Теоретические основы оценки недвижимости

 

Расчет физического  износа представлено в таблице 2.0:

Физический  износ для всего здания рассчитан  как среднеарифметическое:

Определение функционального устаревания

Функциональное  устаревание – это устаревание, вызванное несоответствием функциональных характеристик объекта оценки современным требованиям, несоответствия внешнего и внутреннего оформления, избыточные потребительские качества, не соответствующие текущим требованиям рынка.

Исправимое  функциональное устаревание вызывается: 

1) недостатками, требующими добавления элементов  (позиции, которых нет в существующем  здании или сооружении не соответствует  современным стандартам). Определяется как разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки; 

2) недостатками, требующими замены или модернизации элементов; 

3) «сверхулучшениями» (позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее  время неадекватно современным  требованиям рыночных стандартов).

Неисправимое  функциональное устаревание может  быть вызвано как недостатком, так  и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке оно измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

На оцениваемом  объекте признаков функционального  устаревания не обнаружено.

Определение экономического устаревания

Экономическое устаревание (внешний износ) – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.[16].  Признаков экономического устаревания не обнаружено.

Расчет рыночной стоимости улучшений затратным  подходом

Таблица 2.1

Расчет  стоимости земельного участка

Согласно документу  «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р) методами расчета стоимости земельных участков являются [4]:

1. Метод сравнения продаж.
2. Метод выделения.
3. Метод распределения.
4. Метод капитализации земельной ренты.
5. Метод остатка.
6. Метод предполагаемого использования.

Возможность и  целесообразность применения каждого  из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода  определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, исходя из специфики оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход практически не применяется для  самостоятельной оценки земельного участка. Поскольку земля является природным объектом, созданным без  участия человека, то методы затратного подхода используются в части расчета стоимости замещения существующих улучшений (зданий, сооружений) на участках.

Для оценки рыночной стоимости земельных участков используются методы оценки сравнительного и доходного  подходов [23].

Рынок купли-продажи  земельных участков под коммерческую застройку в г.Соликамске не развит, поэтому для расчетов стоимости земли используется информация о продаже земельных участков под коммерческую застройку в Пермском районе. Для расчета рыночной стоимости земельного участка взяты объекты-аналоги (цены предложения к продаже на аукционе).

Для земельных  участков основными пенообразующими  факторами является местоположение, целевое назначение, условия продажи, условия рынка.

На вторичном  рынке земельные участки коммерческого назначения продаются, как правило, застроенные, с объектами недвижимости.

Свободные от застройки  земельные участки коммерческого  назначения предлагаются к продаже  администрацией г. Перми.

Для расчета  сравнительным подходом приняты  продажи земельных участков на аукционах в 2010г. В Пермском районе [40].

Расчет рыночной стоимости 1 кв.м объекта оценки производим методом внесения корректировок  с применением мультипликатора  по следующей формуле:

, где:

РС_кв.м – рыночная стоимость 1 кв.м оцениваемого земельного участка, руб.;

С_кад – кадастровая стоимость 1 кв.м оцениваемого земельного участка, определенная в рамках кадастровой оценки земель для целей налогообложения, учитывающая ключевые характеристики земельного участка: местоположение, экономический уровень развития территории, транспортную доступность, степень благоустройства и т.д.

М – мультипликатор пересчета стоимости объекта-аналога  к стоимости объекта оценки. Мультипликатор определяется отношением цены продажи  объектов-аналогов к кадастровой стоимости объектов-аналогов).

Для расчета  рыночной стоимости рассматриваются  данные о цене продаже земельных  участков на территории Пермского района различного целевого использования, выставленных на торги в форме конкурса или аукциона.

Для расчета  мультипликатора используется показатель кадастровой стоимости земельных  участков на территории Пермского района различного целевого использования, выставленные на торги в форме конкурса или  аукциона.

Информация  об объектах-аналогах

                                                                                                                      Таблица 2.2

№ п/п	Местоположение  объекта-аналога	Целевое использование	Кадастровый номер	Кадастровая стоимость, руб./кв.м1	Площадь, кв.м	Дата сделки	Цена продажи  земельного участка, руб.
1	п. Кукуштан, ул. Промышленная	под пром. предприятие	59:32:0010003:1245	310,38	6 720	Март 2011г.	458 866
2	д. Кеты	под пром. предприятие	59:32:0750001:1	41,71	3 970	март 2011г.	159 495

 

Расчет  мультипликатора

Таблица 2.3

Результаты  расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом сравнения  представлены в таблице 2.4:

Таблица 2.4

Таким образом, рыночная стоимость,  рассчитанная затратным подходом, складывается из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости улучшений. Исходные данные для расчета представлены в

Таблица 2.5

 

 

3.3. Применение  доходного подхода при определении  стоимости объекта.

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи [17].

При оценке стоимости  доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации доходов наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов. Метод дисконтирования денежного потока используется при оценке объектов, имеющих нестабильные, заниженные или завышенные, потоки доходов и расходов.

На момент оценки оцениваемое помещение находится  в удовлетворительном пригодном  для эксплуатации состоянии. В дальнейшем планируется использовать помещения  в качестве склада.

Основываясь на выше изложенном, для расчета рыночной стоимости объекта доходным подходом применим метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации  дохода используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Рыночная стоимость методом капитализации определяется по следующей формуле [17]:

Ск = , где

Ск – рыночная стоимость  оцениваемого объекта,

ЧОД – прогнозируемый чистый операционный доход,

К – ставка коэффициента капитализации.

Определение чистого операционного дохода

Существуют  следующие этапы процедуры оценки данным методом:

1. Экспертами оценивается потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок и тарифов для оцениваемых помещений. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S х C_а, где

S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а – арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его технического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Экспертами оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД –  Потери

 

 

 

Расчет  величины коэффициент недозагрузки помещений и потери при сборе  арендной платы

Потери собственника помещений при сборе арендной платы определяются как прогнозные потери от недосбора арендной платы  связанные с рыночным сроком экспозиции объектов недвижимости при сдаче  в аренду.

Согласно анализу  рынка принимаем для  объекта  оценки средний срок экспозиции - 2 месяца (данные ОАО «Камская долина» [42].

Таким образом, прогнозные потери вследствие смены  и поиска арендаторов составляют от потенциального годового дохода (100% / 12 месяцев) х 2 месяца = 16,67 %.

3. Оценщиками рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Следовательно, ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД –  Операционные расходы (за исключением  амортизационных отчислений)

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости предполагает как источник дохода арендную плату, поступающую от сдачи собственности.

Как правило, величина арендной ставки конкретного объекта  зависит от местоположения объекта, технического состояние, качества внутренней отделки, наличия коммуникаций, срока  аренды, условий оплаты и т.д.

 

 

Определение ставки капитализации.

При расчете  стоимости недвижимости доходным подходом важнейшей составляющей расчетов является процесс определения размера  ставки капитализации. Ставка капитализации  связана с ожидаемым инвестиционным риском. При рассмотрении двух инвестиционных возможностей, обещающих равную ожидаемую доходность в денежном выражении, инвестор обычно предпочитает инвестиции с наименьшей степенью риска или, напротив, рассчитывает на более высокую доходность по инвестициям с более высокой степенью риска.

Рассчитаем ставку (коэффициент) капитализации методом кумулятивного построения по формуле:

R = О_n + О_f, где

R – ставка (коэффициент)  капитализации;

О_n – ставка дохода на капитал;

О_f – ставка возврата капитала.

Определение ставки (О_n) дохода на капитал производится методом кумулятивного построения по следующей формуле:

О_n = R_f + S₁ + S₂ + S₃, где

R – ставка (коэффициент)  дисконтирования;

R_f – безрисковая ставка;

S₁ – поправка за низкую ликвидность объекта;

S₂ – поправка за инвестиционный менеджмент.

S₃ - поправка на финансовый риск

1. Безрисковая  ставка (R_f) для потенциального инвестора представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением. В качестве безрисковой ставки в расчетах принята средневзвешенная краткосрочная эффективная ставка дохода по облигациям федерального займа: на 09.08.2010г., которая составила 4,08 %. Срок погашения выбран исходя из условия, что он сопоставим со сроком строительства объектов недвижимости.

Допущение. Поправка на низкую ликвидность объекта, поправка на инвестиционный менеджмент, поправка на финансовый риск вложений в объект определяются экспертно. Данное допущение основано на том факте, что «…не существует формальных методов оценки премий за эти (дополнительный риск, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента) риски. Их определение в настоящее время проводится экспертно».

2. Поправка на низкую ликвидность рынка – показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги и может быть определена по следующей формуле: