Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

использовать земельный  участок в соответствии с целевым  назначением категории земель и  разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вреда  окружающей природной среде, земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки, установленные  на земельном участке в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия  по охране земель, соблюдать порядок  пользования лесами, водами и другими природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных  участков прямо предусмотрены договорами;

своевременно производить  платежи за земельные участки;

соблюдать при использовании  земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения  плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, иным федеральным законом.

Подробно содержание названных обязанностей каждого  из носителей поземельных титулов  раскрыто в соответствующих разделах настоящего учебника.

4. Законодательство предусматривает меры защиты добросовестных пользователей земли от неправомерных действий, от кого бы они ни исходили. Запрещается вмешиваться в их хозяйственную деятельность, если они не нарушают требований законодательства. Эти запрещения прежде всего относятся к органам государственной власти, которые не только сами не должны допускать вмешательства, но и пресекать незаконные вторжения со стороны других лиц и организаций.

Нарушенные права подлежат восстановлению, а причиненные убытки - возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.

Споры о возмещении убытков  рассматриваются судом или арбитражным  судом. Вместе с тем пользователь земли не вправе проявлять пассивность  в случае незаконного вторжения  на нее третьих лиц.

5. Принадлежащие гражданам земельные участки могут изыматься для государственных или муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Общие и специальные  ограничения прав при использовании  земли. Сервитуты.

 

1. Практически все  используемые земли подвержены  некоторым общим ограничениям. Все  пользователи землей обязаны  соблюдать определенные природоохранные,  ветеринарные, санитарные и иные  правила: российского, регионального  и местного масштаба. Например, на всей территории России запрещено без специального разрешения выращивать некоторые растения, из которых добываются наркотические средства.

Но наряду с этим на многие земли наложены специальные  ограничения, вызванные их местоположением  или иными обстоятельствами. На практике такого рода специальные ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников. Они устанавливаются при загрязнении земель и утверждении для каждой зоны определенных регламентов. Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд также предусматривает ограничения (например, не возводить на земельном участке капитальных сооружений).

2. Земельно-планировочные  ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, то есть ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитуты устанавливаются в силу договора или судебного решения за плату или бесплатно. Сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа.

Сервитуты могут возникать и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается  в соответствии с гражданским  законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Могут устанавливаться  следующие публичные сервитуты:

1) прохода или проезда  через земельный участок;

2) использования земельного  участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;

3) размещения на участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

4) проведения дренажных  работ на земельном участке;

5) забора воды и  водопоя скота;

6) прогона скота через  земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы  скота на земельном участке  в периоды, соответствующие местным  условиям и обычаям, за исключением  земель лесного фонда;

8) использования земельного  участка для охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений  в установленное время и в  установленном порядке;

9) временного пользования  земельным участком для производства  изыскательских, исследовательских  и других работ;

10) свободного доступа  к прибрежной полосе;

11) иные сервитуты.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к  невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного  земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к  существенным затруднениям в использовании  земельного участка его собственник  вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившими публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением  публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

«Основными положениями  Государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года № 1535, при продаже застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

а) безвозмездное и  беспрепятственное использование  объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты  инженерной инфраструктуры), которые  существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

в)  возможность доступа  на участок соответствующих муниципальных  служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных  и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

3. Ограничения в пользовании  землей, если это пользование  требует создания определенных  видов объектов, могут диктоваться  социальными, экономическими или  даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки выразительных, том числе высоких, зданий.

4. К особому виду  земельно-планировочных мероприятий,  как было сказано выше, относится  долгосрочное резервирование земель  под некоторые будущие государственные  или местные нужды. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство земельных улучшений и т.п. работы, то потери при затоплении и при прокладке каналов окажутся больше. Чтобы этого не произошло, на личных пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты планировки населенных пунктов, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от их сроков действуют ограничения, вызванные резервированием земли.

Четкой процедуры объявления о  резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства г.Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель. К тому же закон не предусматривает компенсаций землепользователям, арендаторам, землевладельцам, собственникам за наложение на них ограничений, связанных с резервированием их земель.

Помимо долгосрочного резервирования земель в практике земельного планирования широко применяется краткосрочное резервирование. Краткосрочное резервирование применяется после предварительного отбора (выбора) конкретной площадки для конкретного объекта. Этот отбор оформляется особым актом. После такого отбора выполняются проектно-изыскательские работы, долженствующие подтвердить или отвергнуть пригодность предварительно выбранной площадки. Поэтому предварительный отбор еще не решает судьбы площадки, и она остается в пользовании предыдущего владельца. И только если изыскания и проектирование подтвердят правильность первоначально сделанного выбора, производится отчуждение (изъятие) земли у первоначального владельца. На последнего утвержденный властями акт предварительного отбора (выбора участка) накладывает обязанность не производить работы, которые могут помешать будущему строительству.

Такая обязанность действует, как  правило, не свыше 1-2 лет, пока судьба участка  окончательно не прояснится. Однако в  самом законе этот срок не указывается. Поэтому если проектно-изыскательские работы будут проведены с опозданием или принятие решения о начале строительства затянется, краткосрочное резервирование может затянуться на неопределенный срок. Таким образом, в этом случае, как и в случае с долгосрочным резервированием, требуется большая ясность о сроках такого резервирования, процедуре его продления или отмены.

5. В некоторых странах несанкционированные  земельно-планировочные действия, прежде  всего несанкционированная застройка,  влекут за собой в пределах  определенного срока указанные  в законе санкции. Российский  ЗК также знает санкции за  самовольное строительство. Однако о сроках давности применительно к земельно-планировочным нарушениям закон не упоминает. Такое умолчание, видимо, - пробел закона. Нарушение земельно-планировочного правила, если оно не наказывается властями, фактически получает их молчаливое согласие. Поэтому для воздействия на такие нарушения было бы целесообразно установить срок давности.

6. Закон устанавливает общий  принцип рациональности пользования  землей. Нерациональное же использование  земли признается правонарушением.  Требование рациональности можно рассматривать как общее ограничение в праве.