Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения

     С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора¹⁴.

     Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

     Синаллагматический  характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное  исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

     Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК) ¹⁵. 

     2.2. Понятие и содержание  договора аренды  земли.

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     По  договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсовое, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.

     Принадлежность  аренды земельного участка к договорному  типу аренды предопределяется тем, что  она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование¹⁶.

     Специфическим признаком, обусловившим выделение  аренды земельного участка как особого  вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.

     В статье 607 ГК РФ говорится, что законом  могут быть установлены особенности  сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных  объектов.

     Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных  участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ.

     В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса  юридические лица (кроме указанных  в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г¹⁷.

     Аренде  земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.

     Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

     Сдача в аренду участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» ¹⁸.

     Новый Земельный кодекс РФ пытается непосредственно  регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в ЗК РФ гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

     В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, Земельным кодексом РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным, - размер арендной платы.

     Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ) ¹⁹.

     Отсюда  следует вопрос: подлежат ли применению нормы ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, принятых до введения в действие ЗК РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду? Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду? ²⁰

     В то же время п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.

     Арендодателем могут быть также уполномоченные органы государственной власти и  органы местного самоуправления - при  сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.

     Объектом  договора аренды может быть только такой земельный участок (его  часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам  и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК РФ²¹.

     До  принятия нового Земельного кодекса  ни Гражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о  государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.

     Договор аренды земельного участка может  быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

     Срок  договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, во-вторых, на возможность его досрочного расторжения²².

     Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора - своевременно вносить  плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия  и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это  означает, что если сторонами не определено условие о размере  арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.

     При аренде земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры  арендной платы по видам использования  земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

     Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О плате за землю» Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного налога.

     В дальнейшем соответствующие нормы  включались практически ежегодно в  федеральные законы о федеральном  бюджете, нормативные акты субъектов  Российской Федерации, органов местного самоуправления, в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г²³.

     Таким образом, при определении размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.

     В соответствии с Федеральным законом  от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ «О федеральном бюджете на 2003 год» начиная с 2003 г. земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.

     Арендная  плата за землю выступает в  качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной  власти субъектов Российской Федерации  и местного самоуправления.

     Размер  арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и  являться определяемым, когда стороны  согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

     Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

     Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного  Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления²⁴.

     Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.