Статистика рынка недвижимости в РФ

 

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.¹

 

2. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка

 

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно  применять разные принципы классификации  в зависимости от их происхождения  и назначения.

Однако определение недвижимости предполагает выделение в его  структуре двух составляющих:

• естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр);
• искусственные объекты (постройки).

 

 К последней категории  относятся:

 — жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);

 — коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы,  гаражи для аренды, склады, здания  и сооружения, предприятия как  имущественный комплекс);

 — общественные (специальные)  здания и сооружения (больницы, поликлиники,  детские сады, ясли, административные  здания и пр.).

  Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

 — первичное жилье  - место постоянного проживания;

 — вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

 — третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

  Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

 — земли сельскохозяйственного  назначения: перевод земель из  этой категории в другую осуществляется  только по решению субъекта  Федерации. Особо ценные земли  не подлежат приватизации;

 — земли городов  и населенных пунктов;

 — земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения;

 — земли особо охраняемых  территорий: предназначены для оздоровления  людей, массового отдыха и туризма,  а также для историко-культурного  воспитания и эстетического наслаждения;

 — земли лесного  фонда: земли, покрытые лесами  и предоставленные для нужд  лесного хозяйства и местной  промышленности;

 — земли водного  фонда: земли, занятые водоемами,  ледниками, болотами (кроме тундры  и лесотундры), гидротехническими  сооружениями и полосами отвода  при них;

 — земли запаса; служат  резервом и выделяются для  различных целей.

 

Более наглядная укрупненная  классификация объектов недвижимости предоставлена в Приложении 1.

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие:

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном  рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный  рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка и т. д.) увеличится предложение  недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный  рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Также можно рынок недвижимости можно сегментировать:

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому  фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени  готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

 

3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

 

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

 

Также можно отнести:

• экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко;
• финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

 

Не будем забывать, что  рынок недвижимости также находится  под значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка  недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального  положение и природных условий  в регионе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Статистическое изучение рынка  недвижимости в регионе

2.1.  Основные статистические методы исследованию рынка недвижимости

 

 Вначале, хотелось бы отметить, что совокупность приемов, с помощью которых статистика изучает свой предмет, образует свою методологию. Таким образом, под статистической методологией понимается система приемов, способов и методов, направленных на изучение количественных закономерностей, проявляющихся в структуре, динамике и взаимосвязях социально-экономических явлений.

Вообще статистическое исследование состоит из трех основных стадий:

• Статистического наблюдения;
• Первичной обработки, сводки и группировки результатов наблюдения;
• Анализа полученных сводных материалов.

 

Все эти этапы связаны  между собой; отсутствие одного из них  ведет к разрыву целостности  статистического исследования.

В настоящее время в  статистике имеется большое количество методов, способов и приёмов анализа  статистических данных. При этом понятия  «метод», «способ» и «приём» как  инструментарий анализа не имеют  чёткого разграничения.

В своей курсовой работе я использовала  следующие статистические методы:

• Метод массовых наблюдений;
• Метод статистических группировок и таблиц;
• Метод изучения изменения явления (статистические показатели рядов
• динамики)
• Метод сравнения (сопоставление одноимённых показателей)
• Метод анализа с помощью обобщающих показателей.

 

В методе массовых наблюдений я собрала нужные мне научно-статистические данные о рынке недвижимости в регионе. Эти данные послужили мне исходным материалом для выполнения последующих этапов статистического исследования.

Далее, используя метод  группировки и сводки, полученные результаты изложила в статистических таблицах, являющихся наиболее рациональной, систематизированной, компактной и  наглядной формой представления  массовых данных.

В методе изучения изменения явления я рассмотрела развитие явления в определенные периоды времени.

Затем, не умаляя достоинства уже названных и других неназванных методов статистики, следует признать, что основным приёмом анализа статистических данных является сравнение. Действительно, любой показатель уровня развития явления, изучаемого признака, и так далее сам по себе оказывается недостаточным и должен быть рассмотрен в связи, в сравнении с другим аналогичным или взаимосвязанным показателем, который принимается за масштаб оценки (или, иначе, за базу сравнения). Это позволило мне раскрывать характерные особенности и закономерности изучаемого  явления.

Статистический анализ является заключительной стадией статистического  исследования. В этом методе я применила  обобщающие показатели, такие как: абсолютные, относительные, показатели средних  величин и индексные системы.

Также использовала графические  методы, позволяющие в наглядной  форме представить результаты статистических исследований.

Таким образом, применяя все  вышеперечисленные методы, мне удалось  более подробно проанализировать рынок  недвижимости в регионе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Статистические показатели анализа рынка недвижимости

 

В абсолютных показателях  я использовала натуральную единицу  измерения - квадратный метр (м²) и стоимостную единицу измерения, дающую денежную оценку социально-экономическим процессам и явлениям – рубли (руб.)

Относительные показатели в  работе выразились в виде коэффициентов  и процентов. Также использовались индексы.

Для того, что определить среднюю цену за м² на первичном и вторичном рынке жилья начиная с 2000 г. по 2009 г. по Белгородской области, я применила формулу степенной - средней арифметической (простой):

,

 где     n- численность совокупности                      (2.1.)

 

Для того, чтобы рассчитать индексы цен за м² на первичном и вторичном рынке жилья начиная с 2000 г. по 2009 г. по Центрально-Черноземному региону, воспользовалась агрегатной формулой общего индекса цен:

                                                   

,                              (2.2.)            

где p₁ – цена отчетного периода;   

p₀ – цена базисного периода;   

q₁ – количество отчетного периода;

q₀ – количество базисного периода.

 

Для вычисления абсолютного  прироста, темпа роста, темпа прироста и абсолютного значения 1% прироста объемов работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», использовала следующие формулы показателей анализа ряда динамики: