Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения

     Согласно  представленным суду документам переданный в аренду земельный участок относится  к землям сельскохозяйственного  назначения. Заключенный договор  аренды полностью соответствовал действующему законодательству и был зарегистрирован в Регистрационном Управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих  о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

     При передачи в аренду земли сельскохозяйственного  назначения может возникнуть спор о  том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для  обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли)³⁵. В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7 - 9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде. Действительно, в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду³⁶.

     Этот  довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 7 Основ законодательства об аренде существенными условиями  аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.

     Действующий Гражданский кодекс не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении³⁷. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

     При исполнении договора аренды может возникнуть вопрос о том, является ли основанием для расторжения сделки признание  арендодателя банкротом. На примере  одного из арбитражных дел³⁸ видно, что конкурсный управляющий акционерного общества (арендодатель) обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного в период внешнего управления. Заявленные требования основываются на том, что все имущество должника подлежит продаже на торгах, а существующее обременение в виде аренды существенно снижает стоимость имущества, что приведет к нарушению прав кредиторов должника.

     Из  обстоятельств спора следовало, что к правоотношениям сторон подлежит применению ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 г. В соответствии с п. 2 ст. 77 данного Закона отказ от исполнения договоров возможен лишь в случаях, если его исполнение повлечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключенными при сравнимых обстоятельствах, либо имеются другие препятствия для восстановления платежеспособности.

     Следует учитывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора соответствует  ст. 450 ГК РФ, где сказано, что такой  отказ допускается в случаях, предусмотренных законом или договором. В рассматриваемом деле позиция конкурсного управляющего основывается на положениях п. 2 ст. 77 Закона о несостоятельности 1998 г³⁹.

     Согласно  пункту 4 ст. 77 арбитражный управляющий  не вправе расторгнуть договор в  одностороннем порядке, если он был заключен в период наблюдения. В соответствии со ст. 2 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение - это одна из процедур банкротства, применяемая к должнику с момента принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом в целях обеспечения сохранности имущества и проведения анализа финансового состояния. Из материалов дела видно, что спорный договор был заключен в период внешнего управления, то есть другой процедуры банкротства. При этом ст. 77 Закона о несостоятельности не содержит положений, препятствующих расторгать договор, кроме случая, указанного в п. 4 ст. 77.

     В рассматриваемом споре позиция  суда, признавшего требования конкурсного  управляющего о расторжении договора незаконными обосновывается следующими основаниями. Во-первых, договор аренды был заключен не должником, а непосредственно арбитражным управляющим, а по смыслу ст. 77 допускается отказ от договоров, заключенных должником. Статья 77 называется "отказ от исполнения договоров должника". Во-вторых, наличие договора аренды не препятствует включение участка в конкурсную массу и его продажу. С одной стороны обременение в виде аренды, видимо, снизит стоимость земли. Однако в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на переданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора⁴⁰.

     Поскольку сделка аренды была заключена арбитражным  управляющим, на данные отношения распространяется действие п. 3 ст. 450 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Также необходимо помнить, что положение абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Закона, позволявшее внешнему управляющему в одностороннем порядке расторгать договоры должника на том лишь основании, что они заключены на срок свыше одного года, независимо от того, имеются ли связанные с исполнением таких договоров обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности, признано не соответствующим Конституции РФ⁴¹.

     При заключении договоров аренды необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст. 20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. Как быть в рассматриваемой ситуации?

     В практике рассмотрения арбитражного суда находился спор⁴², содержание которого заключалось в том, что совхозу на основании постановления районной администрации в постоянное (бессрочное) пользование был выделен земельных участок сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем совхоз реорганизовался в государственное унитарное предприятие, которое заключило договор о передаче в аренду фермерским хозяйствам земельных участков, находящихся в границах общего земельного массива, переданного предшественнику ГУП в бессрочное пользование.

     Дважды  рассматривая указанное дело, Арбитражный  суд Тамбовской области вынес  решение о признании договоров  аренды недействительными, на основании  ст. 31, 40 Закона Тамбовской области "О  регулировании земельных отношений  в Тамбовской области", где указано, что право сдачи в аренду земельных участков принадлежит только собственнику. Суд также сослался на п. 2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", согласно которому администрация была не вправе передавать земельный участок в пользование унитарному предприятию. Однако дело было вновь возвращено на новое рассмотрение, так как суд ненадлежащим образом изучил материалы дела и содержание спорных правоотношений.

     Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст. 270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п. 4 ст. 20 ЗК и положениями ст. 270 ГК.

     В соответствии с пунктом 3 ст. 129 Гражданского кодекса пределы включения земли  в оборот определяются земельным законодательством. Следовательно, в рассматриваемом случае нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Отсюда следует, что даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду ГУП не вправе принимать решение о заключении договора.

     Следует иметь в виду, что унитарные предприятия, обладая специальной правоспособностью, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ. Таким образом, если заключение договора аренды влечет для унитарного предприятия невозможность выполнять возложенные на него уставом задачи, такой договор является недействительным и не несет правовых последствий⁴³.

     Правомерность изъятия земельного участка также требует самостоятельного изучения и проверки на предмет соответствия законодательству. Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены в ст. 294, 295 ГК РФ. Как указано в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 условия договоров, заключенных между собственником государственного или муниципального имущества и унитарным предприятием, изменяющих характер и пределы правомочий предприятия, являются ничтожными. Перечень прав собственника имущества определен в п. 1 ст. 295 ГК. В соответствии со ст. 305 ГК РФ унитарному предприятию принадлежит право на защиту своего владения. Это положение распространяется и в отношениях с собственником имущества. При этом собственник или уполномоченный орган не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом должны признаваться недействительными⁴⁴.

     В силу статей 2, 6 ФЗ "О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для передачи земли в  аренду право собственности на данное имущество необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. В противном случае заключенный договор будет недействительным.

     Из  материалов арбитражного дела⁴⁵ следовало, что сельскохозяйственный производственный кооператив заключил договор о передаче в аренду закрытому акционерному обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Впоследствии кооператив отказался осуществлять действия по регистрации договора, что послужило основанием для обращения ЗАО в суд иском о понуждении кооператива произвести регистрацию договора аренды. Позиция акционерного общества основывалась на положениях п. 3 ст. 165 ГК, предусматривающего возможность обращения в суд с иском в случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, подлежащего государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"⁴⁶. Суд первой инстанции признал требования общества законными, однако апелляционная инстанция решения отменила и в удовлетворении иска отказала. При принятии решения суд руководствовался следующими основаниями.

     Из  устава кооператива следует, что  его имущество сформировано в том числе за счет внесения в паевой фонд земельных долей. Право собственника распорядиться земельной долей, включая ее передачу в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, паевой фонд, предусмотрено Указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизацию земель с/х назначения. Данными документами установлена обязанность регистрации права собственности на земельные доли и участки. Форма свидетельства о праве собственности на землю утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"⁴⁷.

     Как усматривается из материалов дела, кооператив не зарегистрировал право  собственности на земельные доли. Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. В ст. 6 данного Закона сказано, что права, возникшие до введения его в действие, признаются действительными. Однако при совершении сделок с таким имуществом, права на него должны быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 6).

     Поскольку право собственности на передаваемый в аренду земельный участок не было зарегистрировано, договор аренды не может быть признан соответствующим действующему законодательству, поэтому требование акционерного общества о понуждении произвести государственную регистрацию договора аренды, удовлетворению не подлежат⁴⁸.

     Заключение.

     Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

     Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как  основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).