Определение рыночной стоимости имущественного комплекса

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: 
• длительность прогнозного периода; 
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; 
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.  В международной оценочной практике  средняя величина прогнозного  периода 5-10 лет, для России  типичной величиной будет период  длительностью 3-5 лет. Это реальный  срок, на который можно сделать  обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных  потоков. 

При оценке недвижимости методом ДДП  рассчитывается несколько видов  дохода от объекта: 
1)  потенциальный валовой доход; 
2)  действительный валовой доход; 
3)  чистый операционный доход; 
4)  денежный поток до уплаты налогов; 
5)  денежный поток после уплаты налогов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход —  совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении  которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого  рынка недвижимости. В основе данного  метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

С помощью путем анализа  рыночных цен продаж сопоставимых объектов моделируется стоимость оцениваемого объекта, применение этого подхода  возможно при наличии хорошо развитого  рынка недвижимости, но если объект является специализированным, обладает  исключительным экономическими выгодами или обременениями его использование  может привести к искажению стоимости  объекта.

В данном подходе выделяют 9 элементов сравнения:

1. права собственности на объект
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Место положения
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонения от целевого использования
9. Наличие движимого имущества

2.Расчетная  часть

1.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

 Наилучшее и наиболее  эффективное использование объекта  недвижимости представляет вариант  использования свободного или  застроенного участка земли, который  юридически возможен и соответствующим  образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими  финансовыми ресурсами и дает  максимальную стоимость.

 Соответственно, анализ  наиболее эффективного использования  свободного или застроенного  земельного участка включает в себя следующие этапы:

1. изучаются правовые и градостроительные ограничения по застройке или реконструкции территории. Определяются возможные варианты застройки физически осуществимые с учетом юридических ограничений.
2. выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.
3. построение денежных потоков (cashflow) при реализации перспективных направлений проектов строительства. Выявление наиболее предпочтительного варианта развития территории с точки зрения лучшего экономического эффекта.

Анализ наилучшего использования  проводится в 2 этапа:

1. анализ земельного участка как свободного от улучшений.(рассматривается какой объект будет выгоднее построить с учетом всех плюсов и минусов)
2. участок земли с существующими улучшениями.(Рассматривают не является ли постройка избыточным улучшением для земельного участка)

Объект оценки в данной курсовой работе расположен по адресу Липецкая область, г. Липецк, ул. Буденного, дом 33. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилого дома.

 В соответствии с  международными стандартами оценки, необходимо провести анализ для  определения соответствия объекта  требованиям по наилучшему  использованию.  Для этого составим таблицу.

Таблица 1 «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования»

варианты использования	показатели
	физическая осуществимость	финансовая  оправданность	правомочность	максимальная эффективность
офисное здание	+	+	-	+
склад	+	-	-	+
магазин	+	+	-	+
текущее использование (жилой  дом)	+	+	+	+

 

Как видно из таблицы наиболее эффективным является текущее использование.

2.Описание оцениваемого  объекта. 

1.Местоположение.

Оцениваемый объект расположен по адресу г. Липецк, ул. Буденного, дом 33

2.Градообразующие  характеристики.

Улица в Октябрьском округе Липецка. Проходит в село Коровино от проспекта Победы до Речной улицы, после чего поворачивает в направлении улицы Механизаторов и идёт почти параллельно реке Воронежу. Пересекает Индустриальную улицу. Улица вошла в состав города в 1972 году при присоединении села Коровино к Липецку. Названа в честь Маршала Советского Союза С.М.Будённого (1883—1973).Улица Будённого— крупнейшая в Коровине. Имеет индивидуальную застройку. По обе стороны начального участка улицы расположен 25-й микрорайон города.

Объект построен в 1996 году, является объектом, принадлежащим к малоэтажной  застройке и состоит из 1 этажа.

Коэффициент градостроительной ценности составляет 1,72 

Транспорт: Троллейбус 1, 8, 12;автобус 27, 28, 35, 36, 37, 308, 308к, 315, 320, 323, 323а, 324, 347, 348, 351, 353, 370, 378, 392, ост.: «Ул. Будённого».

3.Соседство

Рядом с объектом находятся продуктовый  магазин « Пятерочка» (в 10 минутах  ходьбы), а также ресторан « Старая мельница», ученики на специальном  автобусе доезжают до школ № 66,63 в течение 10-15 минут. Поликлиника № 2 для взрослых № 5 для детей находится также  в 10 минутах езды. До центра города можно  доехать за 20 минут.

4.Ландшафт - селитебные земли, равнинная местность.

5.Фактическое использование - размещение домов индивидуальной жилой застройки.

6.Обременения отсутствуют.

Таблица 2 «Описание»

Конструктивный  элемент	Характеристика
Год постройки	1979
- капитального ремонта	2010
Строительный  объём	532,4
Площадь застройки	210,84
Строительные конструкции
Фундамент	Ленточный кирпичный
Стены наружные	Кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Перегородки	Кирпичные
Крыша	Оцинкованное  железо
Полы	Из  рулонных материалов
Окна	Пластиковые
Двери	Металлические
Отделка внутренняя	Простая
Отделка наружная	Кирпичная
Благоустройство
Водопровод	От  внешней сети
Канализация	Центральная
Освещение	Есть
Отопление	Есть
Горячее водоснабжение	Местное
Сооружения
Гараж	Кирпичный

3.Расчет стоимости земли.

3.1. Расчет кадастровой стоимости земли.

Работы по государственной  кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в  целях создания налоговой базы для  исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено различными правоустанавливающими документами. Определение кадастровой стоимости осуществляется  в случаях образования нового земельного участка, изменения площади земельного участка при упорядочении его границы, изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель, выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи кадастровая стоимость земельных участков в период между массовыми оценочными работами.⁵

 

 

Таблица 3 « Определение кадастровой стоимости земли»

Местоположение земельного участка	Кадастровый номер	Наименование вида разрешенного использования	Удельный показатель кадастровой  стоимости (руб./м2)	S,м2	Кадастровая стоимость
Г Липецк, улица Буденного, дом 33	4820/203/09-11778	Для индивидуального жилого дома	1049.21	1174	1231772.54

2. Расчет стоимости земли методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основывается  на сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Самым важным для применения данного метода является наличие развитого рынка недвижимости.

Элемент сравнения	Оцениваемый Участок	Сопоставимый участок 1	Сопоставимый участок 2	Сопоставимый участок 3
Местоположение	улица Буденного,33	Индустриальная улица, район остановки  Памятник Танкистам	Индустриальная улица, район остановки улица Буденного	Улица Буденного
Цена Продажи 1м², руб.		3500	2250	2364
Право собственности	Полное	полное	полное	Полное
Дата продажи	Февраль 2012	не продан (март 2012	не продан (март 2012	Продан февраль 2012
Наличие построек	Условно свободен	Фундамент, бытовка  +5%	Дом  старой постройки +2,5%	Дом старой постройки +2,5%
Благоустройство	Радио, электроосвещение, газоснабжение, канализация	Радио, телевидение, электроосвещение, газоснабжение, Канализация - 2,5%	Радио, телевидение, электроосвещение, газоснабжение, канализация -2,5%	Радио, электроосвещение, газоснабжение, канализация
Экология	Повышенная (рядом с домом пруд)	хорошая +2%	хорошая +2%	Недалеко от дома пруд
Транспортная доступность	20 минут	25 минут +1,5%	20 минут	20 минут
Общая корректировка		6%	2%	2,5%
Скорректированная цена, руб		3710,00	2295,00	2423,10

С_зем= С1*Д1 +С2*Д2 +С3*Д3 
1)3500*1,06=3710,00

2)2250*1,02=2295,00

3)2364*1,025=2423,10

4)Всего корректировок  -8

5)4/8*3710=1855,00

6)3/8*2295=860,63

7)1/8*2423,10=302,89

8)1855,00+860,63+302,89=2718,52

9)2718,52*1174=3191542,48-рыночная стоимость земли

4.Расчет восстановительной  стоимости.

Стоимость оцениваемого объекта  определяется по стоимости аналога, а по различиям между ними выполняются корректировки.

Таблица 4 «Расчет восстановительной стоимости»

Восстановительная стоимость  1 м3		24,5
Определяем повышающие надбавки
	ванн с газовыми колонками	3,6	1,036
	местное горячее  водоснабжение	3,5	1,035
	Газоснабжение	1,4	1,014
	печное отопление	3,9	1,039
	Высота	1,03	1,030
определяем общий повышающий коэффициент			1,164
определяем восстановительную  стоимость с учетом общего повышающего  коэффициента		28,51
определяем  понижающий коэффициент	центральное отопление	9
	Площадь	62.92	0,93
	Телевидение	1,5
определяем общий понижающий коэффициент			0,83235
определяем восстановительную  стоимость дома с учетом понижающего  коэффициента		23,73
определяем полную восстановительную  стоимость		12632,41
ПВС в ценах 1991		23862,63
ПВС в ценах 2012		1393605,19
ПВС +НДС		1644454,1
расчет стоимости гаража
	объем пристройки	73,60
	удельный вес стен и  фундамента	0,23
	длина участка стены, к  которому примыкает пристройка	13,4
	полный периметр стен пристройки	21
	стоимость гаража	1544,35
	в ценах 1991 года	2917,28
	в ценах 2012 года	170372,83
	ВС+НДС	201039,94
общая стоимость дома+пристройки		1845494,06