ең тиімді және жақсы пайдаланған кезде нарықтық құнын анықтауға негізделген.

Ең жақсы және ең тиімді пайдалану нұсқасының шектеулері бар:

-                     максималды тиімділік

-                     Қаржылық түсіндіру

-                     Физикалық негізделу

-                     Заңнамаға сай келу.

Пайдалылық қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің сапасы жоғары болса, бағасы са сәйкесінше жоғары болады.

Алмастыру қағидасы – рационалды сатып алушы ашық нарықта жылжымайтын мүлік объектісіне ұқсас объектісінің бағасынан артық баға төлемейді.

Күтіліс қағидасы – Жылжымайтын мүліктің құнына болашақта күтілетін артықшылықтар әсер етеді. әрбір сатып алушы жылжымайтын мүліктен болашақта пайда табуды көздейді.

Қалдықты өнімділік қағидасы – жерден алынатын таза пайда

Үлес қосу қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын арттыратын әрбір құрамдас бөлігінің құнын бағалаумен байланысты болады.

Шекті өнімділік қағидасы – кезекпен жақсартуларды енгізуден жылжымайтын мүлік объектісінің құны жоғарылайды. Олар жылжымайтын мүлік объектісіне кеткен шығындардан артып, максималды өнімділік нүктесіне жетеді.

Тепе – теңдік қағидасы – жылжымайтын мүліктің элементтері неғұрлым бір – біріне сай болса, соғұрлым бағасы да жоғары болады.

Экономикалық өлшем қағидасы  - Жердің көлемі белгілі бір мақсатқа сай пропорционалды болуы керек.

Экономикалық бөлу қағидасы -  жылжымайтын мүлік құқығын екіге одан да көп мүліктік қызығушылыққа бөлуге болса, онда жылжымайтын мүліктің құны жоғары болады.

Сәйкестік қағидасы – Жылжымйтын мүліктің бағасы ең жоғары болады егер, жылжымайтын мүліктің қоршаған ортасы, оның инфрақұрылымы жылжымайтын мүлікке сай болып тұрса.Мысалы, жер учаскесін қолдану оның аймағына байланысты пайдаланылуы мүмкін. Бір аймақтағы жылжымайтын мүлік объектілері бір – бірне ұқсас және сай келіп тұруы қажет.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы – жылжымайтын мүліктің құнына сұраныс пен ұсыныстың пропорционалдылығы өте қатты ықпал ете алады.

Сұранысқа келесі факторлар әсерін тигізеді:

-                     Ақшалай табыстар

-                     Демографиялық факторлар

-                     Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан орны

-                     Жылжымайтын мүлік объектіснің инфрақұрылымы

-                     Нарықтық баға

-                     Ипотека несиесінің пайыздық мөлшерлемесі

-                     Тұтынушылардың таңдауы.

Ал, ұсынысқа әсер етуші факторлар келесідей:

-                     Құрылыстың өзіндік құны

-                     Тарифтер, мен бағалар

-                     Қаржылық ресурстардың қол жетімділігі

-                     Іскерлік белсенділік

-                     Түрлі тәуекелдер

-                     Салық тәртібі

-                     Тұтынушылардың күтілісі

-                     Нарықтық баға

-                     Аймақтық шектеулер

Бәсекелестік қағидасы – нарықтық құн бәсекелестердің бағасымен сәйкестендірілп қойылады.

Сыртқы әсерлер қағидасы – жылжымайтын мүлік құнына сыртқы ортаның әсерлері тиуі әбден мүмкін.

Жылжымайтын мүлік құнына әсер етуші негізгі сыртқы әсерлер:

-                     Экономикалық: халықтың және бизнестің табыс деңгейі, іскерлік және өндірістік белсенділік орталықтарына жақындық, қаржылық ресурстардың қол жетімділігі, жал төлемінің мөлшерінің деңгейі, құрылыс материалдары мен құрылыс – монтаждау жұмыстарының құны, комуналды қызмет тарифтері.

-                     Саяси: заңның жағдай мен өзгеру тенденциялары

-                     Әлеуметтік: халық санының өзгерісі, халықтың тығыздығы, білі деңгейі.

-                     Әкімшілік: салық алымдарының мөлшері мен аймақтық шектеулердің түрлері

-                     Экологиялық: жылжымайтын мүлік аймағының су басуға  бейім болуы, экологиялық жағдайдың нашарлауы немесе жақсаруы.

Өзгеру қағидасы – жылжымайтын мүліктіңөмірлік циклдерінің өзгерісіне тікелей байланысты болып келеді.

Өмірлік циклдің 4 түрін қарастырады:

1.                 Өрлеу – халықтың табысының жоғарылауы немесе жылжымайтын мүлік объектісінен түсетін табыстың жоғарылауы, қаланың жоғарғы қарқынмен дамуы.

2.                 Тұрақтылық – теңдестік кезеңі

3.                 Құлдырау - әлеуметтік тұрақсыздық кезеңі, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуі, өндірістің тоқтап қалуы.

4.                 Жаңару – нарықтық сұраныстың жаңару және жандану кезеңі, аймақтың құрылуы және т.б.

Жылжымайтын мүліктің өмірлік циклі сияқты, мүліктік кешеннің де өмірлік циклі бар:

1.                 Мүліктік кешеннің құрылуы  - жылжымайтын мүлік объектілерімен жасалатын келісімдердің нәтижелерін нормативті рәсімдеу: сату – стып алу, лизинг, жалға беру, жарғылық капиталға салым.

2.                 Мүліктік кешеннің дамуы – жаңа құрылыс, балансқа алу.

3.                 Мүліктік кешеннің жойылуы – жылжымайтын мүлік кешенін кәсіпорын банкрот болып танылғанда сату.

2  БӨЛІМ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ҚҰНДАРЫНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ЖІКТЕЛУІ

2.1  Жылжымайтын мүлікке құн белгілеу және олардың түрлері

Құн – фундаменталды, экономикалық категория, оның тұрақты, қатаң бекітілген анықтамасы жоқ.

Құн – жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалылығын көрсететін шама. Жылжымайтын мүлік құны бағалау мақсатына байланысты 3 топқа  бөлінеді:

     А)Айырбастау құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға немесе басқа бір тауарға айырбасталуымен сипатталады. Айырбастау құнымен келесі операциялар жүргізіледі: сату немесе сатып алу, жалға беру немесе жалға алу, кепілге қою, кәсіпорынның жарғылық қорына енгізу. Айырбастау құнына келесі құн түрлері жатады:

- Нарықтық құн – ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын  мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді.Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. Жылжымайтын мүліктікің нарықтық құны келесі теңдестік келісім жағадайланыа негізделіп қана анықтала алады:

1. Нарық  көптеген сатушы мен сатып алушы қатыса алатындай бәсекеге қабілетті болуы қажет.

2. Сатушы мен сатып алушы бір – бірінен тәуелсіз болуы қажет, келісім заты туралы сенімді ақпараттары көп болуы қажет және өз қызығушылықтарын максималды өтеу үшін қызмет атқаруы тиіс. Сатушы мен сатып алушы да өзінің қажеттілігін қанағаттандыру үшін және ең жоғарғы табысты алуды көздейді.

3. Бағаланатын объектінің экспозициясының мерзімі.

Нарықтық құн ең негізгі құн түрі болып табылады.

Ликвидациялық құн – жылжымайтын мүлікті қысқа мерзімде сату қажет болған кезде төленетін баға. Ликвидациялы құн нарықтық құнға қарағанда біршама төмен болады, себебі жылжымайтын мүлік қысқа уақыт аралығында сатылуы қажет және нарыққа шығарылған мүлікпен танысу мерзімдері де қысқа болады. Көбіне ликвидациялық құн кәсіпорын банкрот болып танылғанда, сот шешімі нәтижесінде анықталады. Ликвидациялық құн кәсіпорынның баланстық құнымен теңеспеуі де мүмкін.

-                     Сақтандыру құны – сақтандырушының сақтанушыға сақтану жағдайы кезінде төлейтін сомасы. Сақтандыру құны сақтандыру фирмалары немес мемлекеттік органдар қолданатын әдістемелер негізінде есептеледі. Сақтандыру сомасы сақтанушы сақтандырушы фирмаға төлеген сомадан аспайды. Жойылуы немесе бұзылуы мүмкін болатын объектінің элменттерін қайта құруға кететін шығындарды ескереді.

-                     Жалға беру құны – жал келісімшартына сәйкес жалға алушының жалға берушіге төлейтін ақшалай сомасы. Жалға беру құны келісімшарт шарттарына сай қатаң бекітілген уақытта және қатаң бекітілген сома түрінде төленіп отырады.

-                     Утилизациялық құн – бағаланатын объектіні жоюға кететін шығындарды ескере отырып, объектіні салуға кеткен құрылыс материалдардың нарықтық бағасына тең болатын объектінің құны болып табылады.

Б) Пайдалану құны – жылжымайтын мүлік объектісінің әкелетін пайдалылығымен сипатталады. Пайдалану құнына келесі құн түрлері жатады:

- Инвестициялық құн – инвестордың жылжымайтын мүлік объектісіне төлейтін ең жоғарғы бағасы. Инвестор берілген инвестициялық жобадан пайдалылық, табыс пен пайда күтеді. Инвестор болашақта пайда табу мақсатымен өз капиталын жылжымайтын мүлікке  салады. Себебі, жылжымайтын мүлік өте тұрақты болып табылады. Инвестициялық құн мен нарықтық құн бірдей болуы мүмкін, егер нақты инвесторды күту берілген нарыққа тән болса.

- Баланстық құн – Тепе – теңдік құн деп те аталады, көбінесе, кәсіпорынның  бухгалтерлік балансында көрсетілетін құн болып табылады. Кәсіпорын ішіндегі барлық мүліктің нақты құнын көрсете алатын құн түрі болып табылады.

- Салық құны – жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салықтан мөлшерін анықтау үшін есептеледі. Салық құны құқықтық нормативтік акті жағдайланыа сай есептеледі. Салық құны нарықтық құн мен қайта құру шығындары негізделе алады. Салық құны нормативті әдістеме арқылы және арнайы сарапшы мамандардың көмегінсіз есептеле береді.

В) Арнайы құн түрлері – алғашқы екі топқа кірмеген құн түрлері жатады. Арнайы құн түрлеріне келесі құндар жатады:

Шектелген нарықтағы объектіні бағалау – берілген жылжымайтын мүлік объектісі ашық нарықта сатыла алмайтын болса, немесе объектіні сату үшін қосымша шығындар қажет болатын болса анықталатын құн түрі.

Қызмет ететін кәсіпорын құны – құрылған өндірістің қызмет ету нәтижелеріне сәйкес анықталатын біріңғай мүліктік кешеннің құны. Мұнда кәсіпорынның бөлек объектілеріндің құнын бағалау кезінде салым мөлшері анықталады

Қалпына келтіру құны – белгілі бір объектіге ұқсас объектіні қалпына келтіруге кеткен шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Қалпына келтіру құнын анықтағанда жиынтық тозу ескерілмейді, бұл құн түрі ағымдық бағамен есептеледі.

Қайта құру құны –  бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу қажет болғанда, құрылыс материалдарға кететін шығындарды есепке алу арқылы объектінің анықталатын құны. Бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу үшін тура сондай құрылыс материалдары, архитектуралы шешімдер қолданылады. Қайта құру құны ағымдық бағамен есептеледі.

Алмастыру құны – бірдей пайдалылық әкелетін объектілерді салуға кететін шығындарды есепке алу арқылы анықталатын құн түрі.