Шпаргалки по "Земельному кадастру"

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов  оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или  методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные  факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки  объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают  сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

 

10.Земельный кадастр как система экономической оценки городских земель.

Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.

Оценка стоимости городских  земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.

Рыночной информационной базой  кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

а) в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

б) для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

в) для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

г) для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исход­ной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки город­ских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стои­мость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стои­мость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на ана­логичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости  не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой  стоимо­сти на земельные участки  аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оце­ночно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

 

 

11вопрос. Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

 

Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

 

-рента по плодородию;

 

-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).

 

Дифференциальная рента по плодородию(I). Различные участки земли значительно  отличаются по производительности. Эта  разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических  ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совеем (пустынные земли). Эти ' различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

 

Дифференциальная рента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

 

Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.

 

Дифференциальная рента II возникает  в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле.

 

 

12 вопрос. Факторы, определяющие величину ренты по местоположению (основные и вспомогательные).

Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента по плодородию и дифференциальная рента по местоположению. Источниками дифференциальной ренты по плодородию являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента по местоположению связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т. к. продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.

 

Дифференциальная рента

Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия  на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.

Факторами, условиями образования  дифференциальной ренты современных  условиях становятся различия:

• в климате и плодородии почв;

• в богатстве месторождений  полезных ископаемых;

• в местоположении рынков сбыта;

• в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;

• в затратах на средства связи.

• в дополнительных инвестициях, вызывающих рост производительности труда

 

Дифференциальная рента может  представлять собой разбухание:

• издержек производства (ДР по плодородию);

• издержек обращения (ДР по местоположению);

• прибавочного продукта (ДР от месторождений  полезных ископаемых).

Образование дифференциальной ренты  учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

 

 

13 вопрос. Взаимосвязь между рентой по место положения и градостроительной ценностью.

Земельная рента в городе («городская рента») слагается из трех основных источников:

- земля есть природное богатство  (дар природы

- городское поселение формирует  стоимость своих земель. То есть  местная администрация может  справедливо требовать в городской  бюджет земельную ренту

- успешная деятельность предприятия, предпринимателя, управляющего, поддержанная городом, позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, который частью переходит городу в виде арендной платы.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка, получаемой в процессе осуществления совершенствования его использования предлагается учитывать взаимосвязь следующих факторов: местоположение участка, качество возводимого на нём объекта и рыночная цена единого объекта недвижимости. В качестве показателей, характеризующих эти факторы, предлагается использовать:

- коэффициент градостроительной  ценности земельного участка;

- показатель качества улучшений;

- рыночная цена объектов, аналогичных  объекту, размещаемому на данном  земельном участке.

Факторы государственной  кадастровой оценки

    . локализационные  факторы,  связанные  с  удорожанием   строительства  в  зависимости   от   физико-географических   и   инженерно-геологических   характеристик  территории

    . экологические факторы

    . факторы стоимости отчуждения  из-под существующего использования;

    . коммуникационные факторы,  связанные  с  затратами   времени  людей  на передвижения  в городе;

    . инфраструктурные фактор

    . факторы престижа и  репутации районов города с  точки  зрения  различных   функций.

       Доминирующую  роль  играют  коммуникационные  факторы,  или   факторы местоположения в городе.

       Кадастровая стоимость  земельных участков определяется  с учетом:

    > Уровня рыночных цен,  ставок арендной  платы  за  земельные  участки  в    границах поселений  и  иной  информации  об   объектах недвижимости;

    > Площади земельного  участка;

    >  Вида  территориальной   зоны  и  вида  функционального  использования земельного участка;

    > Факторов местоположения  и окружающей среды.

           Дифференциальная рента по местоположению.

Местоположение может быть также  важным фактором при объяснении разницы  в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить  больше за единицу земли, которая  стратегически выгодно расположена  по отношению к материалам, труду и потребителям , чем за единицу земли, местоположение которой удобно от этих рынков. Свидетельство этому - чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

 

14 вопрос.  Последовательность фрагментации городского пространства (алгоритм формирования территориально-экономических оценочных зон).

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая  сразу выполняется на всей местности  городка .

Результатом кадастровой оценки является кадастровая цена земли оценочной зоны, определяемая как рыночная цена единицы площади Обычного для данной зоны земляного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на подобные земляные участки.

Главные этапы проведения кадастровой  оценки земель населенных пунктов

Шаг 1. Предварительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной инфы.

— сбор общих сведений о городке, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических  свойствах местности;

— определение городской черты  в согласовании с генеральным  планом развития городка;

— классификацию земель по землепользователям городка, правовому режиму;

— классификацию земель по многофункциональному использованию;

— классификацию земель по градостроительной  ценности