улучшений, со временем, как
правило, увеличивается;
д) использованием и охраной
земли в Российской Федерации
как основы жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующих
территориях.
Таким образом, экономически
обоснованная стоимостная оценка
земель является сложной процедурой,
так как должна учитывать возможность
их одновременного использования
как природного ресурса, основы
среды проживания населения и
объекта недвижимости.
При этом необходимо
особо подчеркнуть роль государства,
земельная политика которого
должна быть направлена на
рациональное использование и
охрану, воспроизводство и повышение
плодородия почв, сохранение и
улучшение благоприятной для
жизни и здоровья людей окружающей
природной среды, способствуя
тем самым принятию научно-обоснованных
решений в области землепользования
и градостроительства.
Заниженная оценка стоимости
земли порождает неэффективное
землепользование в сельском
и лесном хозяйстве, а также
нерациональную модель городского
развития, например размещение в
центральной части промышленных
зон, а также экологически
вредных предприятий.
Россия располагает
огромными земельными ресурсами,
однако отсутствие комплексной
стоимостной оценки этой важнейшей
части национального богатства,
несовершенство земельного законодательства,
бесплатность и обезличенность земли
привели к их неэффективному использованию.
Начатая в 1991 году земельная реформа
позволила ликвидировать монополию
государственной собственности на землю,
обеспечить значительное количество граждан
земельными участками, ввести платность
землепользования, сформировать основы
земельного рынка и его инфраструктуры.
Земельные участки в частной собственности,
предназначенные для ведения личного
подсобного хозяйства, коллективного
садоводства и огородничества, индивидуального
жилищного и дачного строительства в настоящее
время имеют 44,2 млн. граждан.
Земельный фонд России
по целевому назначению и
правовому режиму включает 7 категорий
земель: земли поселений, сельскохозяйственного
назначения, земли промышленности,
транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения,
земли особо охраняемых территорий,
лесного фонда, водного фонда
и запаса.
К землям поселений
(городов, поселков и сельских
поселений) относятся все земли
в пределах черты поселений,
находящиеся в ведении городских
и сельских администраций. Черта
поселений — это внешние границы
земель города, поселка, сельского
поселения, которые отделяют эти
земли от иных земель. Включение
земельных участков в черту
города не влечет прекращения
права собственности на землю,
права землевладения, землепользования
и аренды на эти участки.
В отличие от других
категорий земли, которые представляют,
как правило, отдельные объекты,
относительно независящие и легко
отчуждаемые от иных объектов,
земли населенных пунктов со
всеми улучшениями — системой
инженерных сооружений и коммуникаций,
улично-дорожной и транспортной
сетью и другими элементами
городской инфраструктуры, являются
наиболее сложными объектами
для оценки.
Земли сельскохозяйственного
назначения образуют территории,
используемые сельскохозяйственными
предприятиями, организациями и
гражданами для нужд сельскохозяйственного
производства. В их составе выделяются
сельскохозяйственные угодья и
земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, лесами, болотами,
зданиями и сооружениями, необходимыми
для функционирования сельского
хозяйства.
К землям промышленности,
транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения
относятся земли, отведенные в
установленном порядке соответствующим
предприятиям, учреждениям и организациям
для выполнения их хозяйственной
деятельности (производства, строительства,
транспортировки и т.п.).
К землям особо охраняемых
территорий относятся земельные
участки, которые имеют особое
природоохранное, научное, историко-культурное,
эстетическое, рекреационное, оздоровительное
и иное ценное назначение. Эти
земли постановлениями федеральных
органов государственной власти,
органов государственной власти
субъектов РФ или решениями
органов местного самоуправления
полностью или частично изъяты
из хозяйственного использования
и гражданского оборота и для
них установлен особый правовой
режим.
К землям лесного фонда
относятся лесные земли (покрытые
и не покрытые лесом), а также
нелесные земли (болота, дороги
и другие), используемые для ведения
лесного хозяйства.
В состав земель водного
фонда входят территории, занятые
водоемами, ледниками, болотами,
а также земли, выделяемые под
полосы отвода гидротехнических,
водохозяйственных и иных сооружений,
необходимых для использования
водных объектов.
Земли запаса — это
государственные земли, не
предоставленные муниципальным
органам, гражданам и юридическим
лицам в собственность, владение,
пользование или аренду, а также
земли, выведенные из хозяйственного
оборота в результате консервации.
Использование земель запаса
допускается после перевода их
в другую категорию. Категория
использования земли имеет большое
значение при оценке, так как
она обуславливает правовой статус,
разрешенное использование и
различные сервитуты, относящиеся
к конкретному земельному участку.
Земля как природный
ресурс, основа формирования среды
проживания населения, объект
недвижимости и основное средство
производства подлежит стоимостной
оценке. Объектом оценки является
земельный участок без находящихся
на нем и в его недрах
объектов недвижимости.
Оценка земли подразделяется
на массовую кадастровую оценку
земельных участков и рыночную
оценку единичного земельного
участка.
Целью кадастровой оценки
является одновременное определение
кадастровой стоимости всех земельных
участков в границах административно-территориальных
образований (областей, районов,
городов, поселков и т.п.) по
оценочным зонам на начало
следующего года.
Целью рыночной оценки
является определение рыночной
стоимости единичного земельного
участка на дату оценки независимыми
оценщиками в соответствии с
принятыми стандартами и методами
оценки.
Кадастровая и рыночная
оценка земли проводятся на
основе комплексного применения
трех подходов: доходного, сравнительного
и затратного (техника остатка
для земли).
В странах с развитой
рыночной экономикой при оценке
земли, по возможности, применяют
все три подхода. Итоговая величина
оценочной стоимости земельного
участка выводится исходя из
результатов, полученных различными
подходами. При сравнении этих
результатов предпочтение целесообразно
отдавать оценкам, базирующимся
на основе более полной и
достоверной информации. Существенные
расхождения стоимости земли,
рассчитанной по разным подходам,
указывают либо на ошибки в
оценках, либо на несбалансированность
земельного рынка.
Доходный подход
к оценке земельных участков
Доходный подход
к оценке земельных участков
— это методы, позволяющие получить
оценку стоимости земли исходя
из ожидаемых потенциальным покупателем
доходов. Данный подход применим
только к земельным участкам,
приносящим доход. В основе
доходного подхода лежат три
принципа: принцип ожидания, принцип
спроса и предложения и принцип
замещения. Типичный инвестор
или предприниматель приобретает
земельный участок в ожидании
получения будущих денежных доходов
или других выгод. При этом
стоимость земельного участка
может быть определена исходя
из доходности земли, т.е. способности
приносить доход в будущем
на протяжении всего срока
эксплуатации.
Таким образом, рыночная
стоимость земельного участка
представляет собой сумму приведенных
к дате оценки ожидаемых будущих
рентных доходов или других
выгод. Потоки доходов за период
владения землей, а также выручка
от последующей перепродажи земельного
участка капитализируются в текущую
стоимость.
Капитализация представляет
собой деление текущего дохода
на соответствующую ставку капитализации,
в результате чего величина
доходов превращается в стоимость
земельного участка.
Ставка капитализации
При использовании доходного
метода необходимо определить
доход и ставку капитализации.
В зависимости от целевого
назначения земельного участка
в качестве дохода могут выступать:
рента для оценки сельскохозяйственных
и лесных земель;
часть дохода от имущественного комплекса,
приходящаяся
на застроенный земельный
участок;
арендная плата для оценки земель
поселений;
доход от прироста стоимости земельного
участка, получаемый при его продаже
в будущем или при его залоге
под ипотечный кредит.
Сложной проблемой доходного
подхода является определение
ставки капитализации. На практике
сложилось три подхода к расчету
ставки капитализации, первоначально
разработанных для капитализации
земельной ренты, т.е. оценки
сельскохозяйственных земель.
Первый подход — это
подход к земельному участку
как разновидности денежного
капитала и соответственно расчет
ставки капитализации исходя
из характеристик денежного рынка
на дату оценки. Например, в Испании
доходность с гектара по каждой
выращиваемой культуре капитализируется
под 3% — средняя учетная ставка
в Испании. Всероссийский НИИ
экономики, труда и управления
в сельском хозяйстве в качестве
ставки капитализации рекомендует
использовать ставку Сбербанка
по долгосрочным валютным депозитам.
Второй подход — расчет
ставки капитализации методом
кумулятивного построения.
Третий подход — метод
рыночной выжимки (анализ сравнительных
продаж).
Данный метод прост,
но требует достоверной информации
об объектах сравнимых продаж.
Ставка капитализации
равна доходу, деленному на
цену продажи по объектам-аналогам.
Желательно рассчитывать среднее
значение по нескольким продажам.
Различают метод прямой
капитализации дохода и капитализацию
дохода по периодам или метод
дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации
дохода основан на определении
дохода от владения земельным
участком и делением его на
ставку капитализации или для
сельскохозяйственных земель умножением
на коэффициент капитализации.
При этом под коэффициентом
капитализации понимают период,
необходимый для окупаемости
или воспроизводства земледельческого
капитала.
Капитализация дохода
по периодам строится на определении
потоков доходов за весь период
владения и приведения этих
потоков к текущей стоимости.
При оценке земли данный метод
используется редко.
Техника расчетов доходным
подходом сложна, поскольку доходы
распределены во времени и
могут существенно изменяться, а
ставка капитализации зависит
от состояния экономики и особенно
ее финансовой системы, правового
регулирования земельного рынка.
Использование доходного подхода
требует проведения экономических
и рыночных исследований для
определения значений ставки
капитализации, а также знания
основ финансовой математики.
При анализе доходов
и расходов можно использовать
как ретроспективные (за прошлые
периоды), так и прогнозные данные.
При этом данные можно брать
как до, так и после налогообложения.
Главное условие, которое необходимо
соблюдать при расчетах, — потоки
денежных средств от использования
оцениваемого и сопоставимого
земельных участков должны определяться
на одинаковой основе. Неправильно
сравнивать потоки, рассчитанные
на основе ретроспективных данных,
с потоками, определенными на основе прогнозных
данных (особенно выраженные в рублях),
то же самое относится и к учету налогообложения.
К ограничениям в использовании
метода капитализации относятся
неравномерность получаемых доходов,
нестабильность цен, большой разброс
продажных цен и Доходов среди
аналогичных земельных участков
на рынке. Использование метода
капитализации доходов целесообразно
при оценке земельных участков
приносящих постоянный, или равномерно
изменяющийся доход.
Одним из методов доходного
подхода является капитализация
земельной арендной платы. Под
арендой понимается предоставление
земельного участка арендодателем
во владение или пользование
арендатору (юридическому или физическому
лицу) за плату на определенный
срок. Земельная арендная плата
— это денежная сумма, выплачиваемая
за право пользования земельным
участком. Как регулярный поток
дохода, земельная арендная плата
может переводиться в стоимость
методом прямой капитализации.
Исходные данные для капитализации
получают из анализа рыночной
информации о продажах участков
земли, аналогичных оцениваемому
и величин арендной платы.