Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы

КТП =   Дп * ТС / Nа

Енді біз объектінің нарықтық құнын табыстық тәсіл арқылы бағалайтын боламыз.

        Алматы қаласы, Желтоқсан көшесі 27 үй, 48 пәтер

Пәтердегі бөлімдер саны: 2

Жалпы аудан (қылтиманы санамағанда): 41

Тұрғындық аудан: 30

Асхана ауданы: 7

Қабаты: 8

Үйдегі қабаттар саны: 9

Үйдің материалы: панельді

Аялдама: жақын орналасқан

Аялдамаға дейін 3 минут

Санитарлы түйіндер: бөлек (бір)

Балкон мен лоджияның бар болуы: бір балкон мен лоджия

Телефон: бар

Лифттің: лифт бар

Еден типі: паркет

Төбенің биіктігі: 2.65м.

Ыстық су : сумен қамту орталығы

Терезелердің шулығы: шулы емес

Терезелер: пластик, аулаға қарайды

Пәтер жағдайы: жақсы

Аула жағдайы: жақсы, өсімдіктер өседі.

Подъезд жағдайы: кәдімгі

Подъездің қорғалуы: жоқ

Үйдің салынған жылы:1979

Капиталды жөндеу жұмыстары жасалған жыл: жөндеу жасалған жоқ

Қабат аралық қапталу типі: темірбетон

Үй көршілері: жақсы, зиянды әдеттері жоқ

Автокөлік парковкасы: жоқ

Аймақтағы экологиялық жағдай: кәдімгідей

Меншік: жеке

Пәтерді босату: шығарылу қажет

Бағалау күні:  23.03.2009

Берілген Алматы қаласындағы, Желтоқсан көшесндегі 27 үй, 48 пәтердің нарықтық құны 23.03.2009 күніне барлық табыстарды ескергенде 67773 долларды ( 1м 2 = 1653 доллар) , 10 165 950 теңгені құрайды.

Ал, енді Қарағанды қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін салыстырмалы тәсілмен бағалаймыз.

1 нұсқаның нарықтық құнын анықтау үшін, 1 нұсқаны басқа екі нұсқамен салыстыратын боламыз. .

Қарағанды қаласы, Язев көшесі 1 , 74 пәтер, пәтердегі бөлімдер саны: 3;жалпы ауданы: 60м2; тұрғындық аудан: 48 м2; қабаты: 5;аялдама: жақын, 3 минут; инфрақұрылым: дамыған; телефон: бар; жөндеу жұмыстары: жоқ; балкон: қапталған; подъезд: таза, есігі кілтпен ашылады ; көршілер: тыныш, әдепті; Сатылу бағасы 54 000 доллар

2 нұсқа

Қарағанды қаласы, Язев көшесі 1, 3 пәтер, пәтердегі бөлімдер саны: 3;жалпы ауданы: 62м2; тұрғындық аудан: 50 м2; қабаты: 5;аялдама: жақын, 3 минут; инфрақұрылым: дамыған; телефон: бар; жөндеу жұмыстары: бар; балкон: қапталған; подъезд: таза, есігі кілтпен ашылады ; көршілер: тыныш, әдепті; Сатылу бағасы: 56 000 доллар

3 нұсқа

Қарағанды қаласы, Құрылысшылар көшесі 7, 14 пәтер; пәтердегі бөлімдер саны: 3;жалпы ауданы: 61м2; тұрғындық аудан: 50 м2; қабаты: 4;аялдама: жақын, 2 минут; инфрақұрылым: дамыған; телефон: бар; жөндеу жұмыстары: жоқ; балкон: қапталған; подъезд: таза ; көршілер: тыныш, әдепті; 55 000 доллар.

Қарағанды қаласы, Язев көшесі 1 , 74 пәтер 23.03.09 күніне нарықтық құн 55 000 доллар ( 82 500 000 теңге).

Сонымен қатар жылжымайтын мүлік объектісін Шығындық тәсілмен бағалауға болады.

Жылжымайтын мүлік объектісін шығындық тәсілмен бағалау келесі формуламен анықталады:

                                С = Сжу + Сғ + Си

Мұндағы,

С – жылжымайтын мүліктің құны;

Сжу- жер учаскесінің құны;

С ғ – ғимараттың құны;

Си- жер учаскесінде салынған игілікке жарату объектілерінің құны.

Шығындық тәсілді пайдалану кезеңдері:
     -    Ғимараттардың қалпына келтіру құнын бағалау

-         Инвестордың алатын пайдасын анықтау

-         Белгіленген тозудың түрлерін есептеу

-         Жер учаскесінің құнын анықтауъ

-         Объектінің жалпы құнын анықтау.

Шығындық тәсіл келесі кездерде қолданылады:

-         Жаңадан салынған объектілерді бағалау

-         Жер учаскесін ең жақсы және ең тиімді пайдалануын талдау

-         Жаңа құрылыстың қажеттілігін техникалық, экономикалық есептеу

-         Аяқталмаған объектілерді бағалау үшін

-         Салық салынатын объектілерді бөліп шығару

-         Кәсіпорынның негізгі қорларын қайта бағалау үшін

-         Басқа тәсілдерді қолдану мүмкін емес болған жағдайда және ақпараттар жеткіліксіз болғанда

                                       ҚОРЫТЫНДЫ

Қорыта келгенде, жылжымайтын мүлік халықтың өмір сүру негізі ретінде қарастырылады және үй шаруашылық қызметін жүргізудің базасы, кәсіпорында дамыту мен меншіктің барлық формаларын қалыптастыруға мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікке бірінші ретте – жер, содан соң әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және тағы да басқа ғимараттар мен басқа да құрылыс объектілері жатады. Жылжымайтын мүліктің тұтыну объектілеріне – жер учаскелері, тұрғын үйлер, қала сыртындағы үйлер, көппәтерлі үйлер, гараждар жатады.

Жылжымайтын мүлікке – жер учаскелері, су объектілері, пайдалы қазбалар, орман қорлары,, құрылыс объектілері және т.б.  жермен байланысты объектілер жатады. Заң бойынша жылжымайтын мүлікке басқа да мүліктерді жатқызуға болады, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады, сонымен қатар көпжылдық көшеттер, орман, ғимартатар, құрылыс,  кондоминиумдар, мүліктік кешен ретіндегі ксіпорындар, сонымен қатар  мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және су кемелері, ішкі жүзу кемелері, космостық объектілер.

Жылжымайтын мүлік құны бағалау мақсатына байланысты 3 топқа  бөлінеді:

     А)Айырбастау құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға немесе басқа бір тауарға айырбасталуымен сипатталады. Айырбастау құнымен келесі операциялар жүргізіледі: сату немесе сатып алу, жалға беру немесе жалға алу, кепілге қою, кәсіпорынның жарғылық қорына енгізу. Айырбастау құнына келесі құн түрлері жатады:

- Нарықтық құн – ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын  мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді.Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. Жылжымайтын мүліктікің нарықтық құны келесі теңдестік келісім жағадайланыа негізделіп қана анықтала алады:

1. Нарық  көптеген сатушы мен сатып алушы қатыса алатындай бәсекеге қабілетті болуы қажет.

2. Сатушы мен сатып алушы бір – бірінен тәуелсіз болуы қажет, келісім заты туралы сенімді ақпараттары көп болуы қажет және өз қызығушылықтарын максималды өтеу үшін қызмет атқаруы тиіс. Сатушы мен сатып алушы да өзінің қажеттілігін қанағаттандыру үшін және ең жоғарғы табысты алуды көздейді.

3. Бағаланатын объектінің экспозициясының мерзімі.

Нарықтық құн ең негізгі құн түрі болып табылады.

Ликвидациялық құн – жылжымайтын мүлікті қысқа мерзімде сату қажет болған кезде төленетін баға. Ликвидациялы құн нарықтық құнға қарағанда біршама төмен болады, себебі жылжымайтын мүлік қысқа уақыт аралығында сатылуы қажет және нарыққа шығарылған мүлікпен танысу мерзімдері де қысқа болады. Көбіне ликвидациялық құн кәсіпорын банкрот болып танылғанда, сот шешімі нәтижесінде анықталады. Ликвидациялық құн кәсіпорынның баланстық құнымен теңеспеуі де мүмкін.

-                     Сақтандыру құны – сақтандырушының сақтанушыға сақтану жағдайы кезінде төлейтін сомасы. Сақтандыру құны сақтандыру фирмалары немес мемлекеттік органдар қолданатын әдістемелер негізінде есептеледі. Сақтандыру сомасы сақтанушы сақтандырушы фирмаға төлеген сомадан аспайды. Жойылуы немесе бұзылуы мүмкін болатын объектінің элменттерін қайта құруға кететін шығындарды ескереді.

-                     Жалға беру құны – жал келісімшартына сәйкес жалға алушының жалға берушіге төлейтін ақшалай сомасы. Жалға беру құны келісімшарт шарттарына сай қатаң бекітілген уақытта және қатаң бекітілген сома түрінде төленіп отырады.

-                     Утилизациялық құн –  бағаланатын объектіні жоюға кететін шығындарды ескере отырып, объектіні салуға кеткен құрылыс материалдардың нарықтық бағасына тең болатын объектінің құны болып табылады.

Б) Пайдалану құны – жылжымайтын мүлік объектісінің әкелетін пайдалылығымен сипатталады. Пайдалану құнына келесі құн түрлері жатады:

- Инвестициялық құн – инвестордың жылжымайтын мүлік объектісіне төлейтін ең жоғарғы бағасы. Инвестор берілген инвестициялық жобадан пайдалылық, табыс пен пайда күтеді. Инвестор болашақта пайда табу мақсатымен өз капиталын жылжымайтын мүлікке  салады. Себебі, жылжымайтын мүлік өте тұрақты болып табылады. Инвестициялық құн мен нарықтық құн бірдей болуы мүмкін, егер нақты инвесторды күту берілген нарыққа тән болса.

- Баланстық құн – Тепе – теңдік құн деп те аталады, көбінесе, кәсіпорынның  бухгалтерлік балансында көрсетілетін құн болып табылады. Кәсіпорын ішіндегі барлық мүліктің нақты құнын көрсете алатын құн түрі болып табылады.

- Салық құны – жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салықтан мөлшерін анықтау үшін есептеледі. Салық құны құқықтық нормативтік акті жағдайланыа сай есептеледі. Салық құны нарықтық құн мен қайта құру шығындары негізделе алады. Салық құны нормативті әдістеме арқылы және арнайы сарапшы мамандардың көмегінсіз есептеле береді.

В) Арнайы құн түрлері – алғашқы екі топқа кірмеген құн түрлері жатады. Арнайы құн түрлеріне келесі құндар жатады:

Шектелген нарықтағы объектіні бағалау – берілген жылжымайтын мүлік объектісі ашық нарықта сатыла алмайтын болса, немесе объектіні сату үшін қосымша шығындар қажет болатын болса анықталатын құн түрі.

Қызмет ететін кәсіпорын құны – құрылған өндірістің қызмет ету нәтижелеріне сәйкес анықталатын біріңғай мүліктік кешеннің құны. Мұнда кәсіпорынның бөлек объектілеріндің құнын бағалау кезінде салым мөлшері анықталады

Қалпына келтіру құны –  белгілі бір объектіге ұқсас объектіні қалпына келтіруге кеткен шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Қалпына келтіру құнын анықтағанда жиынтық тозу ескерілмейді, бұл құн түрі ағымдық бағамен есептеледі.

Қайта құру құны –  бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу қажет болғанда, құрылыс материалдарға кететін шығындарды есепке алу арқылы объектінің анықталатын құны. Бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу үшін тура сондай құрылыс материалдары, архитектуралы шешімдер  қолданылады. Қайта құру құны ағымдық бағамен есептеледі.

Алмастыру құны – бірдей пайдалылық әкелетін объектілерді салуға кететін шығындарды есепке алу арқылы анықталатын құн түрі.

Толық қалпына келтіру құны -  объектінің толық қалпына келтіруге  кететін шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнын есептегенде балансьық құнда бейнеленетін және активтерді пайдалануды бастау үшін  қажетті шығындарды ескеру арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнына барлыө шығындар кіреді, толығымен объектіге кеткен шығындар кіреді.

Кепілдік құны – несие беру мақсатында нарықтық құн негізінде есептелетін құн түрі.

            ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ:

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка  недвижимости:  Для  вузов»  //  М.:

   Финансы и статистика, 2004 г.

2.  Лозебо  А.  “О  правах  собственности  на   недвижимое   имущество”   //

   Экономическая газета; № 4, 1996 г.

3. Нагаев Р.Т.  «Недвижимость:  Энциклопедический  словарь»  //  Идел-Пресс,

   2003 г.

4. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.:  ЮНИТИ,

   2003 г.

5. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под  общей  редакцией  Зарубина

   В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.

6. «Оценка  недвижимости»  //  Сергеев  И.В.  Организация  и  финансирование

   инвестиций. – М., 2000 г.

7. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка  приносящей  доход  недвижимости».

   М.: Дело 1997 г.

9. Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости глазами риэлторов”//  Экономика  и

   жизнь; № 3, 1997 г.

10. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993г.

11.  «Экономика  и  управление  недвижимостью»  Под  общей  редакцией   П.Г.

   Грабового, М.: «АСВ», 1999 г.

12. «Экономика недвижимости», Под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.

13. www.googl.ru

14. www.vs-ocenka.ru

15. www.o-ko.ru

20