Теоретические основы оценки недвижимости

, где

R_f – безрисковая ставка;

n – типичный срок экспозиции, составляет около 6 месяцев (данные ОАО «Камская долина», Агентство недвижимости «Метражи»,

ООО «Недвижимость Прикамья» [42].

 

 

 

 

 

 

 

3. Поправка  за инвестиционный менеджмент:

Таблица 2.6

5. Поправка на финансовый риск принимается на основании анализа Российского фондового рынка и рынка недвижимости [40].

  Расчет представлен в таблице 2.7

 

                                                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                     Таблица 2.7

5. Ставка возврата  капитала основывается на временном  интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в недвижимость. По строительным нормативным документам минимальный остаточный срок эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости составляет 150 лет.

О_f =

=0,76 %.

Определение ставки капитализации

Таблица 2.8

 Составим отчет о расходах при условии, что арендные ставки помещений в месяц составят:

 

1. Здание склада – 200 руб./м²;
2. Холодный пристрой – 110 руб./м²;

Операционные расходы рассчитаны по предоставленным данным. Расходы на замещение и текущий ремонт принимаются равными амортизационным отчислениям.

Анализ структуры доходов и расходов

Таблица 2.9

Определение рыночной стоимости объекта

Таблица 3.0

Согласование  результатов  оценки объекта недвижимости.

 

Для определения  итоговой величины рыночной стоимости  объекта оценки анализируются преимущества и недостатки использованных методов, определяется надежность и качество стоимостного показателя, полученного каждым подходом, и вычисляется средневзвешенная стоимость объекта оценки, которая и будет являться показателем рыночной стоимости [16].

Акцент при  определении рыночной стоимости  делается на те подходы, где уровень  стоимости, определенный в рамках соответствующих подходов максимально близко соответствует отношению рынка к объекту оценки.

Результатом применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объекта является фактически затраты на воссоздание объекта  оценки, то есть стоимость его строительства. Данный метод не отражает рыночной конъюнктуры сделок с недвижимостью. При определении рыночной стоимости объектов были учтены затраты на строительство объектов с учетом реального накопленного износа и стоимости земельного участка.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может  возникнуть на свободном конкурентном рынке. На рынке недвижимости основным критерием для принятия решения  приобретения объекта является стоимость  продаж аналогичных объектов и возможность приобретения аналогов по ценам близким к цене приобретаемого объекта. При определении рыночной стоимости объектов был учтен рынок продаж объектов недвижимости в зависимости от местоположения, физического состояния и функционального назначения оцениваемых объектов, что отражает нынешнюю реальную мотивацию покупателей и продавцов. Недостатком данного подхода является то, что он основан на прошлых и текущих событиях и не принимает в расчет будущих ожиданий.

Доходный подход считается довольно надежным подходом определения рыночной стоимости. При определении стоимости объектов доходным подходом дан прогноз на 1 год как для стабильно функционирующих объектов, на основании прогнозируемых плановых доходов при сдаче в аренду коммерческих площадей, в соответствии с целевым назначением оцениваемых объектов [25].  

 

 

Выбор весовых коэффициентов и итоговая оценка стоимости

                                                                                                                       Таблица 3.1

Согласованная рыночная стоимость включает в себя:

-  стоимость земельного участка;

-  стоимость улучшений земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость улучшений определяется разностью согласованной рыночной стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка.

Результаты  расчета представлены в таблице 3.7.

Таблица 3.2

Согласованная рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.	Рыночная стоимость  земельного участка, руб.	Стоимость улучшений, руб.
886942	50872	836070

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.

Оценка стоимости  конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с  тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости – определение  рыночной или иной стоимости объекта  и согласование результатов с  заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом  недвижимости и последующим применением  результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Целью дипломной  работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был  поставлен ряд задач, по которым  можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой  не движимости на основе рыночных цен  недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности  недвижимости генерировать текущий  доход и изменения стоимости  объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости – расчет рыночной стоимости жилого дома, находящегося по адресу: Пермский край, г. Соликамск, ул. Карналлитовая, д.52/5, в целях продажи объекта.

Объект оценки представляет собой одноэтажное здание, общая площадь которого составляет 126,8 м².

Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего мною были сделаны выводы:

- анализ производился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшем и составит 49 %;

- затратный  подход имеет меньший вес, чем  сравнительный и принимается  равным 28 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;

- оцениваемый  объект относится к доходной  недвижимости, однако, использованные  в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода ниже, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 23 %.

Рыночная стоимость  объекта составила 886 942 тыс. руб. (Восемьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот сорок два рубля).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативные документы:

1. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный).М.:ЗАО «Юстицинформ», 2008. – 73 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 3.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

 3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.01 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.06.03 г.).

4. Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков Распоряжением Минимущества России от 07.03.02 г. № 568-р.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.98 г. № 146-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.00 г. № 117-ФЗ (ред. от 05.04.04 г.).

6. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон РФ от 14.11.02 г. № 143-ФЗ.

7. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон РФ от 27.07.06 г. № 157-ФЗ.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07,97 г.№ 122-ФЗ (ред. от 09.06.03 г.).

9. О финансовой аренде (лизинге): Федеральный закон РФ от 29.10.98 г. № 164-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

10. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон Российской Федерации от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

11. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (ред. от 05.02.04 г.).

12. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.01 г. № 178-ФЗ, от 21.03.02г. № 31-ФЗ, от 14.11.02г. № 143-ФЗ, от 10.01.03г. № 15-ФЗ, от 27.02.03г. №29-ФЗ, от 22.08.04г. № 122-ФЗ, от 05.01.06г. № 7-ФЗ, от 27.07.06 г. № 157-ФЗ, от 05.02.07 г. № 13-ФЗ, от 13.07.07 Г. № 129-ФЗ, от 24.07.07 г. № 220-ФЗ).

13. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный Закон РФ от 27.07.06 г. № 157.

14. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.07 г. № 256.

15. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.07 г. № 255.

16. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.07 г. № 254.

Книги, журналы, статьи:

 17.   Под редакцией д.э.н.А.Г. Грязновой, д.э.н. М.А. Федотовой Оценка бизнеса М. 2006. – 11-39 с.

18. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Под ред. М.А. Федотовой. М., 2008. – 260 с.

19. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов / Г. Бирман, С. Шмидт; Пер. с англ. Е.А. Ананькиной; Под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 1997. – 230 с.

20. Богатин Ю.И. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М., 1999. – 237 с.

21. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М., 2001. – 345 с.

22. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для экон. спец. /

23. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003.

24. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ.Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003.

25. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учебное пособие. М., 2006. – 150 с.

26. Иванова Н.Н., Осадчая Н.А. Экономическая оценка инвестиций. Ростов н/Д, 2004. – 206 с.

27. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.,2003. – 310 с.

28. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: «Лань», 2000. – 189 с.

29. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., 2007. – 542 с.

30. Международные стандарты оценки. Седьмое издание /Пер.с англ. Под ред. Г.И. Микерина. М., 2005.