Определение рыночной стоимости имущественного комплекса

Страховым случаем по договору страхования является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный Страховщиком на основании письменной претензии и представленных документов факт причинения ущерба действиями (бездействием) Страхователя в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Страхователь на момент причинения ущерба.

Страховое возмещение: определение размера страховой выплаты производится Страховщиком на основании решения суда, а в случае досудебного урегулирования убытков - на основании обоснованной имущественной претензии, в размере понесенных убытков в виде расходов, которые потерпевшее третье лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права.

Причиненные убытки, которые  подлежат страховому возмещению, могут  включать в себя:

1. ущерб от недооценки (переоценки) имущества в результате занижения (завышения) его стоимости;
2. сумму неуплаченного налога на имущество, которую должен уплатить или уплатил потребитель услуг Оценщика в результате занижения стоимости имущества (сума, подлежащая выплате, определяется по результатам проверок налоговых органов);
3. расходы, которые требуется понести для восстановления (приобретения) имущественных прав, утерянных в результате допущенных ошибок при проведении оценки объекта оценки;
4. расходы и издержки, направленные на уменьшение размера причиненных убытков, понесенных в процессе судебной защиты по предъявленным третьими лицами исковым требованиям, по случаям, признанным страховыми, а также издержки, связанные с подачей исков в суд, исключая при этом оплату услуг адвокатов по найму, в размере, не превышающем 5 процентов от страховой суммы, установленной договором страхования, если иное не предусмотрено договором страхования.

Существует 6 федеральных  стандартов оценки (ФСО). Кратко рассмотрим их содержание.

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». В этом стандарте раскрыты объекты оценки, подходы к оценке и область их применения, а также требования к проведению оценки. Указывается, что оценка должна проводиться с использованием трех подходов, при этом оценщик в праве самостоятельно выбирать методы оценки. Для получения итоговой величины стоимости проводится согласование результатов расчета стоимости объекта различными подходами.

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». Стандарт указывает, что целью оценки является определение стоимости объекта, вид которого определяется в задании на оценку. Используются 4 вида стоимости : рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая, а также в стандарте раскрываются понятия этих стоимостей.

ФСО №3 «Требования к отчету по оценке». В стандарте раскрывается понятие отчета, требования к его составлению и содержанию, к описанию информации, используемой при проведении оценки, а также методологии оцени и расчетов.

ФСО№4 «Кадастровая стоимость». В данном стандарте раскрывается понятие кадастровой стоимости, методика расчета и область ее применения.

ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения». В стандарте раскрыто понятие экспертизы, которая проводится для проверки соответствия отчета об оценке нормативно-правовым актам или для проверки стоимости.

ФСО №6 «Требования к уровню знаний СМО оценщиков».  Стандарт указывает на необходимость проведения единого квалификационного экзамена для оценщиков на соответствие их знаний определенным параметрам.

На  основании Жилищного кодекса можно выделить права и обязанности собственника жилого помещения:

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого  помещения осуществляет права  владения, пользования и распоряжения  принадлежащим ему на праве  собственности жилым помещением  в соответствии с его назначением  и пределами его использования,  которые установлены Жилищным Кодексом.

2. Собственник жилого  помещения вправе предоставить  во владение и (или) в пользование,  принадлежащее ему на праве  собственности жилое помещение  гражданину на основании договора  найма, договора безвозмездного  пользования или на ином законном  основании, а также юридическому  лицу на основании договора  аренды или на ином законном  основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом.

3. Собственник жилого  помещения несет бремя содержания  данного помещения и, если данное  помещение является квартирой,  общего имущества собственников  помещений в соответствующем  многоквартирном доме, а собственник  комнаты в коммунальной квартире  несет также бремя содержания  общего имущества собственников  комнат в такой квартире, если  иное не предусмотрено федеральным  законом или договором.

4. Собственник жилого  помещения обязан поддерживать  данное помещение в надлежащем  состоянии, не допуская бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать  права и законные интересы  соседей, правила пользования  жилыми помещениями, а также  правила содержания общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме.

3.Риски, связанные с  недвижимостью.

Любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска.

Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Риски могут быть:

1. рыночные риски (бизнес - риски, коммерческие риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;
2. финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.
3. юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);
4. экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д.).
5. архитектурно - строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта),
6. административные риски, которые имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления.
7. экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации.

4.Подходы к оценке недвижимости.

Затратный подход.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Основное преимущество этого  подхода в том, что его можно  использовать для оценки объектов на малоактивных рынках, поскольку метод  основывается на сметно-нормативных  расчетах. Также этот подход используется при оценке уникальных объектов недоходного  назначения, поскольку для них  тяжело подобрать сравнимые продажи. Кроме того, затратный подход используется при оценке объектов институционального значения.

Используют 3 метода расчета  восстановительной стоимости:

1. количественный метод (основан на составлении сметы затрат)
2. Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам (модификация количественного метода), включает в себя:
1. Выделение затрат
2. Разбивка по профилю работ
3. Метод субподрядчика
4. Метод объектов – аналогов (применяется наиболее часто) .Он основан на 11 пунктах:
• Определяют ВС 1 м³ оцениваемого здания
• Определяют все повышающие надбавки и коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием.
• Находят единый повышающий коэффициент
• Определяют ВС оцениваемого здания с учетом повышающих надбавок
• Определяется сумма поправок, выраженная в процентах, снижающая стоимость оцениваемого здания (сумма переводится в коэффициент)
• Определяются все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого объекта
• Определяют единый понижающий коэффициент
• Определяют фактическую стоимость оцениваемого здания
• Определяют полную восстановительную стоимость  оцениваемого здания
• Осуществляют перевод в текущие цены
• К полученному результату добавляют НДС
5. Метод сравнительной единицы (единицей измерения является унифицированный показатель).

Доходный  подход.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.⁴

Принципы, на которых основывается данный метод:

1. Ожидание  - используется, когда анализируются финансовые коэффициенты характеризуются доход и капитал и производится анализ ценообразующих факторов
2. Замещение  - используется при анализе альтернативных издержек и объектов-аналогов.
3. Спрос и предложение - используется когда анализируются след.факторы: полезности, дефицитности, конкурентоспособности, доступности рынка капитала, монопольного и государственного контроля, деловой активности и характеристик населения
4. Предельной продуктивности - применяется при учете экономического соответствия  элементов  оцениваемого объекта функциональному использованию объекта и типу землепользования

Доходный подход используется при  определении: 
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 
-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
-  прямой капитализации доходов; 
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации  доходов

При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход  от ее предполагаемого использования  за ряд прогнозных лет, а также  выручка от перепродажи объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается  с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом  связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления. Применяется метод  ДДП, когда: 
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; 
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).