Организация оценки земли и имущества

    Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

    К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, в том числе предприятия);
• права собственности и иные вещные права  на имущество или  отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

   В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд
• для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

    Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

    В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценочная деятельность в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

 

2.Сравнительный подход

    Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

    Основные требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• сходные условия сделки.

    Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

    Этапы сравнительного подхода:

• изучение рынка;
• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
• установление стоимости объекта оценки.

    Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

    Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

3.Этапы процесса оценки.

     Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на  оценку:

• Цель оценки.
• Вид определяемой стоимости.
• Установление оцениваемых имущественных прав.
• Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки:

• График работ по оценке.
• Источники информации.
• Выбор методов оценки.
• Затраты на проведение оценки.
• Денежное вознаграждение за проведение оценки.
• Составление договора на оценку

3й этап. Сбор и анализ информации:

• Осмотр объекта и прилегающей территории.
• Юридическое описание объекта недвижимости.
• Физические характеристики и местоположение.
• Экономическая информация.
• Проверка достоверности собранной информации.
• Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования:

• Анализ земельного участка как условно свободного.
• Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости  объекта недвижимости на основе трех подходов:

• Оценка стоимости на основе доходного подхода.
• Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.
• Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных  результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

• Проверка полученных данных о величине стоимости.
• Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.
• Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об  оценке.

Постановка задания на оценку.

    Постановка задания на  оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной   и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

• идентификацию объекта недвижимости;
• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
• назначение (сфера применения) результатов оценки;
• выбор и определение вида стоимости;
• уточнение даты проведения оценки;
• описание объема оценки;
• уточнение иных ограничений.

    Идентификация объекта  недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое  описание, которое целесообразно  составлять на основе предоставленной  заказчиком информации. Необходимая  информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным  законодательством.

    Правильное юридическое  описание должно учитывать конкретную  региональную систему обследования  и описания земельных участков, которое состоит из описания  их границ, государственной системы  обследования, а также процедуры  описания и составления карты  участков и кварталов. 

Идентификация подлежащих оценке имущественных  прав.

    Особенностью оценки  недвижимости является комплексный  подход, который одновременно рассматривает  недвижимость и как реально  существующий физический объект  и как набор прав частных  либо юридических лиц, которые  они могут иметь или предъявлять  на собственность, а также использование  земельных участков и строений.

    Объектом оценки может  выступать недвижимость с полными  или частичными имущественными  правами, обусловленными отделением  или разделением прав собственности.   В процессе определения рыночной  стоимости недвижимости оценщик  учитывает такие ограничения  прав собственности, как договор  аренды, сервитуты, ограничения,  вызванные залоговым удержанием  объекта недвижимости, притязания  на права собственности, а также  права распоряжения воздушным  пространством или наземной территорией. 

Сфера применения или назначение результатов  оценки – это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

• цены купли-продажи;
• суммы залога при кредитовании;
• базы налогообложения;
• условий арендного договора;
• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;
• базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;
• базы договора страхования.

    Выяснение способа последующего  использования полученного результата  стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

    Выбор и определение  вида стоимости. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется ря дом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.

    В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения;
• стоимость воспроизводства;
• стоимость при существующем использовании;
• стоимость для целей налогообложения;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• утилизационная стоимость.

    Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами.

    Выбранный оценщиком  по согласованию с заказчиком  и третьими лицами, пользователями  отчета, вид стоимости должен быть указан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

    Используемый в процессе  оценки конкретного объекта оценки  вид стоимости оказывает влияние  на содержание отдельных этапов  в рамках универсальной модели  оценки. Вид стоимости определяет  состав, сбор, подготовку и анализ  информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки  недвижимости является производной  от вида определяемой стоимости;  так, например, при определении  страховой стоимости нецелесообразно  применять методы доходного подхода.  Вид стоимости определяет логику  и обоснованность согласования  итоговых результатов оценки.

    Уточнение даты проведения  оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, изменения предпочтений потребителей и т. д.