Организация оценки земли и имущества

                                                                                                         Таблица 5.

Шкала относительной  важности (при сравнении двух объектов) по отношению объектов, расположенных  в г. Зарайске .

Интенсивность относительной  важности	Определение
+20%	Равная важность (Центр)

 

При внесении корректировки  более 20% (за исключением корректировки  на торг) Оценщик приводит методологию  и сам расчет величины корректировки.

 

Таблица 6

              Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода.

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		1	2	3	4
Цена продажи	1 000 000	1 200 000	1 500 000	1400 000	1600 000
Площадь	53,2кв. м.	55 кв. м.	50 кв. м.	55 кв. м.	44 кв. м.
Право на недвижимость	Право собственности	Право собствен-ности	Право собствен-ности	Право собствен-ности	Право собствен-ности
Условия финансиро-вания	Единовремен-но оплата наличными	Единовремен-но оплата наличными	Единовремен-но оплата наличными	Единовремен-но оплата наличными	Единовремен-но оплата наличными
Дата продажи	03.10.12.	08.10.12.	12.10.12.	10.10.12.	14.10.12.
Местоположение	г.Зарайск  2 микрорайон	г. Зарайск  1 микрорайон	Зарайский район д. Гололобово	г. Зарайск  ул. Советская	Зарайск, кв. Южный
Транспортная доступность	10 минут	15 минут	20 минут	10 минут	7 минут
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Тип помещения	3/5 2 комнатная	1/5 2 комнатная	2/5 2 комнатная	4/5   2 комнатная	3/5   2 комнатная
Состояние квартиры	хорошее	хорошее	хорошее	нормальное	требует ремонта
балкон	+	-	+	-	+
Телефон	+	+	+	+	-
Санузел	раздельный	совместный	раздельный	совместный	раздельный
Расположение комнат	изолированные	Изолирован-ные	проходные	Изолирован-ные	Изолирован-ные
Вид из окон	двор	двор	лес	улица	Двор
Дом	панельный	панельный	панельный	панельный	кирпичный

 

 Таблица 7.

                        Расчет рыночной  стоимости    с учетом корректировок:

Показатели	Оценивае-мый объект	Объекты аналоги
		Объект №1	Объект №2		Объект №3			Объект №4
Цена за 1 кв.м.	18 796	21 818	30 000		25 454			36 435
Право на недвижимость	Право собствен-ности	Право собствен-ности	Право собствен-ности		Право собствен-ности			Право собствен-ности
Корректировка	Корректировка не требуется
Условия финансирования	Единовре-менно оплата наличными	Единовре-менно оплата наличными	Единовремен- но оплата наличными		Единовременно оплата наличными			Единовременно оплата наличными
Корректировка	Корректировка не требуется
Дата продажи	10.10.12	01.10.12.		30.09.12.			12.10.12			7.10.12.
Корректировка	Корректировка не требуется
Местоположение	Г. Зарайск  2 микрорайон	Г. Зарайск, 1 микрорайон	Зарайский район. Гололобово		Г. Зарайск, ул. Советская			Г. Зарайск , кв.Южный +20%
Корректировка								30 363*12= 6 072
Сумма после корректировки	18796	21 818	30 000		25 454			36 435
Транспортная доступность	10 минут	15 минут  -8182	5 минут		10 минут			7 минут -363
Корректировка	Объекты  (1 и 2) 21818-30000= -8182
Сумма после корректировки	18 796	13636	30 000		25 454			30 000
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная		Стихийная			Стихийная
Корректировка	Корректировка не требуется
Тип помещения	3/5 2 комнатная  0	1/5 2 комнатная                0	2/5 2 комнатная  0		4\5 2 комнатная  0			5\5 2 комнатная           -14617
Корректировка	Объекты (2 и 4) 21818-36435= -14617
Сумма после корректировки	18796	13636	30 000		25454			21818
Состояние квартиры	хорошее 0	Хорошее 0	хорошее 0		нормальное -247			нормальное
Корректировка	Объекты (1и2)  13636-25454/55= - 247
Сумма после корректировки	18 796	13 389	30 000		25 240			21 818
балкон	+ 0	+ 0	+ 0		+ 0			+ 0
Корректировка	Корректировка не требуется
Сумма после корректировки		13 389	30 000		25 240			21 818
Телефон	+ 0	+ 0	+ 0		+ 0			+ 0
Корректировка	Объекты (2 и 3) 30 000-25 240= 4760
Сумма после корректировки		13 389	34 760		25 240			21 818
Санузел	Раздельный	совместный	раздельный  + 4760		совместный			раздельный  +4760
Корректировка	Объекты (2 и 3) 34760-25240= 9520
Сумма после корректировки		13389	34760		25  240			21 818
Расположение комнат	Изолированные	проходные	проходные		Изолирован-ные +9520			Изолирован-ные +9520
Корректировка	Объекты (2 и 3) 34760-25240=9520
Сумма после корректировки		13 389	34 760		34 760			21 818
Вид из окон	двор 0	двор  0	двор  0		улица -388			Двор 0
Корректировка	Объекты (1 и 3)  13389-34760/55= -388
Сумма после корректировки		13389
Дом	панельный 0	панельный	панельный		панельный			кирпичный
Корректировка	Объекты(4и 1) 43651-42423 = 1228
Сумма после корректировки		42423	42423		42423			41195

 

Цены увеличились за год  на  6%

Средняя цена за 1 кв. м = 42116 руб.   (42423+42423+42423+41195):4 =42116

Рыночная стоимость квартиры = 42116*43=1810988(руб.)

Д. Расчет рыночной стоимости квартиры доходным методом.

Исходные данные:

1) Арендная плата

2) Расходы по содержанию  квартиры (в месяц)

 А. расходы ЖКХ, руб.:

а) содержание и ремонт = 1151,06

б) отопление = 1249,22

в) холодная  вода = 309,75

г) водоотведение = 411,18

д) горячее водоснабжение = 626,76

Б - электроэнергия = 608,40

 В -газ = 66

Г -телефон = 270,71

Д -кабельное телевидение = 340

1) Ставка капитализации  дохода - 0,05 (5%)

     ПВД = 13500* 12= 162 000 (р.)

1. А= 13 500 (р.)

2. а. Сумма расходов  в месяц = 5033,08 (руб.)

    б. Сумма расходов  за год = 5033,08* 12 = 60396,96 (руб.)

3. ЧОД=ПВД-расходы= 162000 –  60396,96 = 101 603,04 (руб.)

4. Стоимость квартиры = 101603,04 : 0,05=2 032 060 (р.)

3.4. Согласование  результатов определение итоговой  стоимости оцениваемых объектов.

 

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью  использованных подходов, является определение  преимуществ и недостатков каждого  из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение  единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

-Достоверность, адекватность  и достаточность информации, на  основе которой проводится анализ.

-Способность отразить  действительные намерения типичного  покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

-Действенность метода  в отношении учета конъюнктуры  и динамики рынка финансов  и инвестиций (включая риски).

-Способность метода учитывать  структуру и иерархию ценообразующих  факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки,  потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта  оценки была определена сравнительным  и доходным подходами. 

  Таблица 8.

Проведение согласования:

Методы	Суммы, руб.
Сравнительный метод	1 810 988
Доходный метод	2 032 060
Средняя арифметическая величина	1 921 524

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 53,2 кв.м., расположенной  по адресуг. Зарайск. 2 микрорайон д.21 кв.24 по состоянию на 06 мая 2013 года составляет 1921524(Один миллион девятьсот двадцать одна тысяча пятьсот двадцать четыре рубля) без учета НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

В данной работе была произведена  оценка квартиры обшей площадью

53,2 кв. м.. расположенной по  адресу: г. Зарайск, 2 микрорайон, д.21 кв.24 для определения ее рыночной  стоимости. Оценка производилась  сравнительным и доходным методами.

По сравнительному методу стоимость составила 1810988 -рублей, по доходному - 2032060 рублей. Средняя рыночная стоимость квартиры -1921524 рубля.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заявление оценщика.

 

Я, оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании  своих знаний и убеждений, что:

- утверждения и факты,  содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

-анализ, мнения и заключения  соответствуют сделанным допущениям  и ограничивающим условиям, и  являются моим личными, независимым  и профессиональным анализом, мнениями  и заключениями;

- в отношении имущества,  являющегося предметом настоящего  Отчета, я не имею никакой личной  заинтересованности ни сейчас, ни  в перспективе, а также я  не состою в родстве, не имею  никаких личных интересов или  пристрастности по отношению  к лицам, являющимся на дату  вступления в силу настоящего  Отчета владельцами оцененного  нами имущества или намеревающихся  совершить с ним сделку;

- оплата моих услуг  не связана с определенной  итоговой величиной стоимости  объекта, и также не связана  с заранее предопределенной стоимостью  или стоимостью, определенной в  пользу клиента;

- мои анализы, мнения  и выводы осуществлялись, а Отчет  по оценке имущества составлен  в соответствии с Законом Российской  Федерации «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» №135-Ф3  от 29 июля 1998 года. Федеральными стандартами  оценки, утвержденными Приказами  Министерства экономического развития  и торговли Российской Федерации  от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2. ФСО №3).

 

 

Оценщик                                                           Моргунова Анна Юрьевна

 

 

 

 

                                        Литература

1.Гражданский кодекс Российской  Федерации от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года).

 

2.Федеральный закон Российской  Федерации от 29 июля 1998 года №135-Ф3  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации».

 

3.Приказ Министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении  федерального стандарта оценки  «Общие понятия оценки, подходы  к оценке и требования к  проведению оценки» (ФСО №1).

 

4.Приказ Министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении  федерального стандарта оценки  «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

 

5. Федеральные стандарты  оценки, утвержденные Приказами  Министерства экономического развития  и торговли Российской Федерации  от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2. ФСО №3), обязательные к применению  при осуществлении оценочной  деятельности.

 

6.Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран  Асват, 1341 стр., 2005г.

 

7.Оценка недвижимости. Учебник  под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.

 

8.Грибовский СВ. Оценка  доходной недвижимости. — СЗПб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для  вузов»).

 

9.Фридман Д., Ордуэй Н.  «Анализ и оценка приносящей  доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.

 

10.Учебник «Оценка стоимости  недвижимости», авторы: Грибовский  СВ.

 

11.Журнал "Недвижимость & Цены" за январь-март 2012 года.

 

12. Сайт информационного  агентства «CbondS» - www.cbonds.info