Организация оценки земли и имущества

В связи с невозможностью применения затратного и доходного  подходов при оценке Оценщиком приведено  обоснование отказа от использования  данных подходов.

Этап №3 - Составление  Отчета об оценке

На данном этапе все  результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и  изложены в виде Отчета об оценке и  приложений к Отчету.

 

 

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ.

2.1. Описание района местоположения  объекта оценки.

 Зара́йск — город в России, город районного подчинения, административный центр Зарайского района Московской области.

Население составляет 23,8 тыс. жителей (2010 год), что соответствует 611-у месту среди городов России и 54-у среди городов области[1].

Расположен в 145 км к юго-востоку  от Москвы, на правом берегу реки Осётр (приток Оки).

Конечная железнодорожная  станция на ветке от города Луховицы (без пассажирского движения).

 

 

 

2.1.1. Краткая информация  о районе расположения объекта  оценки.

 

Объект оценки - квартира, общей площадью 53,2 кв.. расположенная  по адресу: г. Зарайск 2 микрорайон д. 21 кв. 24.

Объект оценки расположен в г. Зарайске Московской области.

Территория поселка- 2046 га, население составляет 21500 человек. Население  города  обслуживается  продовольственными и промышленными магазинами, парикмахерскими. Имеются  автобусные остановки.

2.1.2. Описание объекта  оценки.

Объект оценки двухкомнатная  квартира, общей площадью 53,2 кв.м., расположенная  по адресу:г. Зарайск, 2 микрорайон д.21 кв. 24. Оцениваемая квартира расположена  на 3 этаже, состояние - хорошее.

На дату оценки квартира используется.

Подробное описание объекта  приведено в таблице ниже.

Таблица 4.

                           Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика  показателя
Характеристика местоположения объекта
Город	Зарайск
Адрес	2 микрорайон д.21 кв.24.
Местоположение в городе	в 2 км от центра
Преобладающая застройка  микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей  доступности (менее 1 км).	Магазины. школа, д/сад. аптека, парикмахерские
Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного  района	Средняя
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м. жилой  плошали в данном р-не на октябрь  2012 г. (2 и более комнат)	30000 руб. (по данным http://ncdvizhimslando.ru)
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	1986
Материал наружных стен	Панельный дом
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Фундамент дома	Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний  вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение  здания	Горячее   и   холодное   водоснаб-жение,   электроснабжение,   отопление, канализация
Тип проводки	Скрытая
Организованная стоянка  личного  а/т или подземный  гараж	Стихийная парковка
Количество этажей в здании	5
Количество подъездов	6
Количество квартир на этаже	3
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристика  объекта оценки
Этаж расположения	3
Общая площадь, кв. м	53,2
Общая площадь (без учета  лоджий и балконов), кв. м	41
Жилая площадь, кв.м.	28
Площадь кухни, кв.м.	9
Кол-во комнат	2
Высота потолков	2,5
Санузел	Раздельный
Лоджия (балкон)	1
Вид из окон	Во двор
Слаботочное обеспечение	Нет
Дополнительные системы  безопасности	:Нет
Внутренняя отделка квартиры	Ремонт

 

На рынке аренды жилья  в январе каких-либо заметных событий  не произошло.

В среднем по Зарайску  стоимость аренды жилья составила 6 тыс. руб. в месяц.

Наибольшей популярностью  продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 33 до 55 кв.м, преимущественно  в панельных домах с космети-ческим ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной - в комнатах и минимальным  наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина).

2.2. Принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования.

имущества.

 

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ). применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и  разрешенное законом использование  земельного участка и возведенных  на нем зданий и сооружений с наилучшей  отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности  такого рода действий.

При определении вариантов  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

-Физическая возможность  - физическая возможность возведения  сооружения с целью наилучшего  и оптимального использования  на рассматриваемом участке. 

-Допустимость   с   точки   зрения   законодательства   -   характер   предлагаемого  использования   не   противоречит   законодательству,   ограничивающему   действия собственника участка,  и положениям зонирования.

-Финансовая  целесообразность  -  допустимый  с  точки   зрения  закона  порядок использования  объекта должен обеспечить чистый  доход собственнику участка.

-Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода  как такового. ННЭИ  подразумевает   либо  максимизацию  чистого   дохода  собственника,  либо достижение  максимальной стоимости самого  объекта.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей  стоимости этого

Поскольку в данном случае объектом оценки является двухкомнатная  квартира, расположенная на 3 -ом этаже  жилого дома, то ННЭИ будет, является использование  в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

 

III.  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ.

3.1. Технология  оценки, применяемые подходы.

 

Оценка объектов недвижимого  имущества предусматривает использование  трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и  которые вошли в Стандарты  профессиональной деятельности в области  оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

В настоящем Отчете при  оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный  подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства  аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке  недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей  степени зависит от других экономических  факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени  продажи, физических характеристик  и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших  погрешностей при расчете и выделении  доли в общих затратах (строительство  здания), приходящейся на оцениваемый  объект, затратный подход не применялся.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает  изучение рынка, выбор листингов (предложения  на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок  для приведения объектов аналогов к  оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки - двухкомнатная  квартира, отремонтированная. Оценщик  проанализировал рынок аренды жилой  недвижимости г. Воскресенска.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (2 и более  комнат, площадью около 55 и более  кв.м) относятся к жилью эконом-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах эконом- класса сделан ремонт.

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении  преимуществ и недостатков каждого  из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и. тем самым, получении единой стоимостной оценки.

 

3.2. Расчет рыночной  стоимости сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход основан  на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей  аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для  оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются  сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней  мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих  продаж аналогичной недвижимости наилучшим  образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке  и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое  статистическое обеспечение сопоставительного  анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость  проводить оценку и по сопоставительному  анализу рыночных цен спроса и  предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения  аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой  предложения или продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи  вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

-изучение рынка и предложений  на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы  с оцениваемым объектом;

-сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту  о цене продажи и запрашиваемой  цене, оплате сделки, физических  характеристиках, местоположении  и любых условиях сделки;

-анализ   и   сравнение   каждого   объекта   с оцениваемым   по   времени   продажи, местоположению, физическим характеристикам и  условиям продажи; -корректировка  цен продаж или запрашиваемые  цены по каждому сопоставимому  объекту в соответствии с имеющимися  различиями между ним и оцениваемым  объектом;

-согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов недвижимости  и вывод показателя стоимости  оцениваемого объекта. Выборка  объектов-аналогов, отобранных для  дальнейшего анализа и расчетов  в рамках сравнительного подхода,  представляет собой информационную  базу с указанием цен предложений  аналогичных с оцениваемым квартир,  предлагаемых на рынке жилой  недвижимости.

Проведенный  Оценщиком  анализ предложений о продаже  квартир в 

г. Москве по объявлениям  в  газете «Из рук в руки», в  журнале «Недвижимость & Цены», в  объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют.  Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого  из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

- условия финансирования:

- дата предложения;

- местоположение;

- состояние:

- общая площадь; 

-этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты  оценки, позволили сделать вывод  о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование  других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок  на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости  объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые  вносятся путём умножения цены продажи  сопоставимого объекта или его  единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках  сопоставимого объекта и объекта  оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого  объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий коэффициент.

При введение корректировок  Оценщиком была введена шкала  корректировок. Допустимый диапазон корректировок  составляет от 0% до 35%. Величина корректировки  более 35% позволяет сделать вывод  о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым  и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых  составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком  эксперно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени  и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры  консалтинговых компаний, специалисты  агентств недвижимости, риэлторы и  т.д.) и с использованием шкалы  относительной важности представленной в таблице ниже. При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт  может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько  объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз  или насколько один объект лучше  другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того чтобы формализовать  оценки экспертов, вводится специальная  шкала оценок - шкала относительной  важности.