Государственный кадастр недвижимости как экономический механизм регулирования земельных отношений и управления региональной экономико

    В соответствии со статьей 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков  [2].

    Можно сформулировать следующие основные цели формирования земельных отношений:

    1) первичное распределение земельного фонда страны (территории) по уровням земельной собственности, категориям земель, землевладельцам и землепользователям;

    2) организация использования земельного фонда страны (территории) для обеспечения жизнедеятельности общества (продовольствие, чистая вода и воздух, древесина, полезные ископаемые, пространство и другие);

    3) постоянное поддержание движения земельного фонда страны между уровнями земельной собственности (государственная, муниципальная и частная), категориями земель, субъектами земельных отношений;

    4) установление прав субъектов земельных отношений и их ограничений в использовании земельного фонда страны с учетом интересов общества в целом и каждого его члена в отдельности;

    5) обеспечение развития земельного оборота и рынка, системы земельных платежей;

    6) проведение государственного контроля за использованием и охраной земельного фонда страны  [7].

    Земельные отношения складываются под влиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру, соподчинение и механизм совокупного воздействия. Важное значение при этом имеют историческая преемственность, соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечить финансовую устойчивость экономики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т. д. Существенную роль играют также политические и социально-психологические факторы.

    Субъектами  земельных правоотношений называются лица, наделенные земельными правами  и несущие обязанности, предусмотренные  земельным законодательством.

    Российская  Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности  на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной  собственности, Российская Федерация  вместе с тем является субъектом  права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверенитет  России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные  законы имеют здесь верховенство [9].

    Административно-территориальные  единицы, не являющиеся субъектами Федерации, – районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты – обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ (черты населенных пунктов).

    В отличие от субъектов правоотношений государственной и муниципальной  собственности на землю все иные субъекты земельных правоотношений – органы государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица – выступают участниками таких видов отношений, как управление землей и ее использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной) собственности на землю.

    В сфере государственного управления землями объект земельных правоотношений находится в зависимости от компетенции  органа управления землей и вида управленческой функции. Это может быть весь земельный  фонд (ведение мониторинга земель, государственного земельного кадастра), земля в пределах определенных административно-территориальных  границ (предоставление и изъятие земель, планировка земель населенного пункта), отдельный земельный участок (внутрихозяйственное землеустройство).

    Земельные отношения зависят от решения  некоторых базовых вопросов, главный  из которых – вопрос о собственности на землю.

    Формы земельной собственности и организационно-политические и правовые механизмы, их реализующие, способны либо ускорять, либо замедлять  развитие экономики. В зависимости  от того, насколько полноценно субъекты собственности реализуют свои права  на землю, а также на результаты ее производительного использования, определяется сила мотивов к расширению производства.

    Земельные отношения включают и экономические  отношения, возникающие между их субъектами в процессе пользования  землей. Так, граждане и юридические  лица за участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое  владение, постоянное (бессрочное) пользование  и срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки – арендную плату [6].

    Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических  условий, местоположения земельного участка  и не зависит от результатов хозяйственной  деятельности землевладельца. Арендная плата за земельные участки определяется договором между владельцем и  арендатором.

    Очень важен экологический аспект земельных  отношений. Сейчас необходим постоянный учет процессов, происходящих в различных  экосистемах и в биосфере в  целом; он осуществляется в рамках государственного мониторинга земель.  

    2.3 Влияние государственного кадастра недвижимости на регулирование земельных отношений 

    Особое  значение кадастровый учет имеет  для регулирования земельных

правоотношений. Земля является природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты  гражданских прав – участки. Первоначально  земельный участок образуется путем  выдела (формирования) из государственных  или муниципальных земель. Возможность образования искусственных земельных участков предусмотрена законодательством.

    Земельный участок при государственной  регистрации прав идентифицируется по кадастровому номеру, присвоенному в соответствии с Законом «О государственном кадастре недвижимости». Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета для земельных правоотношений заключается в формировании объекта гражданских правоотношений – земельного участка [10].

    В развитии экономики любой страны земельные ресурсы имеют существенное значение. Земля – это пространственный базис размещения производительных сил страны, средство производства и объект приложения финансовых средств за счет инвестиционных проектов, совершения сделок с землей и прочей недвижимостью, в том числе залоговых операций.

    Государственный кадастр недвижимости в целях формирования земельных отношений выполняет учетную, правовую и фискальную роль в отношении главного национального богатства страны – земли.

    Для эффективного управления земельными ресурсами  и развития земельного рынка необходимо располагать достоверной и надежной информацией о ценности земель (свойствах  и стоимости земельных участков и находящейся на них недвижимости). Несмотря на то, что права на земельные участки, их стоимость и использование на практике взаимосвязаны, содержание этих понятий различно. И для эффективного управления земельными ресурсами необходимо иметь информацию, характеризующую каждый из этих аспектов, а именно:

    – данные о правах на землю и прочую недвижимость, обеспечивающие защиту этих прав;

    – сведения о стоимости земельной и прочей недвижимости, необходимые для эффективного и справедливого налогообложения имущества и адекватного возмещения их стоимости в случае принудительного отчуждения земельных участков для общественных нужд;

    – данные об использовании земель, служащие основой для принятия решений, направленных на оптимизацию территориального развития регионов.

    Информационное  обеспечение системой ГКН решений общегосударственных и региональных задач позволяет осуществлять ряд важных действий: обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ними, государственной и судебной защиты прав физических и юридических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ, формирование уверенности собственников, владельцев, пользователей, в том числе и арендаторов в своих правах на земельные участки и иную недвижимость, разграничение прав собственности на земельные участки между федеральными органами и органами субъектов РФ, осуществление практической деятельности по разграничению государственной, муниципальной и частной собственности на землю.

    В области использования земель и управления земельными ресурсами ГКН предоставляет полную и достоверную информацию для планирования и управления земельными ресурсами территории на базе данных количественного и качественного учета земель, обеспечивает межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, проведение государственного контроль за состоянием и использованием земель, слежение (мониторинг) за состоянием и использованием земель, а также изменениями, происходящими на анализируемых территориях, обеспечение территориально-экономического планирования и функционального зонирования регионов и городов, уточнение генеральных планов их развития, создание механизма изъятия (выкупа) земель для государственных и муниципальных нужд;

    ГКН позволяет обеспечить устойчивость прав субъектов земельных отношений на данный участок, его хозяйственного использования, территориальной (пространственной), экономическую и экологическую устойчивость участков [7]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 3. Государственный кадастр недвижимости как механизм управления региональной экономикой 

    3.1 Значение кадастра недвижимости  для региональной экономики 

    Роль  кадастра недвижимости как инструмента  развития предпринимательства и  государственного регулирования в  сфере управления земельными отношениями  в городском секторе экономики  особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы  за землю, включения земли в систему  рыночного оборота. Переход к  экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.

    Одной из причин отставания в экономическом  развитии является отсутствие у регионов возможности мобилизовать имеющиеся у всех слоев населения денежные ресурсы и использовать возможности кредитно-денежной системы для создания нового богатства. Как показывает опыт развитых стран, инструментом для мобилизации такой возможности служит система, состоящая из земельного кадастра и регистрации прав на землю и находящихся на ней иных объектов недвижимости.

    Земля – это пространственный базис размещения производительных сил страны, средство производства и объект приложения финансовых средств за счет инвестиционных проектов, совершения сделок с землей и прочей недвижимостью, в том числе залоговых операций  [9].

    Государственный кадастр недвижимости обеспечивает поступление земельных платежей в бюджет регионов и муниципальных образований, расширение налогооблагаемой базы, проведение массовой кадастровой (экономической) оценки земель.

    Государственный кадастр недвижимости осуществляет информационную поддержку рыночного оборота земли, совершенствует механизм налогообложения земли и иной недвижимости путем установления зависимости земельных платежей от рыночной стоимости и доходности используемых земельных участков и объектов недвижимости, уменьшение числа субъектов земельных отношений, пользующихся льготами.

      Кроме того происходит увеличение стоимости основных фондов предприятий, защита их от инфляции. Ведь в ходе проведения рыночных реформ стоимость земли оказалась сильно заниженной, а платежи за нее совершенно не адекватными ни условиям хозяйственной деятельности предприятий-землепользователей, ни условиям воспроизводства улучшений за счет средств городских бюджетов. И в результате приобретение земельного участка в собственность увеличивала активы предприятия всего на 1-2 % .