Организация оценки земли и имущества

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

   Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

• текущая;
• ретроспективная;
• будущая .

    В подавляющем большинстве  случаев дата проведения оценки  – это дата, близкая к дате  определения задания на оценку  и проведения оценочных работ.  Однако в ряде случаев возникает  необходимость вы ведения рыночной  стоимости на какую-либо дату  в прошлом или будущем. 

    Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете по доходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

    Оценка на будущую  дату может проводиться для  объектов недвижимости, находящихся  в стадии строительства, проектирования  или принятия решений о целесообразности  строительства. Возникающий в  данном случае временной разрыв  между датой проведения оценочных  работ и моментом выхода объекта  недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего  расчетную величину денежного  потока, требует определения рыночной  стоимости на дату завершения  строительства. 

    Описание объема оценочных  работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет.

    Формулировка объема  оценки позволяет защитить интересы  третьих лиц, принимающих решения  на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить  не только то, что предполагается  сделать, но и то, что не будет  сделано, с указанием конкретных  причин, особенно если был доступен  лишь ограниченный объем информации.

    Объем оценочных работ  и степень подробности отчета  зависят от значимости задания  на оценку, а также достигнутого  соглашения с клиентом. Данный  раздел позволяет определить  общий объем трудозатрат, денежные  затраты на информационное обеспечение,  что в конечном счете влияет  на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов.

    Уточнение иных ограничений.  Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

    Однако даже полная  оценка может содержать ряд  ограничивающих условий, которые  должны быть сформулированы в  задании на оценку наряду с  такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

    После постановки задания  на оценку составляется договор. 

Сбор информации и предварительный  анализ данных.

    Состав и объем необходимой  информации, процедура ее обработки  и анализа, число задействованных  оценщиков, включая привлеченных  специалистов, а также время, необходимое  для обработки данных, зависят  от поставленного задания, типа  оцениваемой недвижимости и выбранных  методов оценки.

    Эффективность данного  этапа зависит от тщательности предвари тельной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

     В зависимости от  типа объекта и объема работ,  оценка может про водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

    Для определения рыночной  стоимости оцениваемой недвижимости  необходимая информация классифицируется  по ряду признаков. 

    По отношению к оцениваемому  объекту информационный массив  делят на внешние и внутренние  данные.

    В зависимости от характера  информации различают общие и  специальные данные, а также сведения  о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

    Специальные данные  содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

    Информация о конкурентном  спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

    Используемая в процессе  оценки информация должна быть  достаточно полной, представительной  и достоверной. Она должна помочь  оценщику определить наиболее  важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

    Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости  проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

    Понятие наиболее эффективного  использования недвижимости является  рыночным понятием, имеющим ключевое  значение для анализа стоимости.  Наиболее эффективным считается  вид использования, который отвечает  четырем критериям: юридическая  допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

    Для определения наиболее  эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

    Анализ наиболее эффективного  использования незастроенного участка  предполагает рассмотрение вариантов,  предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

    Наиболее эффективное  использование земельного участка  с существующими строениями заключается  в сравнении вариантов сохранения  назначения объекта, сложившегося  на дату проведения оценки, планов  реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также  сочетание этих вариантов. 

    Проверка финансовой  осуществимости требует расчета  затрат на реализацию каждого  рассматриваемого варианта использования.  Оценка максимизации стоимости  альтернативных видов использования  основана на анализе таких  переменных величин, как стоимость  земли, ставка доходности, адекватная  риску конкретного варианта использования,  а также капитализированная общая  стоимость недвижимости.

    Выводы по оптимальному  использованию недвижимости должны  быть отражены в соответствующем  разделе отчета. Оценщик должен  обоснованно сформулировать наиболее  эффективный вариант использования  и подкрепить его расчетами  временного периода, необходимого  для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции  трех основных подходов:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

    Затратный подход  исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

    Сравнительный подход  основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

    Доходный подход  основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

    Каждый подход к оценке  включает ряд методов. Оценщик  в зависимости от вида стоимости,  характеристик объекта оценки, информации  по объекту оценки и аналогичным  объектам недвижимости и т.д.  выбирает один или несколько  методов оценки в рамках каждого  подхода. Выбор методов оценки  должен быть аргументирован и  описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных  результатов оценки и выведение  итоговой величины стоимости.

    Согласование результатов,  полученных на основе различных  под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

    На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных  результатов определяется содержанием  оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

    Определяющими критериями  иерархии каждого результата  является возможность отразить  действительные намерения потенциального  продавца или покупателя, качество  информации, на основании которой  проводится анализ, способность  каждого метода и подхода учитывать  конъюнктурные колебания рынка  и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

    С учетом вышеизложенного,  оценщиком принимаются коэффициенты  весомости промежуточных результатов,  полученных на основе использования  различных подходов.   Весовое  значение каждого подхода может  рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

    При подготовке отчета  оценщик обязан объяснить причины  расхождения в значениях стоимости,  а также обосновать процедуру.