Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения

      Содержание. 
 
 
 
 
 

      Введение.

     Становление рыночной экономики в России и  введение права частной собственности  на землю обусловили возникновение  рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

     Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной  собственности на землю¹. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации².

     Земля как объект рыночных отношений имеет  многофункциональное назначение, поэтому  совершение сделок с земельными участками  регулируется конституционными нормами  и земельным правом, а также  гражданским законодательством  с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

     Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

     Таким образом, цель данной работы – исследовать правовое регулирование аренды земли и его особенности в Российской Федерации.

      1. Понятие земли  и земельного участка.

    В законодательстве не определяется и  не различается, в каком случае термин «земля» используется в значении природного объекта, а в каком - природного ресурса.³. Гражданское законодательство, так же как и земельное, объектом земельных отношений называет земельные участки. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки.

    Статья 261 ГК РФ определяет земельный участок  как объект права собственности. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261)⁴.

    До  недавнего времени понятие «земельный участок» не было определено в законодательстве. С принятием Земельного кодекса РФ такое определение было сформулировано.

    Согласно  п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок  как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.

    По  моему мнению, в Земельном кодексе  РФ обязательно должно быть дано понятие  не только земельного участка, но и  земли, для того чтобы имелась  возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде⁵:

    земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

    Особенности, свойственные всем землям Российской Федерации, выражаются в том, что земля является частью окружающей среды. Легальное определение дано в Федеральном законе от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», согласно которому «окружающая среда - совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов, а также антропогенных объектов» (ст. 1).

    Поскольку земля является важнейшей составной  частью природы, в которую входят леса, воды, недра, животный мир, в законодательных актах все эти объекты рассматриваются в нескольких значениях: как природные объекты (часть природы - экологический аспект), природные ресурсы (основа деятельности человека - экономический аспект), основа жизни человека (социальный аспект)⁶.

    Земля как природный объект не может  принадлежать кому бы то ни было на каком  бы то ни было праве: «...даже целое общество, нация и даже все одновременно существующие общества, вместе взятые, не есть собственники земли. Они лишь ее владельцы, пользующиеся ею, и, как boni patres familias, они должны оставить ее улучшенной следующим поколениям»- писал Карл Маркс.

    Согласно  ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и  другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

    В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование  земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности⁷.

    Законодатель  указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая - способность земли  служить в качестве естественного средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве. Вторая - способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ⁸.

    Вопреки сложившимся представлениям об экономическом значении земли как об основном, определяющем ее ценность, главным все же является ее экологическое значение как природного объекта. Например, земельные участки будут представлять интерес как недвижимость, объект права собственности и иных прав только до той поры, пока земля будет выполнять свои естественные природные функции. Если же они будут утрачены (скажем, в результате истощения земель либо провала поверхности земли вследствие нарушения правил добычи полезных ископаемых), то соответствующие земельные участки утратят и экономическую ценность как недвижимость, и привлекательность как объекты юридических прав⁹. 

     2. Правовое регулирование договора аренды земли.

     2.1. Понятие договора  аренды.

     Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

     Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК)¹⁰.

     В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля - продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения  об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК)¹¹.

     Необходимо  отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит  из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли - продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно - правовой формы предпринимательства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

     Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров¹².

     Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля - продажа, мена, заем.

     Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др¹³.

     В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено в  ГК не на основе какого-либо единого  классификационного критерия, а в  зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.