Оценка рыночной стоимости земельного участка

     СОДЕРЖАНИЕ

 
 
 

 

      ЗАДАНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ. 
 

     Группа 306ГК      Студент: Лысенко Е.О.

     Дисциплина  «Оценке земли и недвижимости в городе»

     Задание выдал:  Карабельникова Т.Г. 

     ЦЕЛИ  И ЗАДАЧИ КУРСОВОЙ РАБОТЫ:

     Закрепление навыков формирования данных об оценке по определенному объекту недвижимости. Описание выбранных способов оценке и оформление отчета. 

     ПЕРЕЧЕНЬ  ПОДЛЕЖАЩИХ РАЗРАБОТКЕ ВОПРОСОВ:

     а) Составить описание объекта оценки (включая земельный участок), как  неотъемлемой части отчета об оценке.

     б) Рассчитать рыночную стоимость исходного  земельного участка не менее, чем  тремя методами с обоснованием применимости того или иного метода.

     в) Провести согласование результатов  рыночной стоимости земельного участка  полученных различными методами. 

     ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ:

     Местоположение  земельного участка: 460018, Россия, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Сызранская, д.60, под помещением продуктового магазина.

 

     

     ВВЕДЕНИЕ. 

     Представленная  работа посвящена теме "Оценка рыночной стоимости земельных участков" на конкретном примере.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

     Проблема  данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей  работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Оценка земельных участков" в современной  науке, с другой стороны, ее недостаточной  разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой  носит как теоретическую, так  и практическую значимость.

     Основной  целью оценки земельного участка  является определение стоимости  объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом  оценки является итоговая величина стоимости  объекта оценки. Данный результат  может использоваться при определении  сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных  споров, принятии управленческих решений  и иных случаях).

     В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие  задачи:

1. Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;
2. Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;
3. Изложить возможности решения тематики;
4. Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;
5. Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. помещения, находящегося на данном участке.

     В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Оценщик может  оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость  недвижимости, которая соответствует  стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости.

     Работа  имеет традиционную структуру и  включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 частей, заключение и список использованных источников.

     Во  введении обоснована актуальность выбора темы, поставлены цель и задачи исследования, охарактеризованы методы исследования и источники информации.

     Часть первая раскрывает общие вопросы, касающиеся определения задания на выполнение оценки земельного участка, рассматривает  влияние различных внешних и  внутренних факторов на оценку.

     В части второй подробно рассмотрены  основные принципы определения рыночной стоимости земельного участка.

     Часть третья имеет практический характер и на основе отдельных данных делается анализ современного состояния рынка, применяются три подхода к  оценке земельных участков, с использованием различных методов.

     По  результатам исследования был вскрыт ряд проблем, имеющих отношение  к рассматриваемой теме, и сделаны  выводы о необходимости дальнейшего  изучения и улучшения состояния  вопроса.

     Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы, круг вопросов и логическую схему ее построения.

 

     ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ. ЦЕЛИ И  ПРИНЦИПЫ. 

     Россия  располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной  оценки этой важнейшей части национального  богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

     Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.

     Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и  анализу данных, необходимых для  определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

     Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки, обусловливающей  вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

     Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. создание базы для налогообложения;
3. реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

      Оценка  земли подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков

      Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

     Целью рыночной оценки земельного участка  является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

     Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

 

     Экономические принципы оценки земли условно можно  разделить на три группы (рисунок 1 - Схема принципов оценки земли).

     

 

Рисунок 1 - Схема принципов оценки земли

     Принцип полезности — рыночную стоимость  имеют земельные участки, которые  способны удовлетворять потребности  пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

     Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется  количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий  момент по конкретной цене. Соотношение  спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном  рынке.

     Выделяется  три возможных состояния соотношения  спроса и предложения:

     - спрос и предложение равны,  в результате рыночных сделок  формируется равновесная справедливая  рыночная цена объектов недвижимости;

     - спрос превышает предложение,  цены на рынке растут, формируются  спекулятивные цены, возникает опасность  протекционизма и коррупции, ведущих  к разрушению рынка; 

     - предложение превышает спрос,  цены падают, возникает стагнация  рынка. 

     Принцип замещения — рыночная стоимость  земельного участка не может превышать  наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие  вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные  объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что  стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость  конкретного земельного участка  определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.