Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

5. Статья 35 ЗК устанавливает:

- при переходе права  собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;

- в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком;

- собственник здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке,  имеет преимущественное право  покупки или аренды земельного  участка, которое осуществляется  в порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные ст.36 ЗК;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части  здания, строения, сооружения, которая  не может быть выделена в  натуре вместе с частью земельного  участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном  в обороте земельном участке  и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;

- не допускается отчуждение  земельного участка без находящихся  на нем здания, строения, сооружения  в случае, если они принадлежат  одному лицу;

- отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

6. Граждане и юридические  лица, имеющие в собственности,  хозяйственном ведении или оперативном  управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с земельным кодексом (ст.36 ЗК).

Далее ст.36 ЗК устанавливает:

- исключительное право  на приватизацию земельных участков  или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами;

- в существующей застройке  земельные участки, на которых  находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья»;

- в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора»;

- в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании;

- федеральные казенные  предприятия и государственные  или муниципальные учреждения - правообладатели  помещений в этом здании обладают  правом ограниченного пользования  земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения;

- в случае, если помещения  в здании, расположенном на неделимом  земельном участке, закреплены  за несколькими федеральными  казенными предприятиями и государственными  или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения;

- для приобретения  прав на земельный участок  граждане или юридические лица  совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана);

- исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления в двухнедельный  срок со дня поступления заявления  принимает решение о предоставлении  земельного участка в собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора;

- в случае отсутствия  кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации, в месячный срок со дня поступления указанных заявлений либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ;

- границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка;

- исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления в двухнедельный  срок со дня представления  проекта границ земельного участка  принимает решение о предоставлении этого земельного участка и направляет копию решения с приложением проекта границ земельного участка соответствующему лицу;

На основании проекта  границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются  границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Изменение в  объеме права пользования землей у собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов.

1. Объемы права земельной  собственности, землевладения, землепользования, аренды могут изменяться. Земельные участки полностью или частично могут передаваться от одного предприятия другому, а также гражданам или их объединениям. Закон допускает реорганизацию хозяйств при приватизации земли (и другого имущества), укрупнение и разукрупнение хозяйств. Возможна полная ликвидация тех или иных предприятий и хозяйств из-за банкротства или по другим причинам, например, при создании нового хозяйства на базе реорганизуемых колхозов и совхозов. В других случаях право прекращается частично, например при зачислении части земли в специальный фонд земельной реформы (фонд перераспределения) для наделения крестьянских (фермерских) хозяйств. Право прекращается полностью вследствие добровольного отказа от земельного участка. Право на землю может изменяться в случае, когда меняется собственник строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке и т.д.

Изменения в объеме и  характере прав на землю могут  иметь не только количественное выражение; они не сводятся только к изъятию земельных участков у одних субъектов и передаче их другим. Изменения в объеме и характере прав часто определяются и диктуются переменами в качестве земельного участка. Так сельскохозяйственные угодья в процессе их эксплуатации могут коренным образом изменять свою продуктивность. Например, поливные земли в результате плохого ухода за дренажными каналами и сооружениями иногда превращаются в заболоченные и засоленные угодья, не пригодные для использования сельском хозяйстве. Это накладывает на пользователя земли обязанность восстановить ее плодородие. Например, ранее заброшенные земли после их мелиорации оказываются в разряде высокодоходных угодий. Это приводит к так называемой трансформации угодий. Таким образом, хотя размер участка, которым владеет хозяйство, остается прежним, режим его эксплуатации, а вместе с ним объем прав и обязанностей изменяются.

Официальный перевод  сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой является таким юридическим  фактом, с которым законодательство связывает определенные изменения в праве пользования землей. В частности, непригодные для сельскохозяйственного использования земли могут быть списаны с баланса данного хозяйства, и в этом случае оно освобождается от определенных обязанностей по использованию этих угодий и внесению за них платежей государству как за неудобные, недоходные земли.

2. К таким же переменам  может приводить периодически  повторяющаяся экономическая оценка  угодий, которая фиксирует изменяющиеся  условия производства и состояние  угодий в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и меняющихся природных условий (например, разрушение земли под воздействием оврагов, размыв земли при «блуждании» русла реки, обнажение неплодородного грунта в случае оползания (вниз по склону) верхних слоев почвенного покрова, выдувание почвы ветром, просадка дневной поверхности земли под влиянием подземных выработок и др.). Изменение природных условий может приводить и к положительным результатам для сельского хозяйства. Так, в годы отступления Каспийского моря обнажились обширные участки морского дна, которые порастали травой и использовались как пастбища для овец; обнаженные в ходе горных работ плодородные грунты иногда порастают лесом и превращаются, в лесные угодья и т.п.

На экономическую оценку земель влияют рукотворные преобразования, которые могут быть как в пределах, так и за пределами этих земель. В частности, экономическая оценка повышается, если земля подвергается мелиоративным мероприятиям или освобождается от угрожавших ей природных невзгод (например, от роста оврагов).

Прекращение права  собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды.

1. Права собственности  на землю, пожизненного наследуемого  владения, пользования земельным  участком и аренды могут быть  прекращены полностью (изъятие  всего участка) или частично.

Гарантируя устойчивость пользования землей, на каком бы титуле оно ни существовало, закон  точно устанавливает основания  как полного, так и частичного прекращения названных прав.

Надо различать основания  прекращения прав на землю частного собственника и пользователя, владельца государственных земель в силу различий правомочий их собственников.

Статья 44 ЗК РФ устанавливает, что право собственности на земельный  участок прекращается при отчуждении собственником принадлежащего ему  на праве собственности земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного лишения собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

 Право постоянного  (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками может быть прекращено при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.

Принудительное прекращение  права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками осуществляется на основании решения о прекращении прав на землю, принимаемого исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст.45 ЗК РФ). Указанные права на землю прекращаются при:

- использовании земельного  участка не по целевому назначению  категории земель;

- использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений, к которым относятся:

а) отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

б) нарушение установленного режима использования земель особо  охраняемых природных территорий, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;