Шпаргалки по "Земельному кадастру"

— определение обычных земляных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и  группировку данных рынка земляных участков по оценочным микрозонам.

Шаг 2. Функциональное зонирование  местности городка.

— Селитебная зона, которая включает жилую стройку всех видов,— Промышленная и коммунально-складская зона— Сельскохозяйственная зона— Транспортная зона — Зона отдыха— Остальные земли

Шаг 3. Исчисление стоимостных  характеристик кадастровой оценки земель.

Рыночные цены в расчете на единицу  площади земли обычных земляных участков инсталлируются:

— по незастроенным земляным участкам с учетом рыночных цен на Подобные участки, скорректированных на время  реализации;

— по земляным участкам, застроенным  объектами недвижимости с применением  затратного способа.

Шаг 4. Ценовое зонирование  местности городка.

Шаг 5. Оформление результатов  кадастровой оценки.

 

 

18 вопрос. Основные характеристики ЗУ-ов, и их влияние на потребительскую стоимость и стоимостный эквивалент

Физические характеристики, влияющие на стоимость ЗУ, делятся на природные факторы и факторы, созданные человеком.

Природные факторы:

-климат, природа

-ресурсы

-топография

-почва

Факторы, созданные человеком:

-здания и сооружения

-дороги

-коммунальные объекты

-форма участков и др.

 

Социальные факторы:

-тенденция изменения численности  населения

-тенденция омоложения или старения

-стиль и уровень жизни

-размер семьи

-отношение с соседними объектами,  окружение

-тенденция образовательного уровня

 

Экономические факторы:

-тенденция изменения уровня  дохода

-занятость населения

-доступность кредитных ресурсов, ставка %

-ставка арендной платы

-рост и сокращение затрат  на строительство

-цены

 

Административные (политические) факторы:

-зонирование (ограничительное  или либеральное)

-строительные нормы и правила

-здоровье и безопасность населения

-налоговая политика

-защита окружающей среды, экология

 

19 вопрос. Сравнительный анализ различных методов и техник оценки ЗУ

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Целью единичной оценки является определение  рыночной или какой-либо другой стоимости  единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника  остатка дохода для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости  земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.