Земля как объект экономической оценки

 Выход один: спроектировать  и создать в каждом регионе  ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям  науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым  к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с  выкупом на 20-30 лет. Пусть они  растут и развиваются при поддержке  государства. Пусть полученная  прибыль пойдет на расширение  числа таких хозяйств, на становление  и развитие аграрного сектора  страны и на улучшение всеобщего  благосостояния.

 Государство заинтересовано  в формировании и развитии  рынка земли, надеясь в результате  получить эффективного земельного  собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные  поступления. 

 В большей мере экономически  заинтересованными в функционировании  земельного рынка оказываются  местные органы власти, которые  надеются иметь значительные  бюджетные средства от налогов  с владельцев земли, сборы от  сделок с землей, аренды муниципальных  земель и так далее. Они также  освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

 Выгодным представляется существование  рынка земли собственникам земли  - фермерам, которые получат возможность  без помех вкладывать капитал  в землю, улучшать ее использование,  увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

 Рынок земли сулит значительные  выгоды слою профессиональных  банкиров, посредников и других  аналогичных субъектов. 

 Наконец, рынок земли вызывает  интерес у слоя "денежных людей", которые смогут купить землю  с целью перепродажи, осуществлять  спекулятивные сделки с землей.

 Земельный рынок в современной  рыночной экономике введен в  регулятивные законом рамки, причем  значительная часть этих регулируемых  функций передана на региональный  уровень. 

 Природно-ресурсный потенциал  России огромен. Агитируя за повсеместную продажу земель или за безоглядную передачу их в частную собственность, за использование месторождений минерального сырья иностранными компаниями по соглашениям о разделе продукции, политики заверяют общество, что при масштабах России не может быть и речи о недостатке земли и природных богатств - однако не стоит забывать, что все это не воспроизводимые или трудно-воспроизводимые ресурсы, и принадлежат они всему населению страны, поэтому не стоит так безоглядно разбрасываться природными богатствами.

Глава 1. Характеристика рынка  земли

1.1 Сущность, функции, особенности  рынка земли

Среди всех реальных и потенциальных  богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное  место при любой системе общественного  устройства.

Земля, как объект хозяйственных  и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо  или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет  многофункциональное назначение в  качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, земля - это  вся планета, колыбель человека, которая  выполняет важнейшую экологическую  функцию. Одновременно земля - это и  почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические  отношения. Социальная роль земли состоит  в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как территория государства  или субъекта федерации, обуславливает  политическую функцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого земля, как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок  земли, как средство законного перераспределения  земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и  систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий  земель или прав пользования ими  в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской  деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в  общественном сознании.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в  жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом  специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром  природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные  арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех  или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется  в общественном масштабе совершенной  неэластичностью, хотя для конкретного  пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить  имеющуюся у него земельную площадь  за счет конкурентов. Ограниченность предложения  земельных ресурсов усиливается  закрепленностью земли в частную  собственность. В условиях рынка  земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных  участков, отдавая предпочтение сдаче  земли в виде аренды, они получают право получения стабильного  дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается  принципиальная особенность рынка  земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование  земли и вынуждает отдельных  субъектов отказаться от части земли  или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек  от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков  рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного  использования земельного фонда  страны, при этом политика государства  должна базироваться на сочетании интересов  всех хозяйствующих субъектов аграрного  сектора. Любая государственная  система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и  предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

1.2 Земельные и рентные  отношения

Не требуется доказывать, что  в сельском хозяйстве земля как  средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное  использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для образования  ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при  котором собственник передает свой участок на определенный срок другому  лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается  вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата в настоящее  время является основной формой крестьянского  землепользования в развивающихся  странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в  Гватемале и Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75%.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный  в имущество землевладельцем, и  главным образом - ренту. В силу этого  возникают рентные отношения  между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой  отношения между собственником  земли и арендатором по распределению  прибыли. Одна ее часть - в виде обычной  прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1).

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя  и собственника земли

1.3 Виды земельной ренты

Земельная рента возникает в  силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или  государство) на законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия.

В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов  с одних только лучших и средних  по качеству земель недостаточно для  удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии  получения обычной прибыли предприниматели  берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия  образования цен на зерно и  другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все  фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают  повышенную себестоимость (непреднамеренно  большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий  на лучших и средних по качеству землях себестоимость единицы продукции  ниже, чем на худших участках. Если сложить  такую относительно низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

Земельный собственник прекрасно  осведомлен о качестве принадлежащей  ему земли и учитывает это  обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается  ему в виде дифференциальной ренты.

Предприниматель может повысить экономическое  плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В  таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без  расширения земельных участков путем  улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (где  получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь  дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда  и величине себестоимости, которые  обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных  условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию  добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается  собственнику земли в виде ренты.