Теоретические основы оценки недвижимости

-  Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования (размеры и форма участка, доступность, вероятность и частота стихийных бедствий, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).

- Финансовая осуществимость – рассмотрение из физически осуществимых и разрешенных законом использований того использования, которое будет давать приемлемый доход владельцу участка (то есть рассмотрение финансово целесообразных из оставшихся вариантов). Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов для компенсации затрат на инвестиции.

-  Максимальная эффективность – выявление из финансово осуществимых видов использования того, которое приносит максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость [25].

Обычно приводят два варианта ЛНЭИ: для земельного участка, предполагаемого  свободным, и для земельного участка как застроенного. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного способствует определению того использования, которое (по проекту и расчетам) даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал.

Типичными вариантами использования застроенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:

- продолжение  использования в таком состоянии,  в каком недвижимость находится  сейчас;

- реконструкция  или обновление (изменение дизайна);

- снос строений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, предполагаемого свободным (незастроенным).

Для анализа  рассматриваем самые распространенные типы застройки:

• жилая;
• коммерческая (торговая, офисная);
• специальная (больницы, детские сады и т.д.);
• промышленная (производственно-складское) [3].

 «…Участок,  предлагаемый для размещения  жилых зданий, должен: находиться  за пределами территории промышленно  - коммунальных, санитарно - защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов…», поэтому получение разрешения на строительство производственного помещения в жилой зоне маловероятно [4].

Физическая  возможность - если участок свободен - построить можно все. В нашем случае участок с улучшениями и чтобы его сделать свободным, надо снести здание. Снос является нецелесообразным и финансово неоправданным, так как:

здание находится  в хорошем состоянии (сносу по физическим параметрам не подлежит).

Вывод: рассматриваемый  земельный участок уже имеет  улучшения, которые не подлежат сносу, поэтому рассматриваем наилучшее использование земельного участка с существующими улучшениями.

 

 

 

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  с существующими улучшениями

Оцениваемый объект недвижимости в настоящее время эксплуатируется, в целом находятся в пригодном для эксплуатации состоянии. Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного способствует определению того использования, которое по проекту и расчетам даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал.

Физически возможные  варианты использования - особенности расположения здания, благоустройство, физические характеристики территории, а также подъездные пути, позволяют сделать вывод о наиболее эффективном использовании в качестве производственной недвижимости.

Законодательно  разрешенное использование - объект оценки является многофункциональным, то есть содержит складские помещения, холодный пристрой, состояние - хорошее, поэтому сносу или реконструкции данное здание не подлежит.

Вывод: Целью оценки является определение стоимости объектов в их текущем состоянии с учетом его ЛНЭИ.

Таблица 1.6

Наименование  объекта	Результат анализа ЛНЭИ	Вид определяемой стоимости
1-этажное кирпичное нежилое здание с холодным пристроем, общая площадь 126,8 кв.м находящееся по адресу: Пермский край, г.Соликамск, ул. Карналлитовая,д.52/5	одноэтажное кирпичное здание склада	рыночная

 

 

Глава 3. Оценка объекта недвижимости с  использованием 3-х подходов.

3.1 Использование  сравнительного подхода при определении стоимости объекта.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  сравнительном подходе используют ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Одним из методов  данного подхода является метод  сравнения продаж, основанный на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках, производя сравнения с оцениваемым объектом. Данный метод наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи [18].

Основой для  расчета стоимости сравнительным  подходом в настоящее время могут  служить цены спроса и предложения, имеющиеся в риэлторских фирмах, специализирующихся на торговле коммерческой и гражданской недвижимостью, а также, разработанные специалистами-аналитиками этих фирм, конъюнктурные карты на различные типы недвижимости, позволяющие определить математические пропорции между ценами на аналогичные объекты гражданской недвижимости, расположенные в различных территориальных зонах города. Также используется информация, публикуемая в регулярных специализированных печатных изданиях.       Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости [17].

На основании  анализа наилучшего и оптимального использования, оцениваемый  объект при сравнительном подходе рассматриваются как находящийся в хорошем, пригодном для эксплуатации состоянии, с дальнейшим целевым использованием.

Для сравнения  взяты объекты, близкие оцениваемому объекту по общим строительным характеристикам  и функциональному назначению. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом факторов, по которым объекты  отличаются друг от друга. После корректировки  цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Исходя из полученной информации, расчет рыночной стоимости  объекта сравнительным подходом проводим с применением метода сравнения  продаж.

Корректировки будут производиться по местоположению, условиям продажи, физическому состоянию и иным отличительным характеристикам. Единицей сравнения выбрана стоимость квадратного метра общей площади объекта (общепринятая единица сравнения на данном сегменте рынка недвижимости г. Соликамск) [38].

 

 

 

 

 

Расчет  стоимости 1 кв.м склада (лит.А³)

Таблица 1.7

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 1.7

                                                                              

Окончательная величина стоимости 1 кв.м площади объекта оценки складывается из суммы произведений скорректированных величин стоимости 1 кв.м площади объектов сравнения и весовых коэффициентов достоверности скорректированных величин стоимости 1 кв.м площади объектов сравнения. Весовые коэффициенты достоверности скорректированных величин стоимости 1 кв.м площади объектов сравнения (удельной стоимости) в таблице поправок для объектов сравнения были рассчитаны с учетом количества сделанных корректировок по каждому объекту-аналогу. При этом был реализован принцип: чем меньше корректировок, тем больше достоверность скорректированного значения цены объекта сравнения и, следовательно, больше вес удельной стоимости по этому объекту сравнения.

Формула расчета весового коэффициента:

 где:

kв – весовой коэффициент;

ABS (ki) – абсолютное значение общей корректировки i-го объекта-аналога.  Сумма весовых коэффициентов равна единице;

n – количество аналогов.

Рыночная стоимость  объекта оценки рассчитывается по формуле:

РС = Ц ´ S, где

Ц – рыночная стоимость 1 кв.м;

S – площадь оцениваемого объекта..

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом составляет на дату определения стоимости  объекта оценки на март 2011г. (округленно): 727325,00 руб.

Рыночная стоимость 1 объекта оценки,

составила (округленно): 5 736,00 руб.

 

 

 

 

 

3.2. Определение  стоимости объекта на основе  затратного подхода.

 

В общем случае стоимость недвижимого объекта (здания или сооружения) по затратному подходу ( ) определяется [4]:

, где

 – стоимость земельного участка, руб.;

 – стоимость замещения  объекта недвижимости (здания) на  дату оценки, руб;

 – совокупный износ объекта недвижимости, %;

 – прибыль предпринимателя, %;

 – налог на добавленную  стоимость, %.

 

Расчет  стоимости строительства

Определение полной стоимости замещения здания произведено  на основании данных технического паспорта, сборников УПВС и средних индексов на строительную продукцию в Пермском крае.

Расчет стоимости  объекта оценки  выполнен по формуле: 

, где

С_1969г. – стоимость объекта в ценах 1969г. по сборнику  укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений;

V – строительный объем объекта оценки, куб.м;

К₁ – климатический коэффициент;

К₂, К₃, К₄ – индексы перехода цен на дату оценки.

Расчет  затрат на замещение

Расчет полной восстановительной  стоимости проводился по сборникам  УПВС № 18, таблица № 21 – для здания склада (лит.А³). Конструктивные характеристики и описание объекта-аналога соответствует характеристикам и описанию объекта оценки. Величина укрупненного показателя составляет 7,70 руб. для 1м³ здания.

Расчет затрат на замещение объекта оценки представлен  в таблице 1.8:

Таблица 1.8

¹ – сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений;

² – данные технического паспорта оцениваемого объекта;

³ – техническая часть сборника УПВС;

⁴ – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (постановление Госстроя СССР от 11.05.1983г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);

⁵ – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (Методические указания о порядке пересчета остатков сметной стоимости строительно-монтажных работ по локальным и объектным сметам в отрасли народного хозяйства жилищное строительство (утв. Госстроем РСФСР 26.09.1990 № 65 «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»));

⁶ – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на дату оценки (Письмо НК "Строители Урала" 09-01/105 от 12.04.2010 г.).

Определение прибыли предпринимателя

Информация о размере прибыли предпринимателя получена в строительных организациях (ОАО «Камская долина», ООО «Дизайн-строй», ООО «ПСГ-Сервис»), которая на подобные объекты недвижимости составляет 10% [42].

Расчет  затрат на замещение улучшений                                                                                                                            Таблица 1.9

 

 

 

 

 

 Расчет накопленного (совокупного) износа

В данном Отчете расчет совокупного износа производится методом разбивки по его составляющим. Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяются по формуле:

, где

И_физ – физический износ, %

У_функ – функциональное устаревание, %.

У_экон – экономическое устаревание, %.

Определение физического износа

Физический  износ – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости  обслуживания и прочими физическими  факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке, конструктивных дефектах.

Расчет физического  износа производится методом экспертизы состояния. Физический износ зданий определен путем технического обследования по методике ВСН 53-86 (Р) «Правила оценки физического износа». Расчет физического износа методом экспертизы состояния зданий и сооружений, как правило, производится с поэлементной разбивкой объекта на отдельные конструктивные элементы, с определением физического износа для каждого из элементов (фундамента, стен, перекрытий, отделки и т. д.) в отдельности.