Организация оценки земли и имущества

1.3. Независимость и страхование  гражданской ответственности оценщиков  

    Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

    Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

    Не допускается вмешательство заказчика либо  иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

    Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

    Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

    Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам  в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

    Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

    Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

1.4.Классификация объектов оценочной деятельности

В соответствие со ст. 5 Федерального Закона  «Об оценочной деятельности в Российской федерации», к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, в том числе предприятия);
• права собственности и иные вещные права  на имущество или  отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, российское законодательство включает в недвижимое имущество  и вполне движимые вещи (воздушные  и морские суда и др.) не по видовым  признакам, а по целесообразности распространения  на них специального правового режима, установленного для действительно  недвижимых объектов.

    В соответствие с Гражданским кодексом РФ, к недвижимости относится и предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы  и  услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.

Традиционная западная трактовка  понятия "недвижимость" относит  к нему:

1. сам участок на поверхности земли;
2. пространство над поверхностью участка;
3. пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли;
4. все улучшения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без:

                           - нанесения ущерба их функциональным свойствам;

                           - несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (т.к. известны случаи перемещения даже зданий).

    Движимые вещи – вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги (ст. 130 ГК РФ).

    Таким образом, движимое имущество определяется методом "от противного", к нему относят все вещи, не попадающие под категорию недвижимости.

    К движимому имуществу относятся: транспортные средства, машины и оборудование хозяйственно-бытового и производственного назначения и т. д.

    Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фикчерсами и ЧЕТЛами (оборудование отопительной системы, водопроводы, лифт; права аренды, хозяйственного ведения и др.).

1.5.Недвижимость и ее классификация  

    Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты;
• помещения и здания под офисы и магазины;
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
• складские и производственные объекты.

    Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные  условия и их сочетания. Признаки, классификации:

1. Происхождение:

                       - естественные (природные) объекты;

                       - искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

                      - свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

                      - природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

3. Постройки:

                      - для жилья.

                      - для офиса.

                      - для торговли и сферы платных услуг.

                      - для промышленности.

                      - прочие.

4. Масштаб:

                      - земельные массивы.

                      - отдельные земельные участки.

                      - комплексы зданий и сооружений.

                      - жилой дом многоквартирный.

                      - жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

                      - секция (подъезд).

                      - этаж в секции.

                      - квартира.

                      - комната.

                      - летняя дача.

                      - комплекс административных зданий.

                      - здание.

                      - помещение или части зданий (секции, этажи).

5. Готовность к использованию:

                      - готовые объекты.

                      - требующие реконструкции или капитального ремонта.

                      - требующие завершения строительства.

Недвижимость может приобретаться  по следующим соображениям:

• удовлетворение физических запросов (например, использование в качестве жилья);
• удовлетворение психологических запросов (соображения престижа);
• средство страхования сбережений (в условиях инфляции);
• получение дохода.

    Недвижимость, которая приобретается и используется для получения дохода, называется доходной недвижимостью.

    Основные виды доходной недвижимости:

• офисные помещения; торговые площади;
• производственные здания и сооружения;
• гостиницы;
• складские помещения.

    При вложении  собственных средств в недвижимость  инвесторы ожидают получить доход,  состоящий из двух основных  компонентов:

• возмещение первоначально вложенных средств;
• прибыль на вложенные средства.

   Существуют  две основные формы получения  дохода от операций с недвижимостью:

• периодический доход;
• выручка от продажи объекта в конце периода владения (реверсия).

    При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся на его территории (под бизнесом понимается предпринимательское объединение любого рода). Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может состоять из нематериальных активов (репутации фирмы, квалификации сотрудников, патентов и т.п.).

1.6.Земля как объект оценочной деятельности 

    Современный этап развития экономики характеризуется изменением земельных отношений: образуется рынок земли; развивается аренда и залог земельных участков; требуют своего развития и совершенствования вопросы налогообложения земли.

    Все это усиливает актуальность вопросов, связанных со стоимостной оценкой земли.

    В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено следующими причинами:

• спецификой данного объекта;
• неразработанностью нормативно-правовой базы;
• неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика земли как  объекта оценки  состоит в следующем:

1. земля занимает уникальное положение в общественной, политической, экономической жизни общества. Земля - это такой ресурс, который прямо или косвенно необходим для изготовления всех других факторов производства. В разных отраслях экономики земля имеет неодинаковое значение. В обрабатывающей промышленности земля является местом расположения производства (пространственным базисом). В сельском хозяйстве и лесном хозяйстве помимо места расположения земля является средством труда, предметом труда, т.е. главным средством производства;
2. земля является природным ресурсом, который нельзя свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, поэтому предложение земли постоянно;
3. в отличие от других объектов имущества (зданий, сооружений, машин) земля не подвержена износу и стоимость ее с годами не уменьшается, а увеличивается, поэтому вложения в земельные участки наилучшим образом защищены от инфляции;
4. устойчивость земли. Землю нельзя потерять, разрушить, украсть, обычным способом; она сохраняется при чрезвычайных ситуациях (например, при пожаре);
5. местоположение  конкретного земельного участка неизменно;
6. важнейшим свойством земли является плодородие. Плодородием называется способность почвы обеспечивать растения земными факторами жизни (водой, воздухом, питательными веществами) Плодородие земельных участков различается. Существует несколько видов плодородия: естественное, искусственное, экономическое, потенциальное, действительное.

    Земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий, т.е. групп земель с различным целевым назначением и правовым режимом использования:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.