Организация оценки земли и имущества

   Использование  земли в России является платным.  Основными формами платы за землю являются:

• нормативная цена земли;
• арендная плата;
• земельный налог.

    Собственники земли, землевладельцы, арендаторы самостоятельно хозяйствуют на земле, распоряжаясь произведенной продукцией и доходами от ее реализации. С 1994 года отменено принудительное изъятие сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.

    В каждой области создан специальный фонд перераспределения земли. В этот фонд включают земли, оставшиеся после бесплатной передачи земель предприятиям и гражданам; этот фонд служит для последующего распределения и наделения земельными участками. При наличии нескольких претендентов на один участок его продажа из фонда перераспределения осуществляется по конкурсу или через аукцион.

    Граждане и юридические лица могут свой участок продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, вносить участок в уставные фонды АО, кооперативов. Собственники имеют право передать землю на условиях ренты или пожизненного содержания.

    Работники сельского хозяйства и члены их семей могут создать собственное фермерское хозяйство, получить земельную долю и имущественный пай в натуре и выйти из коллективного предприятия. Все споры, связанные с землей, решаются через суд.

    Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земли определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земли.

    Нормативная цена земли дифференцирована по видам угодий (городские земли; земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда и т.д.) и группам почв (на территории Рязанской области таких групп 85). Кроме того, в области нормативная цена земли дифференцирована по административным районам в зависимости от их местоположения (удаленности от областного центра).

    Нормативная цена земли служит основой для установления арендной платы и определения стартовых цен продажи земельных участков, то есть, нормативная цена земли является нижней границей или минимально возможной стоимостью земли.

    Земельный налог. Плательщиками земельного налога являются юридические лица и граждане, которым земля передана или она приобретена в собственность, владение, пользование или в аренду. Ставки земельного налога различаются по видам угодий и группам почв. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей в расчете на год. Ежегодно ставки земельного налога пересматриваются (индексируются).

    Арендная плата. Это плата за аренду земли. Она может быть установлена в денежной или в натуральной форме.

    Залог земли. Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор или залогодержатель получает право в случае неисполнения должником обязательства получить возмещение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

    Ипотекой называется залог любого объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующими участками земли.

    Залог земли является наилучшим способом обеспечения при выдаче кредита, т.к.:

• земля обладает значительной ценой, причем с течением времени цена только растет;
• земля характеризуется физической устойчивостью;
• заложенная земля обычно и является источником погашения долгового обязательства, поэтому залог стимулирует эффективное и активное использование земли.

    Потребность в залоговых операциях с землей в условиях современной России и Рязанской области достаточно велика. Значительная часть сельскохозяйственных предприятий находится в трудном экономическом положении, что не позволяет считать их кредитоспособными. Залог земли может служить дополнительным гарантом возвратности  банковских кредитов, что снизит риск банков при их выдаче.

1.7.Машины и оборудование как объекты оценочной деятельности 

    В условиях рыночной экономики довольно часто возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств связи, производственного инвентаря и т. д.

    Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге, оформить залог под кредит имущества, обосновать размер страховых взносов, произвести переоценку основных фондов и т. д. Оценка стоимости машин и оборудования  может быть нужна при оценке  стоимости предприятия в целом.

    Машины и оборудование относятся к основным средствам предприятия. Учет основных средств и отчетность об их наличии и движении  ведется в соответствии с типовой классификацией, установленной Госкомстатом Российской Федерации. Согласно этой классификации основные средства (фонды)  подразделяются на несколько групп, среди которых выделяется группа «машины и оборудование».

    Термин «машины и оборудование», употребляемый в практике оценки, имеет более широкий смысл, чем это принято в бухгалтерском учете и статистике. Оценщики по машинам и оборудованию часто рассматривают и транспортные средства, и какие-то объекты инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, вычислительную технику, некоторые передаточные устройства.

    В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место; могут располагаться отдельно и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.

Машины и оборудование отличаются исключительным многообразием, поэтому  оценщики, как правило, специализируются в оценке тех или иных их видов.

Объектами оценки выступают:

• машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений (филиалов, отделений, цехов, участков, хозяйств);
• технологические комплексы (поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т. д.);
• функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки.

 

 

1.8.Нематериальные активы и их классификация

     Нематериальные активы - объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года) либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации.

    В качестве источника доходов от использования нематериальных активов могут быть: увеличение объемов реализации продукции; повышение цены и качества продукции; экономия затрат при производстве продукции; выручка от реализации самих нематериальных активов на материальных носителях.

    В составе нематериальных активов различают:

• интеллектуальную собственность;
• имущественные права;
• отложенные (отсроченные) расходы;
• гудвилл.

    Интеллектуальная собственность как объект оценки – исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания).

    К интеллектуальной собственности относят:

• изобретения;
• полезные модели;
• промышленные образцы;
• товарные знаки и знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров;
• меры по пресечению недобросовестной конкуренции

   Все вышеперечисленное относится к правам на объекты промышленной собственности.

    Изобретение – всякий достигнутый человеком творческий результат, суть которого состоит в нахождении конкретных технических средств решения задачи, возникшей в сфере практической деятельности.

    Полезная модель – конструктивное выполнение средств производства и предметов потребления, а также их составных частей. Обязательный признак полезной модели по российскому законодательству – решение задачи заключается в пространственном расположении объектов.

Промышленный образец – художественно-конструктивное решение изделия, определяющее его  внешний вид.

    Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров – обозначения или названия, служащие для отличия товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

    Право на пресечение недобросовестной конкуренции включено в промышленную собственность в связи с тем, что акты недобросовестной конкуренции часто являются нарушением права на объекты промышленной собственности.

   К интеллектуальной собственности относятся также:

• секреты производства ("ноу-хау");
• права на объекты авторского права и смежных прав: на все виды научных, литературных, художественных произведений, программные продукты для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем.

    Законодательство о правах на объекты интеллектуальной собственности: Патентный закон РФ 1992г.: Закон РФ "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране топологии интегральных микросхем" 1992г.; Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах" 1993г.; Закон "О селекционных достижениях" 1993г.; Закон  "О  конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" 1995г.; Гражданский Кодекс РФ; Закон «Об акционерных обществах».

    Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т.д. Подтверждением таких прав служит лицензия.

    Отложенные затраты - издержки, представленные в виде организационных расходов, осуществляемые в момент создания предприятия. К ним относятся: гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность и возможность использования в производстве длительный период времени.

    Гудвилл (цена фирмы) - стоимость деловой репутации фирмы (ст. 150 ГК РФ).  Одни экономисты трактуют гудвилл как стоимость всех элементов нематериальных активов: другие - как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). Гудвилл определяется также как часть стоимости действующего предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки или как тенденция клиентов вновь пользоваться услугами того же предприятия. Как самостоятельный элемент бухучета гудвилл в России не применяется, но его оценка производится при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.

    Объектам интеллектуальной собственности предоставляется правовая охрана путем выдачи охранных документов, действующих на определенной территории и определенное время - патентов и свидетельств. Патент на изобретение в РФ действует 20 лет с даты поступления заявки в патентное ведомство; патент на промышленный образец - в течение 10 лет с возможностью продления еще на 5 лет; свидетельство на полезную модель - в течение 5 лет с возможностью продления до 3 лет; свидетельство на товарный знак, знак обслуживания и наименование мест происхождения товара - 10 лет с возможностью неоднократного продления каждый раз на 10 лет. Действие охранного документа может быть прекращено досрочно при неуплате в установленный срок пошлин за поддержание охранного документа в силе.

1.9.Финансовые вложения как объект оценочной деятельности

    Финансовые вложения – инвестиции предприятия в ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, а также  предоставленные другим организациям займы на территории Российской  Федерации и за ее пределами.

    К ним относят:

• Облигации – эмиссионные ценные бумаги, закрепляющие право ее держателя на получение от эмитента облигаций в предусмотренный ими срок их номинальной стоимости и зафиксированного в них процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента
• Акции - эмиссионные ценные бумаги, закрепляющие право ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.

1.10.Инвестиционные проекты как объект оценочной деятельности

    Инвестиции - относительно новый термин для отечественной экономики.

В рамках плановой системы использовалось понятие "капитальные вложения", под которыми понимались все затраты  на создание новых, а также расширение, реконструкцию и модернизацию действующих  основных фондов.

    В условиях рыночной экономики под инвестициями понимают вложения денежных средств или покупку собственности для извлечения доходов или других выгод.

Экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место  в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения денежных средств.

Заключение

    В  России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.