Шпаргалки по "Земельному кадастру"

8 вопрос

Документация государственного земельного кадастра подразделяется на основную, вспомогательную и производную.

Основная документация земельного кадастра включает: — единый государственный реестр земель; — кадастровые дела; — кадастровые карты или планы объектов учета; — дежурные кадастровые карты или планы.

Так, например, кадастр  дает возможность точно устанавливать  размер налогообложения по элементам, составляющим земельный участок, и в целом по участку.

Кадастровые карты или  планы различных объектов кадастрового учета, а также дежурные кадастровые  карты или планы создаются  для ведения государственного кадастра.

Кадастровые карты или  планы объектов кадастрового учета являются составной частью Единого государственного реестра земель, масштаб которых обеспечивает необходимую точность отображения данных земельного кадастра.

Земельно-учетные данные отражаются в различных докумен­тах. Большинство из этих документов утверждается Земельной службой РФ, Госкомстатом России, и имеет единую для всех терри­ториальных уровней форму.

 

Земельно-учетная документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую. Между ними существует тесная взаи­мосвязь. Текстовые документы, обычно заполняются на основе пла­ново-картографической документации, которая должна отражать современное положение использования земель. Поэтому в земель­ном кадастре планово-картографическая документация играет бо­лее существенную роль.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного  восприятия объектов земельных отношений, от­дельных видов угодий и получения  их пространственных характери­стик. Основой для наполнения такой  документации служат различ­ные материалы: съемки дистан­ционного зондирования, топографо-геодезической и кадастровой съемки. Графическая информация представляется в цифровом ви­де в растровом или векторном формате.

При учете земель используется следующая  планово-карто­графическая документация: планы, карты, схемы и картограммы. На этих материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и пло­щади всех видов и подвидов угодий. На картограммах помимо этой информации показываются различные характеристики земельного фонда, например, удельный вес заболоченных земель, данные оценки земель и другие характеристики. Основными планово-картографическими документами являются:

— земельно-кадастровый план;

— карта землевладения (землепользования);

— схема землевладений (землепользований) административ­ного района;

— дежурная кадастровая карта;

— почвенная карта;

— карта земель с обременениями  в использовании;

— картограмма экономической оценки земель и пр.

 

9 вопрос. Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования”

Определение кадастровой стоимости  земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой  цены в сделках купли-продажи  недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

 Методические основы оценки  городских земельных участков  и связанной с ними недвижимости  сводятся к следующему.

Оценка стоимости городских  земель и земельных участков, являясь  обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную  составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов  стоимости городских земель и  земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.

Рыночной информационной базой  кадастровой оценки город¬ских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального  жилищного строительства, коллек¬тивного садоводства и приусадебного  хозяйства, а также о прода¬же и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерче¬ской недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инже¬нерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комите¬ты, Государственный  фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы  и другие организации.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исход¬ной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных  показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование  территории города;

Этап 5 — оформление результатов  кадастровой оценки город¬ских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стои-мость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стои¬мость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на ана¬логичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости  не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой  стоимо¬сти на земельные участки  аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оце¬ночно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

 

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и  нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, эко¬логии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение городской черты  в соответствии с генеральным  планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям города, пра-вовому режиму;

— классификацию земель по функциональному  использова¬нию;

— классификацию земель по градостроительной  ценности, ти¬пам объектов недвижимости и основным видам текущего исполь¬зования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффек-тивных направлений развития земель отдельных оценочных мик¬розон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных  участков, входящих в состав оценочных  микрозон;

— сбор, проверку достоверности и  группировку данных рын¬ка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование  территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости  от функционального использования  земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие  зону, спортивные сооружения. В сели¬тебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская  зона, состоящая из земель, занятых  предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами  коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы про¬изводства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли пред¬приятий, организаций, садоводческих  и огороднических неком¬мерческих  объединений граждан, используемые для сельскохозяй¬ственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные пар¬ки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположен¬ные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в  вышеуказанные зоны, например, земли  обороны, за¬паса и другие.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

 На основе анализа данных, полученных различными метода¬ми  оценки земельных участков, в  каждой оценочной микрозоне определяется  кадастровая стоимость земли  как усредненная вели¬чина по  конкретному виду использования или максимальное зна¬чение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессион¬ный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных  участков в рай¬онах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индиви¬дуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих  и огороднических хозяйств, уста¬навливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозо¬нам города.

Данная процедура включает две  стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастро¬вую карту  города и осуществляется ценовое  зонирование террито¬рии города, а именно формирование на основе полученных пока¬зателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценоч¬ных зон. Оценочной зоной является часть земель административ¬но-территориального образования, однородных по функциональ¬ному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в  оценочные зоны осущест-вляется  на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей  стоимости земельных участ¬ков;

— территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с мик-розонами крупных инженерных сооружений или  объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результата¬ми функционального зонирования территории города.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит  в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к перифе¬рийным районам города. При отклонении от этой тенденции уста¬навливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем  установления за-висимости коэффициентов  градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на зе¬мельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой  оценки.

 Результаты проведенной кадастровой  оценки обобщаются в отчете  и предоставляются на рассмотрение органам местного само¬управления. Органы местного самоуправления публикуют резуль¬таты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубли¬кованных данных. После обсуждения опубликованных результа¬тов кадастровой оценки они утверждаются решением органа мест¬ного самоуправления, вносятся в государственный земельный ка¬дастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стои¬мости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Термины и определения

Для целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой  оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый  квартал в границах поселения, отдельный  земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2) объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния  определенного объекта городской  инфраструктуры на конкретную оцениваемую  точку (в том числе характерную  точку) территории поселения.