Определение рыночной стоимости имущественного комплекса

 

Расчет восстановительной  стоимости  дорожек. Дорожки асфальтобетонные с подстилкой из песка.( Сборник № 26)

S=10*3=30 м²

ВС 1м²=7,6 руб.

ПВС=7,6*30=228 руб.

Переводим в цены 1991 г—228*1,889=430,69

2012—430,69*57,144*1,022=25152,80

С учетом НДС=25152,80*1,18=29680,30

Расчет восстановительной  стоимости забора. Забор металлический.

P=(30+120)*2=300-2(дверь)=298

ВС 1м²=21,5

ПВС=21,5*298=6407

Переводим в цены 1991 г—6407*1,889=12102,82

2012—12102,82*57,144*1,022=706819

С учетом НДС=706819*1,18=834046,4

Расчет восстановительной  стоимости калитки. Калитка металлическая.

S=1*2=2 м²

ВС 1м²=21,5 руб.

ПВС=21,5*2=43 руб.

Переводим в цены 1991 г—43*1,889=81,23

2012—81,23*57,144*1,022=4743,93

С учетом НДС=4743,93*1,18=5597,84

Ворота металлические.

S=2*3=6м²

ВС 1м² =21,5

ПВС=21,5*6=129

Переводим в цены 1991 г—129*1,889=243,68

2012—243,68*57,144*1,022=14231.20

С учетом НДС=26090,72*1,18=16792,81

Восстановительная стоимость дома равна = 2731611,41 руб.

Предпринимательская прибыль: 2731611,41*0,1= 273161,14 руб.

5.Расчет износа.

Физический износ - износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества.

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен.

Износ составляет 18 %.

Износ фундамента:

                                                                                                                 Таблица 5 «Износ фундамента»

№ п/п	Величина участка фундамента	Уд вес участка фундамента	Физический износ участка	Доля
1	5,8	18,63	3,35	0,19
2	2,3	7,39	1,33	0,03
3	3,1	9,96	1,79	0,06
4	5,58	17,92	3,23	0,18
5	3,1	9,96	1,79	0,06
6	2,08	6,68	1,20	0,03
7	2,6	8,35	1,50	0,04
8	2,1	6,74	1,21	0,03
9	2,6	8,35	1,50	0,04
10	1,88	6,04	1,09	0,02
итого	31,14	100,00	18	0,67

 

Расчет величин участков фундамента

1. (13,4+2*0,55)*0,4=5,8
2. (5,2+0,55)*0,4=2,3
3. (7,2+0,55)*0,4=3,1
4. (13,4+2*0,55)*0,4=5,58
5. (7,2+0,55)*0,4=3,1
6. (5,2*0,4)=2,08
7. (5,8+2*0,35)*0,4=2,6
8. (4,7+0,35)*0,4=2,1
9. (5,8+0,35)*0,4=2,6
10. (4,7*0,4)=1,88

Общая величина участков фундамента 31,14

(5,8/31,14)*100=	18,63
(2,3/31,14)*100=	7,39
(3,1/31,14)*100=	9,96
(5,58/31,14)*100=	17,92
(3,1/31,14)*100=	9,96
(2,08/31,14)*100=	6,68
(2,6/31,14)*100=	8,35
(2,1/31,14)*100=	6,74
(2,6/31,14)*100=	8,35
(1,88/31,14)*100=	6,04

 

100%-удельный вес участков  фундамента

3)Расчет физического участка  фундамента

18,63*0,18=3,35

4)Расчет доли

5,8*3,35/100=

0,19

Общая доля=0,67

Физический износ фундамента составил 2731611,41*0,0067*0,18= 3294,32 руб.

Износ стен

Отдельные трещины и выбоины. Износ составил 9,5 % 

 

 

 

 

 

 

Таблица 7 «Износ стен»

№ п/п	Величина участка стен,м2	Уд вес участка стен	Физический износ участка	Доля
1	31,66	16,66	1,58	0,50
2	15,08	7,93	0,75	0,11
3	20,88	10,99	1,04	0,22
4	35,17	18,51	1,76	0,62
5	17,28	9,09	0,86	0,15
6	15,08	7,93	0,75	0,11
7	16,82	8,85	0,84	0,14
8	7,63	4,01	0,38	0,03
9	16,82	8,85	0,84	0,14
10	13,63	7,17	0,68	0,09
итого	190,05	100,00	9,5	2,12

-расчет величины участка  стен

1. ((13,4*2,9)-4*1,8)=31,66
2. 5,2*2,9=15,08
3. 7,2*2,9=20,88
4. ((13,4*2,9)-1,89-1,8)=35,17
5. (7,2*2,9-3,6)=17,28
6. 5,2*2,9=15,08
7. 5,8*2,9=16,82
8. (4,7*2,9-6)=7,63
9. 5,8*2,9=16,82
10. 4,7*2,9=13,63

 Итого: 190,05

11. Расчет удельного веса участков стен

(190/31,66)*100=	16,66
(190/15,08) *100=	7,93
(190/20,88)*100=	10,99
(190/35,17) *100=	18,51
(190/17,28) *100=	9,09
(190/15,08) *100=	7,93
(190/16,82) *100=	8,85
(190/7,63) *100=	4,01
(190/16,82) *100=	8,85
(190/13,63) *100=	7,17

Общий уд вес=100%

3)физический износ участков  стен

16,66*9,5/100=

1,58

 

12. Расчет доли

31,66*

1,58/100=

0,50

 

Общая доля=2,12

Износ стен составил 2731611,41 *0,095*0,0212=5501,47руб.

Остаточная восстановительная стоимость здания 2722815,62 руб.

Износ сооружений

Забор был поставлен в 2005 году

Гараж подвергся капитальному ремонту в 1999

Таблица 8 «Износ сооружений»

сооружения	Восстановительная стоимость, руб.	эффективный возраст, лет	нормативный срок эксплуатации, лет	коэффициент износа	Износ, руб.	действительная стоимость, руб.
гараж	217832,75	13	40	0,33	70795,64	147037,11
забор	839644,24	7	15	0,47	391833,98	447810,26

 

Коэффициент износа для гаража равен 13/40=0,33

Износ 0,33*217832,75=70795,64

Действительная стоимость 217832,75-70795,64=147037,11

Коэффициент износа для забора равен 7/15=0,47

Износ 0,47*839644,24=839644,24

Действительная стоимость равна 839644,24 -391833,98 =447810,26

 

Расчет износа методом эффективного возраста.

Год постройки дома 1979,последний  капитальный ремонт в 1999 (меняли кровлю, систему холодного и горячего водоснабжения, систему отопления)

А в 2010 производили текущий  ремонт (Менялись полы, двери, окна)

Таблица 9 « Расчет износа методом эффективного возраста»

Элементы	Удельный вес элемента, %	Остаточная восстановительная  стоимость, руб.	Эффективный возраст, лет	Нормативный срок  эксплуатации, лет	Отношение эффективного возраста к нормативному сроку эксплуатации	Износ, руб.
перегородки	9,5	258667,48	32	100	0,32	82773,59
перекрытия	7	190597,09	32	100	0,32	60991,07
кровля	6	163368,94	13	15	0,87	141586,41
полы	8	217825,25	2	30	0,07	14521,68
окна	4,5	122526,70	2	30	0,07	8168,45
двери	4,5	122526,70	2	30	0,07	8168,45
побелка и штукатурка	5	136140,78	3	2	1,5	204211,17
оклейка обоями	5	136140,78	3	5	0,6	81684,47
система горячего водоснабжения	4,2	114358,26	13	20	0,65	74332,87
система холодного водоснабжения	4,2	114358,26	13	20	0,65	74332,87
система отопления	4,2	114358,26	13	20	0,65	74332,87
электроосвещения	4,2	114358,26	13	30	0,43	49555,24
вентиляция	2	54456,31	32	100	0,32	17426,02
канализация	4,2	114358,26	13	30	0,43	49555,24
итого	72,5	1974041,33				941640,40

 

Итого износ составил 941640,40 руб.

1. Остаточная восстановительная стоимость

9,5*2722569,78/100=	258644,13
7*2722569,78/100=	190579,88
6*2722569,78/100=	163354,19
8*2722569,78/100=	217805,58
4,5*2722569,78/100=	122515,64
4,5*2722569,78/100=	122515,64
5*2722569,78/100=	136128,49
5*2722569,78/100=	136128,49
4,2*2722569,78/100=	114347,93
4,2*2722569,78/100=	114347,93
4,2*2722569,78/100=	114347,93
4,2*2722569,78/100=	114347,93
2*2722569,78/100=	54451,40
4,2*2722569,78/100=	114347,93

 

2. Отношения ЭВ к НСЭ

32  /

100=

0,32

3. Износ

258644,13*

0,32=82766,12

 

Общий износ равен  941640,40 руб.

6.Расчет рыночной стоимости.

Рыночная стоимость—   наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Рыночная стоимость = ВС дома- Износ +ВС гаража -износ гаража + ВС забора -износ забора + ВС дорожек +рыночная стоимость земли +предпринимательская прибыль

(1644454,12)- (950436,19)+ (217832,75)- (70795,64)+ (839644,24)- (391833,98)+ (29680,3)+ (3191542,48)+ (273161,14)= 4783249,22 рубля.