Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы

Толық қалпына келтіру құны - объектінің толық қалпына келтіруге  кететін шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнын есептегенде балансьық құнда бейнеленетін және активтерді пайдалануды бастау үшін  қажетті шығындарды ескеру арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнына барлыө шығындар кіреді, толығымен объектіге кеткен шығындар кіреді.

Кепілдік құны – несие беру мақсатында нарықтық құн негізінде есептелетін құн түрі.

Бастапқы құны -  мүлікті құруға немесе сатып алуға кететін нақты шығындардың құны. Бұл құн объекті қолданысқа енудің алдында есептеледі.

Құрылыс құны – жылжымайтын мүлік объектілерін салуға кететін барлық шығындарды есептеу арқылы алынатын құн түрі.

Құрылыс құнын есептеу үшін арнайы смета деген құжат құрылады.

Құрылыс сметаны есептеу негізі:

-         жобалық және іскерлік құжаттар

-         сметалық нормативтері  құрал – жабдықтардың немесе жиһаздардың сатылу бағасы

-         мемлекеттік және жергілікті органдардың құрылыс туралы шешімдері.

Сметалық құнның элементтері:

А) құрылыс жұмыстар

Б) Монтаждық жұмыстар

В) Құрал – жабдықтарды және жиһаздарды сатып алуға немесе салуға кеткен шығындар.

Г) басқа да шығындар.

Жалпы сметаның құрамы:

1.      Құрылыс алаңын дайындау

2.      Құрылыстың негізгі объектілері

3.      Қосалқы және қызмет көрсету объекітлері

4.      Байланыс және тасымалдау объектілері

5.      Электроқуат шаруашылығының объектілері

6.      Сыртқы желі және құрылыс

7.      Құрылыс алаңын жақсарту

8.      Уақытша салынған ғимараттар

9.      Басқа да шығындар

10. Техникалық бақылау қызметтерінің жалақысы

11. Эксплуатациялық кадрларды дайындау шығындары

12. Жобалық және зерттеу жұмыстарына арналған шығындар.

2.2     Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны және оның ерекшеліктері

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны - ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын  мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді. Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. 

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына біраз факторлар әср етеді:

                 Жылжымайтын мүлікке сұраныс көлемі ( тұтынушының сатып алу мүмкіндігіне тікелей байланысты болып табылады.)

                 Жылжымайтын мүлік объектілерінің пайдалылығы (тұтынушылардың қажеттіліктерін қанағаттандыру мақсатымен)

                 Дефициттігі ( ұсыныстың шектеулілігі, ұсыныс жоғары болса, баға төмен болады)

                 Меншікті құқықты сату мүмкіндігі ( бұрын Қазақстан Республикасында жер мен үйлер сатылмаған болатын.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын келесі жағдайда анықтау қажет:

-                     Жекешелендіру кезінде

-                     Жалға беру кезінде

-                     Сату кезінде

-                     Ипотека несиесін беру кезінде

-                     Салық мөлшерін анықтау үшн.                          

Осыған орай жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі мақсаттары бар:

                  Сату – сатып алу

                  Жалға беру, жалға алу

                  Несие беру

                  Жылжымайтын мүлікті жою

                  Сақтандыру

                  Инвестициялық жоба жасау, инвесторларды тарту

                  Соттың шешімін орындау

                  Кәсіпорын акцияларын шығару, бөлу

                  Қосымша акциялар шығару

Нарықтық құнның мөлшеріне келесі жағдайлар әсер етпейді:

-                     Келісімнің бір тарабы жылжымайтын мүлікті сатуға міндетті емес және екінші тарабы жылжымайтын мүлікті сатып алуға міндетті емес 

-                     Келісімге қатысушылар өз қызығушылықтары үшін қызмет етеді және келісім заты туралы барлық ақпараттарға ие.

-                     Бағалау объектісі ашық нарыққа жариялы оферта түрінде көрсетілген.

-                     Объектінің құны сыйақыға анықталады.

-                     Объектіні бағалаған үшін төленетін төлем ақшалай түрде төленеді.

Жылжымайтын мүлікті бағалау 7 кезеңнен тұрады:

1.       Мәселені анықтау.

1.1     Объектіні идентификациялау – объекті түрін, орналасқан орнын, физикалық сипаттамаларын анықтау.

1.2     Бағалау затын анықтау – объектімен байланысты мүліктік құқықтарды бекіту

1.3     Бағалау күнін анықтау – бағаланатын объекті құны анықталатын күнтүзбелік күн.

1.4     Объектіні бағалау мақсатын анықтау – бағалау әдістемесі бағалау мақсатына байланысты.

1.5     Анықталатын құн түрін анықтау

1.6     Шектеуші шарттар құрылады –  есеп өтінішінде мүлік құнын бағалауға  әсер етуші қарама – қайшылықтар менжағдайлар сипатталады.

2.       Объектіні алдын – ала қарап шығу және бағалау бойынша    келісімшарт құру.

2.1     Алдын ала көріп шығу және әкімшілікпен танысу

2.2     Тапсырыс беруші беруі тиіс ақпараттарды және олардың қайнар көздерін анықтау, құжаттар кешенін анықтау.

2.3     Берілген сыныпты объектілерді бағалайтын персонал таңдалады.

2.4     Келесі мәліметтері бар, бағалау мақсаты құрылады: тапсырыс берушінің аты, бағалау заты, бағалау күні, бағалау мақсаты мен қызметі, қолданылатын құн стандарты, бағалаудың күнтізбелік жоспары,  басқа да жағдайлар.

2.5     Бағалау бойынша қызметтің күнтізбелік жоспары құрылады.

2.6     Бағалау келісімшартын дайындау және қол қою.

3.       Мәліметтерді жинау және талдау.

3.1     келесі мәліметтер мен құжаттарды жинау және өңдеу: құқық бекітуші құжаттар, басқа да тұлғалардың шектеу қоюы, бағаланатын объектіге қатысты бухгалтерлік есеп, бағаланатын объектінің техникалық және қолданушылық сипаттамалары, бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін қажетті сандық және сапалық ақпараттарды бекіту, және де бағаланатын объектімен байланысты басқа да ақпараттар.

3.2     Бағаланатын объекті қатысты нарықты талдау – ағымдық конъюнктура мен тенденция, бағаланатын объектіге ұқсас объекті таңдау және  таңдауды негіздеу.

4.       Жер учаскесін бағалау.

4.1     Салынған немесе салынуы тиіс жер учаскесін ең жақсы жіне ең тиімді пайдалануын талдау.

4.2     Жер учаскесінің құнын анықтау

5.       Жылжымайтын мүлікті бағалауға 3 тәсілді қолдану.

5.1     Салыстырмалы тәсілді қолдану

5.2     Табыстық тәсілді қолдану

5.3     Шығындық тәсілді қолдану

6.       Әр түрлі тәсілдер арқылы алынған нәтижелерлі сәйкестендіру

6.1     Әр түрлі тәсілдерді қолдану арқылы қорытынды бағалауды алу. Әдетте тәсілдердің бірі негізгі болады да қалған екеуі алынған қорытындыларды түзету үшін қажет болып саналады.

7.       Есепті дайындау, бағалау бойынша қорытынды шығару.

7.1  Мүлік құны туралы бағалаушының негізделген ой – пікірі  жазылған құжатты дайындау.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауда, яғни жылжымайтын мүлікті бағалағанда негізінен 3 тәсіл қолданылады. Олар: табыстық, шығындық және салыстырмалы тәсілдер.

Табыстық тәсіл – жылжымайтын мүлік объектісіне болашақта түсетін табыс ескеріледі. Табыстық тәсіл күту және алмастыру қағидаларына негізделеді.

Күту қағидасы бойынша бағаланатын объектінің табыстық потенциалы неғұрлым жоғары болса, соғұрлым құны да жоғары болады.

Алмастыру қағидасы бойынша объектінің максималды құны басқа ұқсас объектінің минималды бағасынан төмен болмауы керек.

Шығындық тәсіл – жер учаскесі немесе ғимараттардан тұратын мүліктік кешендерді шығындарды ескеру арқылы бағалау.

Шығындық тәсіл келесі жағдайларда қолданылады:

А) Жаңадан слынған объектілерді бағалау кезінде

Б) Жер учаскесінің ең жақсы  және ең тиімді пайдалануын талдау кезінде

В) Жаңа құрылыстың қажеттілігін техникалық және экономикалық тұрғыдан есептеу кезінде.

Г) Аяқталмаған объектілерді бағалау үшін

Д) Салық салынатын объектілерді бөліп шығару үшін

Е) Кәсіпорынның негізгі қорларын қайта бағалау үшін

Ж) Басқа тәсілдерді пайдалану үшін ақпарат жеткіліскіз болса

Салыстырмалы тәсіл - жақында салынған ұқсас объектілерді бір – бірімен салыстыру арқылы бағаланады.

3  БӨЛІМ. ҚР – ДАҒЫ ЖЫЛЫЖМАЙТЫН МҮЛІККЕ ҚҰНДЫ БЕЛГІЛЕУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР.

Жылжымайтын мүлік – заңға байланысты қозғалмайтын болып танылған мүлік жатады. Әдетте жылжымайтын мүлік ретінде жермен тығыз байланысты және орнынан қозғалту немесе бұзу салдарынан  олардың қызметтеріне залал келетін мүлік саналады.  

Жылжымай              тын мүлікті бағалау – қойылған мақсатқа сай мүліктің құнын анықтау

Бағалау объектісі – бағаланатын мүлік

       Жылжымайтын мүлікті бағалаушы – мүлікті бағалауға дайындығы бар, тәжірибесі  бар маман.

Мүлікті бағалау күні – мүлікті бағалау жүзеге асырылған күн

Мүлікті бағалау бойынша есеп – мүліктің құны жайлы бағалаушының негізделген пікірі бар құжат.

Қазақстанда жылжымайтын мүлікті бағалау жылжымайтын мүлікпен жасалатын барлық операциялардан біртіндеп бөліне бастады. 1998 жылдан бастап бөлек мамандар өздерін бағалаушы мамандар ретінде ұсына бастады. Тұнғыш рет 2000 жылы Қазақстан Республикасының Бағалаушылар Ассоциациясы құрылған болатын. 

Тәжірибе келесіні көрсетеді: аса үлкен емес жылжымайтын мүлік үшін бағалаудың жеңілддетілген түрін қолданған дұрыс, яғни ол жылжымайтын мүлікті салыстырмалы тәсілмен бағалау. Жылжымайтын мүлік объектілерін салыстырмалы тәсілмен бағалағанда сатылымға түскен бірдей объектілерді тікелей салыстыруға негізделеді. Сатып алушылар жылжымайтын мүлік жайлы өзінің қорытындыларын сатылымға түскен жылжымайтын мүлікке негіздейді. Бағалаушылар сатылымға түскен және жалға берілген объектілерге байланысты ақпараттарды және осы мәліметтерді де қолданады. Бұл тәсіл алмастыру қағидасына негізделеді, яғни пайдалылығы бірдей тауарлардың (жылжымайтын мүлік) ішінен сатып алушы арасында бағасы төмен тауарларға сұраныс көп болады. Тұрғын үйге келетін болсақ, жылжымайтын мүліктің құны тұрғын үйді сатып алуға кеткен шығындар деңгейінде алынады.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың 2 түрі бар. Бірінші түр – жылжымайтын мүлікті жеке бағалау, екіншісі – жылжымайтын мүлікті массалы бағалау.

Жылжымайтын мүлікті жеке бағалау – тек бір ғана тұлғаның объектісін бағалау.

Жылжымайтын мүлікті массалы бағалау – бірдей объектілерді (пәтерлер) бағалауда қолданылатын жеңіл тәсіл болып саналады. Бұндай бағалау анықталған әдістеме бойынша жүргізіледі: бағаланатын объектіге параметрлердің тұрақты бекітілген түрлері таңдалады, содан соң барлық объектілерге бірдей бағалау жүргізіледі.

Өзінің анықтамасына сәйкес жылжымайтын мүліктің нарықтық құны үш факторға тәуелді, бұл факторлар нарықтағы мүліктің нақты және орташа бағасы Классификацияның бірінші кезеңінде ол екі топқа бөлінуі мүмкін: объективті және субъективті анықтайды.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауда объективті фактолрлар қарастыралды. Ал, субъективті факторларға келетін болсақ, бұл фактор нақты сатушы, сатып алушы және делдалдардың қызметімен байланысты, сонымен қатар оның экономикалық шарттарына да байланысты (темперамент, хабардарлық, адалдық, шыдамдылық, сеніп қалушылық, жеке мейірімділік, мейірімділік еместік және т.б. ).

Объективті факторлар көбінесе экономикалық анықтаушылар ретінде қарастырылады, нәтижесінде нақты келісімдердің орта деңгейі.

Экономикалық фактор макроэкономикалық және микроэкономикалық болып бөлінеді. Бірінші топқа нарықтың жалпы конъюнктурасымен байланысты факторлар жатады – аймақтағы жылжымайтын мүлік объектілеріне қажеттілікті қанағаттандыратын нәтижелі деңгей,  жаңа құрылыстың көлемі мен құрылымы, миграция факторы, келісімнің құқықтық және экономикалық шарттары, инфляция деңгейі мен динамикасы, доллар курсы мен оның динамикасы. Біздің жағдайымызда экономикалық факторларға тағы да келесі ұзақ мерзімді факторлар жатуы мүмкін.

Жылжымайтын мүліктен түсетін табыстар:

-         ПЖТ – потенциалды жалпы табыс

-         НЖТ – нақты жалпы табыс

-         ТОТ – таза операциялық табыс

-         АТТ – Салық төлегенше түсетін ақшалай табыс.

      ПЖТ – жылжымайтын мүлікті 100 % пайдаланғанда түсетін табыс (шығынды ескермесе)

                      ПЖТ = S * Са

Мұндағы,

S – жалға берілетін аудан, м2

Са – жалға берілетін 1 м2 ауданының ақшалай құны, теңге

НЖТ – потенциалдық табыстан жылжымайтын мүлікті толық пайдаланбаған кезде пайда болатын шығындарды алып тастап, мүлік әкелетін басқа табыстарды қосады.

НЖТ = ПЖТ – шығындар + басқа табыстар

ТОТ – нақты жалпы табыстан операциялық шығындарды алып тасатан кезде анықталады.

ТОТ =   НЖТ – ОШ

Мүмкінді шығындар – жылжымайтын мүлікті толық пайдаланбаған кезде пайда болатын шығындар коэффициенті.