Теоретические основы оценки недвижимости

Кроме того, объекты  недвижимости, которые имеют экономические  преимущества сегодня, не обязательно  сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется  через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования [21].

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при  определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения  внешней среды предполагает при  оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения  внешней среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости объектов недвижимости [37].

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя 
ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим 
прогнозированием данной динамики и таким образом может определить 
вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки [23]. 

ННЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически  осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово  обосновано с точки зрения окупаемости  инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ННЭИ рассматривается  в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района [18].

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ННЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости [32].

ННЭИ может  развиваться с течением времени  под влиянием рыночных стандартов и  внешних изменений. Если недавно около земельного 
участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может 
стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или 
автосервиса.

Существующие  сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту [36].

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный [34].

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ объекта недвижимости.

2.1. Описание  объекта оценки.

ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Таблица 1.1

Местоположение	Центральная часть города
Тип застройки окружения	Промышленные объекты
Полнота застройки территории	50%
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха, загрязненность водоемов	Незначительная, в пределах нормы
Озеленение, уличное освещение	Наличие
Подъездные пути	Асфальт
Транспортная доступность	Расстояние до ближайшей остановки 200 м, временные интервалы движения 15 минут
Удаленность от центров жизнеобеспечения	Расстояние, км	Время доступа на общественном транспорте, мин
Делового и административного  центра	1.0	15
Объектов торговли	0,5	-
Медицинских учреждений	1,0	15
Центра занятости	1,0	15
Школ, детских садов	1,0	15
Объектов культуры	1,0	15
Удаленность от гл. автомагистралей	0,5	10
Удаленность от ж/д вокзалов и станций	3,0	20

 

                                                          

Таблица 1.2

Адрес	Пермский край, г. Соликамск, ул. Карналитовая, 52/5
Площадь участка, кв.м	730
Кадастровый номер	59:10:03 01 003:198
Категория земель	земли населенных пунктов
Разрешенное использование	для эксплуатации одноэтажного нежилого здания склада
Форма участка	-------------------
Доступные коммунальные услуги	все централизованные коммуникации
Подъезд	асфальт
Затопляемость	не зона затопления

 

Архитектурно-планировочное  решение и техническое описание объекта принято на основании  визуального осмотра и данных технического паспорта, выданного Соликамским  филиалом ОГУП «ЦТИ» по состоянию  на 08.04.2007г.

Все фотоматериалы, копия технического паспорта объекта представлены в приложении к настоящему отчету.

Описание материала  основных конструкций здания

Таблица 1.3

Нежилое одноэтажное здание (лит. А)
Объемно-планировочное решение		1-этажное здание
Год постройки		1990
Строительный объем, куб.м.		551
Общая площадь, кв.м		126,8
Количество этажей		1
Класс капитальности		I
Строительные характеристики:		Материалы		Техническое состояние
Фундаменты		бетонный ленточный		хорошее
Стены		кирпичные		хорошее
Перегородки		кирпичные		хорошее
Перекрытие		железобетонные плиты		хорошее
Кровля		Совмещенная, рулонная		хорошее
Полы		бетонные		хорошее
Проемы:	Окна	двойные створчатые		хорошее
	Двери	Металлические окрашенные		хорошее
Отделка	внутренняя	штукатурка, побелка,		хорошее
	наружная	штукатурка, побелка,
Инженерные устройства	отопление	-
	водопровод
	канализация
	г/водоснабжение
	ванна
	электроосвещение	проводка открытая
	телефон
Фактический возраст здания		20
мастерская (лит. А3)
Объемно-планировочное решение		одноэтажное здание
Год постройки		1990
Строительный объем, куб.м.		551
Общая площадь, кв.м		167,5
Количество этажей		1
Класс капитальности		1
Строительные характеристики:		Материалы	Техническое состояние
Фундаменты		бетонный ленточный	хорошее
Стены		кирпичные	хорошее
Перегородки		железные	хорошее
Перекрытие		железобетонные плиты	хорошее
Кровля		Совмещенная, рулонная	хорошее
Полы		бетонный	хорошее
Проемы:	Окна	двойные створчатые	хорошее
	Двери	металлические	хорошее
Отделка	внутренняя	штукатурка, побелка,
	наружная	штукатурка, побелка,
Инженерные устройства	отопление	-
	водопровод	-
	канализация	-
	г/водоснабжение	-
	электроосвещение	имеется
Фактический возраст здания		20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 1.3 Описание конструктивных элементов.

 

Холодный пристрой (лит. а)
Объемно-планировочное решение		одноэтажное здание
Год постройки		1990
Строительный объем, куб.м.		-
Общая площадь, кв.м		112,9
Количество этажей		1
Класс капитальности		II
Строительные характеристики:		Материалы	Техническое состояние
Фундаменты		бетонные блоки	хорошее
Стены		Кирпичные, панели металлические	хорошее
Перегородки		-	хорошее
Перекрытие		деревянные	хорошее
Кровля		Металлический шифер	хорошее
Полы		грунтовые	хорошее
Проемы:	Окна	-	хорошее
	Двери	ворота металлические	хорошее
Отделка	внутренняя	-
	наружная	-
Инженерные устройства	отопление	-
	водопровод	-
	канализация	-
	г/водоснабжение	-
	электроосвещение	имеется
Фактический возраст здания		20

 

 

Техническое состояние: состояние конструктивных элементов – хорошее. Конструктивные элементы не имеют дефектов и повреждений, снижающих несущую способность строительных элементов.