Земля как объект экономической оценки

1.4 Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля  становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда  снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться  за 2800 тыс. марок (). Когда же норма  банковского процента понизится  до 2%, цена того же участка возрастет  до 7 млн марок ().

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение  предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения  или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах  на землю становится выгодным вовлекать  в оборот заболоченные, пустынные  и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые  пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т. п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства  и рационального развития отдельных  регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке  земли.

Одновременно возрастает спрос  на землю. Его предъявляют крупные  сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся  расширить свою деятельность. Активными  покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения  предложения и спроса на землю  сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при  разных соотношениях предложения и  спроса на нее

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных  угодий, являющихся объектом купли-продажи  на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной  и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало  особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  “горячку”, направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В  связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует  недвижимостью, и собственникам  земель, отводимых под новое городское  строительство.

В итоге мы приходит к важному  выводу. Эффективно использовать собственность  на землю (получить доход) можно при  разных формах землепользования: и  когда действует арендатор чужой  земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею. Это означает, что сельское хозяйство  может успешно развиваться при  плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства. Такие условия  имеются у процветающих крупных  хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется  изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подходы, используемые при  оценке рыночной стоимости земли

 В соответствии с общепринятой  практикой оценка рыночной стоимости  проводится с использованием  трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного.  При оценке земли могут использоваться  методы одного подхода или  методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта  оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному  виду использования объекта оценки  и других. Рыночная стоимость  земли в первую очередь должна  определяться по результату того  метода, который определяет цену  в условиях обычного делового  оборота. Так, например, продажа  земельных участков, которые служат  получению дохода, происходит преимущественно  по капитализированной стоимости  будущих доходов, так что в  этом случае было бы логично  отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован  с учетом реальной ситуации, складывающейся  на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества  определяется на основе анализа цен  сделок со схожим по своим характеристикам  имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется  с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят  знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные  объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема  для всех других участников рынка  и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся  на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным  участкам. В то же время часто  проводится оценка и по сопоставительному  анализу рыночных цен спроса и  предложения.

При отборе и предварительном анализе  объектов для сопоставления важно  также учитывать и любые необычайные  воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность  в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления  выделяют также цены, выплачиваемые  федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли  для соответствующих нужд, поскольку  они могут содержать элементы принуждения.

Доходный подход

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов  от объекта оценки. Согласно доходному  подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной  способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии  рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым  в рамках данного подхода, относят  метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При  использовании доходного подхода  оценивается текущая стоимость  будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в  аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого  использования имущества и выручка  от его перепродажи (реверсия) за вычетом  потоков затрат капитализируются в  текущую (пересчитанную на сегодняшний  день) общую стоимость. Расчеты стоимости  по методам, отнесенным к данному  подходу, основаны на достаточно простом  соотношении:

I V = --- , R

где I — доход, R — норма или  коэффициент капитализации, или, используя  фактор, обратный величине нормы капитализации:

V = I×M.

Здесь M — мультипликатор дохода (фактор).

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно  изменяться, а норма капитализации  или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики  и финансовой системы страны, системы  правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния  самого рынка.

Поэтому использование данного  метода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации  определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных  объектов недвижимости с учетом анализа  факторов риска и дисконта (применительно  к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного  построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством  и продолжительностью периода получения  всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить  в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно  изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти  выгоды в единую сумму текущей  стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через  величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме  определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под  строительство жилого дома можно  рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи  их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит  от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования  объекта. Поэтому при решении  задачи нахождения текущей стоимости  приходится определять цену аренды помещений  при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные  помещения при разных функциональных и технических характеристиках  с учетом затрат на проведение необходимой  реконструкции и текущего ремонта  объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого  персонала, рекламу, маркетинг и  прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки  в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются  с учетом их стоимости во времени  и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при  доходном подходе играют роль целевой  прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения  цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

 

Затратный подход

К затратному подходу относится  совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта  оценки, с учетом его износа. Затратный  подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому  с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при  отсутствии рыночной информации о ценах  сделок или доходов от объектов недвижимости.