Земля как объект экономической оценки

    Для оценки земельных  участков, застроенных  коммерческими  объектами, может использоваться  техника остатка дохода, приходящегося  на земельный участок. Согласно  принципу остаточной продуктивности  земли, зданиям и сооружениям,  построенным на земле за счет  привлечения капитала, рабочей силы  и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся  доход после покрытия всех  затрат на привлечение других  факторов приписывается земельному  участку.

    При применении техники  остатка дохода для земли должна  быть известна стоимость зданий  и сооружений, а доход, приходящийся  на землю, определяется как  остаток после удовлетворения  требований к доходу для зданий  и сооружений.

     Техника остатка для  земли используется в тех случаях,  когда здания и сооружения  сравнительно новые или еще  не построены. Их стоимость  или предполагаемые затраты на  строительство могут быть определены  с высокой степенью точности, так же как и продолжительность  их полезной жизни. Данный метод  может быть также использован  для определения варианта лучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка.

    Применение   доходного   подхода   затруднено   при   высоком уровне инфляции и  нестабильном финансовом рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Формирование рынка земли

Земля, ее недра, леса, животный мир  и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

 Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой  природой, и эти богатства - её  земли. На всемирной выставке  в Париже наши земли, богатые  чернозёмом, были признаны эталоном  почвы. 

 Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее  время стала одной из наиболее  актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе  в целом. Мнения участвующих  в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном:  действующее земельное законодательство  не соответствует современным  потребностям регулирования земельных  отношений, так как Россия перешла  на качественно новые отношения,  а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

 Рынок земли является неотъемлемой  частью экономики любого развитого  государства. В развитых странах  принимаются законы, которые стоят  на защите любых прав собственности,  в том числе и земельной. 

 Землю можно свободно покупать  и продавать, конечно, в рамках  этих законодательств. 

 Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей.

 Во-первых, земля является бесплатным  даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее,  земля является объектом купли-продажи;  с ней связаны земельные арендные  отношения. 

 Во-вторых, в зависимости от  тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются  на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

 В-третьих, в следствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется  в общественном масштабе совершенной  неэластичностью, хотя для конкретного  пользователя землей дело обстоит  иначе: предложение земли обладает  определенной эластичностью, поскольку  пользователь имеет возможность  увеличить имеющуюся у него  земельную площадь за счет  конкурентов. Ограниченность предложения  земельных ресурсов усиливается  закрепленностью земли в частную  собственность. В условиях рынка  земельные собственники весьма  неохотно идут на продажу своих  земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

 Земельный рынок - одна из  самых прибыльных статей доходов  бюджета многих государств. В  этот нелегкий для нашей страны  период, когда в государстве растут  внутренние и внешние задолженности,  спад производства, увеличение безработицы  и ухудшение уровня жизни населения,  развитие рынка земли могло  бы стать дополнительным источником  бюджетных поступлений. 

 Положительным моментом в  настоящее время является то, что законодательно произошло  разделение рынков земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения.

 С развитием рыночных отношений  сельскохозяйственная земля будет  постепенно переходить к тем,  кто сможет ее эффективно использовать  и соответственно платить более  высокую арендную плату. 

 В последнее время в экономической  литературе дано более полное  определение рынка земли. Земельный  рынок - это часть системы земельных  отношений, регуляторами которой  является право собственности  (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права  (аренда, продажа, залог и так  далее), конкуренция (свободный выбор  участника), денежная оценка и  свободно складывающиеся цены  на землю. 

 После принятия Земельного  кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" главная проблема  для Российской Федерации состоит  в том, чтобы земельный рынок  стал действительно земельным  и действительно рынком.

 На некоторые особенности  рынка земли следует обратить  внимание. Земля - специфический  предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных  отношений в каждый данный  период времени проходит небольшая  часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается,  сдается в аренду и продается  на определенных условиях; в-третьих,  потому что большинство земельных  участков редко меняет своего  собственника.

 Условиями существования земельного  рынка являются следующие: 

- любой участок земли рано  или поздно может получить  нового собственника;

- каждый земельный участок имеет  свою цену.

 Земельный рынок играет двоякую  роль: с одной стороны, он создает  и поддерживает отношение к  земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно  ее использовать, создает механизмы  перехода земли в руки того, кто способен более эффективно  ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

 Принципиальное значение для  формирования рынка земли имеют  два момента: 

- закрепление права собственности  на все земли в обществе, так  как участниками рыночных отношений  могут быть только собственники  земельных участков;

- инвентаризация земельного фонда,  так как пока земельные участки  не будут физически точно определены  и зарегистрированы, вступить в  отношения купли-продажи невозможно.

 Поэтому развитие земельного  рынка в регионах должно начинаться  с инвентаризации земель и  с индивидуального закрепления  права собственности на все  без исключения земли, чтобы,  вступая в рыночные земельные  отношения, каждый знал, каков  его статус по отношению к  земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет 

 После анализа земельного  рынка в России можно сделать  вывод о том, что в настоящее  время самым правильным решением  было бы создание так называемых  Земельных бирж. И, по моему  мнению, они должны работать по  такой схеме:  цель создания  крестьянской инвестиционно-земельной биржи - защищать интересы тружеников села, поэтому контрольный пакет акций (51%) должен быть у фермерских хозяйств, а остальные акции - например у государства. Кредит сельским товаропроизводителям надо выдавать под залог приобретаемых ими акций биржи при вступлении в состав ее акционеров со своим имуществом, включая землю (хорошим примером работы этого механизма является Сбербанк - он выдает кредит под залог выпускаемых им ценных бумаг - сберегательных сертификатов). При невозврате кредита заемщик (предприятие аграрного сектора), потеряет предмет залога и соответственно лишится возможности получения дивидендов по акциям биржи и кредита в дальнейшем. Однако он сохраняет основное свое достояние - землю, необходимую для продолжения производства. Я считаю, что такая схема будет самой удобной для нашего аграрного сектора.

 Подводя черту по этим  вопросом я бы хотел сказать,  что такие понятия и категории  как регулирование аграрного  сектора, принятие земельного  кодекса, решение вопросов кредитования  АПК, взимание справедливых налогов , создание земельных банков и бирж, четкое определения стоимости земельных ресурсов и т.д. - все это является экономическим стимулом и гарантом существования и развития земельного рынка в России и мероприятий с этим связанных.

 Земля должна принадлежать  тому, кто на ней работает. Как  ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать  этот справедливый принцип, кроме  частной собственности на землю.  Впрочем, дело не в самой  частной собственности, а в  тех правовых нормах, в которых  она вводится и развивается.  Человек должен обладать правом  собственности на землю, правом  пользования, владения и распоряжения  ей. Только в этом случае он  может использовать землю так,  как он хочет: свободно продавать  и покупать, не испрашивая разрешения  от чиновника, дарить и завещать  по наследству, брать кредиты  под залог земли. В этом и  состоит свобода собственника. Эта  экономическая свобода необходима  для постоянного повышения эффективности  производства за счет автоматической  регуляции рынка, за счет свободной  конкуренции. В то же время,  земля - это всенародное достояние.  Она не создана ни трудом, ни  капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим  на Земле, в стране в равной  мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на  землю - это лишь способ использования  земли. 

 Описанные механизмы земельных  отношений дают возможность поднять  сельское хозяйство, но это  только возможность. Мало убрать  барьеры перед его развитием,  надо еще реализовать и механизм  этого развития. Надо решить и  следующую задачу: создать и запустить  механизм землепользования.

 После того, как в стране  будут установлены целесообразные  и справедливые земельные отношения,  автоматически возникнет задача  разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи  даст возможность преодолеть  кризис в аграрном секторе. 

 Купля-продажа сельскохозяйственных  земель может развернуться лишь  на этапе подъема сельского  хозяйства, когда инвестиции в  агропромышленный комплекс станут  выгодными. Это подтверждает тот  факт, что ежегодно продаются  и покупаются более сотни тысяч  мелких участков, занятых садами  и огородами, особенно в пригородной  зоне; подобные приобретения выгодны,  так как представляют собой  как способ вложения капитала  в недвижимость, так и средство  удовлетворения потребительских  запросов. Земля в данном случае - это источник пополнения доходов  семьи, место отдыха, а потенциально - и возможных долговременных  дивидендов.

 Желающих купить землю для  организации современного производства  сельскохозяйственной продукции  сейчас найдется не много. Уверенности  в получении прибыли нет, производство  очень капиталоемкое, материальные  ресурсы дороги. Спрос на землю  (как на экономический ресурс) вторичен. Он зависит от величины  спроса на продукцию сельского  хозяйства, производимую на земле.  Соотношение между ценами на  реализуемую сельскохозяйственную  продукцию и приобретаемые селом  промышленные продукты и услуги  очень сильно влияет на экономику  аграрного сектора, в том числе  на формирование земельного рынка  и тенденций его развития.

 

 Задача государства не в  том, чтобы силой, принудительно  ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия  для естественного становления  эффективного, выгодного земельного  рынка. Для того чтобы уже  сейчас создать цивилизованный  рынок земли, у государства,  у общества сегодня нет ни  сил, ни средств. В то же  время постепенное эволюционное  развитие - дело бесперспективное. С  финансовыми ресурсами, которые  мы можем сегодня на это  выделить, нечего и думать о  том, чтобы "догнать и перегнать"  Запад...