Земельные собственники получают арендную плату  и за участки земли, предназначенные для строительства зданий и сооружений. Особенность ренты от строительных участков состоит в том, что на ее величину наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению. При этом совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Годовая стоимость строительного участка — это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она превышает рентный доход по местоположению.

     Особое  место занимает экологическая рента. Экологическим условиям жизнедеятельности  свойственна дифференциация, часто  весьма существенная. Качество естественной природной среды, уровень загрязнения  среды обитания, ее благоустройство выступают естественной предпосылкой экологической ренты. Следствием их дифференциации являются различия в затратах на воспроизводство жизнедеятельности людей. При равенстве последних в регионах с относительно лучшими условиями обеспечивается более высокий уровень жизни. По мере ухудшения качества естественной природной среды существенно растет стоимость жизни и стоимость «потребительской корзины».

     Экологическая рента фиксируется в более  высокой арендной плате за землю, расположенную в лучших природных и экономических (с хорошо развитой инфраструктурой, дорожной сетью) условиях. Она имеет много общих черт с сельскохозяйственной рентой. [12, с. 513]

     Условием  образования дифференциальной экологической  ренты 1 служат различия качества среды обитания, сложившиеся вследствие природно-климатических факторов и географического расположения (удобство сообщения, близость к курортным, рекреационным центрам и т. д.). Владение лучшими земельными участками дает возможность извлечения дополнительных натуральных или денежных доходов, не связанных с участием в производстве. Такую ренту называют незаработанным доходом.

     Другой  вид доходов связан с последовательными  вложениями средств в природоохранные  мероприятия, восстановление, благоустройство  и озеленение территории, улучшение ее целительных свойств, создание рекреационных зон (парков, пляжей, игровых площадок) и т. д. для того, чтобы поднять на более высокий уровень качество среды обитания. Экологическая рента реализуется через соответствующие рынки: земельных участков, жилья, трудовых ресурсов. Средняя плата, взимаемая с арендатора, включает в себя всю совокупность указанных особенностей участков земли. Решение об использовании земельного участка под жилищное строительство или для рекреационных нужд принимается, как правило, в зависимости от того, какой вариант обеспечивает более высокий уровень доходности и комфортности. Арендная плата, включающая ренту, переносится на цену товара или услуги, производимой на данной территории, поэтому и собственники, и арендаторы после заключения договора заинтересованы в улучшении экологических характеристик участка, так как загрязнение окружающей среды приводит к обесцениванию недвижимости.

     Таким образом, рента является ценой, уплачиваемой собственнику земли за право пользования лучшими экологическими условиями.

 ГЛАВА 2

  ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В                 ТРАНСФОРМАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКЕ

         2.1. Опыт землепользования в развитых странах

     В западноевропейских континентальных  странах право собственности  на землю считается разновидностью общего права собственности на недвижимость, поэтому далеко вышло за рамки гражданских кодексов. Оно широко представлено в специальных законах, содержит множество административно-правовых норм. Использование земли обеспечивается административно-правовыми методами. Среди них:

• Мелиорация и другие меры, направленные на изменение или сохранение физического состояния сельскохозяйственных земель. Государственная мелиорация вправе потребовать от собственника земли провести мелиоративные работы в соответствии с ее планами и под ее контролем. Даже если собственник не согласен, эти работы все равно проводят (например, в Италии), а он лишается права владения землей на время мелиорации;
• Принудительное изъятие и передача крупным, хорошо организованным хозяйствам земель небольших и слабых хозяйств (Германия, Франция, Бельгия, Испания). При этом достаточно решения властей и не требуется согласия землевладельца (принудительный выкуп земли государством, а в некоторых  странах разрешается как исключительная мера и безвозмездная экспроприация). Принудительный характер землеустройства проявляется также в предоставлении права собственности на землю лишь тем, кто имеет опыт ведения сельскохозяйственных работ и средства.
• Административный контроль за сельскохозяйственным производством, вмешательство государства в технологический процесс. В Италии, например, установлена государственная монополия на производство и продажу определенных видов культур (табак и др.). Табак могут выращивать и частные производители, но они обязаны получить концессию. Кроме того, реализуются программы совместного (государство и частники) выращивания сельскохозяйственных культур при помощи выдачи специальных лицензий. Подобные методы административного контроля используются и в США, где с 1930-х годов многие сельскохозяйственные культуры выращиваются только со специального разрешения;
• Законы, обязывающие производителей использовать семена определенных сортов, не допускать смешения типов на единых земельных участках (Италия);
• Административное регулирование разведения и вырубки отдельных сортов деревьев (Италия);
• Принудительное вмешательство администрации в управление сельскохозяйственным производством из санитарно-гигиенических и зоотехнических соображений, регулирование селекции пород скота, шелководства (Италия);
• Государственное регулирование арендной платы (Франция, Италия) и сбыта продукции. К примеру, молоко в Италии, Германии и других странах должны поставлять только молокозаводы, которые не вправе отказать производителю в его приеме.

      При создании промышленной или социальной инфраструктуры земля предоставляется  в концессию на время проведения необходимых работ или из государственного фонда собственнику выделяются равноценные  участки. Возможен и выкуп земли.

      Для ориентации сельскохозяйственного производства в индустриально развитых странах используется так называемое государственное планирование с помощью субсидий, кредитов, налоговых льгот, но без прямого принуждения. Без них не в состоянии выжить мелкие и средние хозяйства. Если же собственник земли выбирает иное, более выгодное направление использования земли, он как бы добровольно отказывается от государственного поощрения, лишаются его и невыполнившие план.

      Во  Франции существует закон, который  разрешает собственнику не обрабатывать землю, но не более 5 лет. Затем ему может быть предъявлено требование передать ее в пользование другим лицам. Не обрабатываемая или плохо обрабатываемая земля может быть изъята с выплатой компенсации (если это наносит существенный ущерб).

      В Германии законодательно закреплена надлежащая обработка земли под страхом ее экспроприации, в ряде случаев безвозмездно.  Декреты об обязательной структуре угодий, проценте площадей, используемых под отдельные культуры, о надлежащей обработке земли существуют также в Испании. [13, с. 307]

      Чтобы предотвратить использование не по назначению еще не включенных в  оборот земель территория страны разбивается  на зоны единого целевого назначения земли. Выделяют урбанистические, естественные (заповедники), промышленные и сельскохозяйственные зоны. В каждой устанавливается соответствующий режим землепользования, в частности, предусматривается разрешительный порядок строительства и строжайший госконтроль за его выполнением. Он распространяется и на собственника земли. Во Франции создаются резервы для будущего строительства, в т.ч. городского. Общественные организации могут покупать, а то и экспроприировать земли у собственников в зоне землеустройства.

      В Германии, чтобы использовать сельскохозяйственные угодья в иных целях, владелец земли  обязан получить разрешение земельных органов власти, что весьма сложно. А в Польше, кроме того, практикуется контроль за способами и сроками освоения приобретенной земли.

      Во  Франции, чтобы не допустить образования  больших земельных угодий у отдельных  лиц, созданы специальные общества по землеустройству, обладающие правом преимущественной покупки земли. Таким правом обладают и арендаторы земельных участков.

      В Голландии сведения о площади  и системе землепользования каждого  хозяйства заносят в специальный  государственный банк данных. Дважды в год проводится аэрофотосъемка, ее результаты  соотносятся с данными компьютера. Любое изменение планировки (регламентированы ширина  дорог, размеры кормовых площадей, машинных дворов и т.п.) чревато для собственника серьезными последствиями.

      Разработанные правила использования земель в  зонах ориентируют собственников  в нужном для государства направлении. Иногда вводят прямой запрет на использование  земель не по назначению. При этом государство  возмещает ущерб, причиненный землевладельцу этими ограничениями, выкупает участки.

      Разделение  интересов центральных и местных  властей достигается разграничением их компетенции. Так, в США многие вопросы, касающиеся сельского хозяйства, правового режима земель, недр, лесов  и вод отнесены к компетенции федерального законодательства. [13, с. 308]

      В Федеральный кодекс включены законы, касающиеся сельского хозяйства, законы о праве собственности иностранцев  на землю, земельно-правовом режиме государственных  земель. Так, наряду с единообразным  гражданским правом, во всех штатах существуют свои гражданские законы, законодательство об аренде земли издано отдельными штатами. Отношения по водопользованию, которые имеют в США большое значение, регулируются и федеральным законодательством, и законодательством отдельных штатов. Право государственной собственности на все свободные земли зафиксировано в федеральном законодательстве. Президенту страны предоставлено право по своему усмотрению изымать и резервировать из госземель необходимые земли для гидроэнергетики, ирригации и других общественных целей. В законодательстве большинства штатов установлена весьма упрощенная форма купчих. Право собственности переходит путем простой передачи.

      В развитых странах земледельцы защищены законодательством, которого у нас пока нет. Беларуси необходимо всемерно использовать опыт зарубежных стран в области регулирования отношений собственности.

      Также следует отметить, что ни в одной стране мира нет в законодательстве формулировки об абсолютно бесконтрольной купле-продаже земли. Везде имеются определенные ограничения.

      2.2. Регулируемый оборот земли как объективная база становления земельных отношений рыночного типа

     На  всех этапах осуществляемых в Республике Беларусь рыночных реформ земельный вопрос являлся предметом незатухающих споров и бескомпромиссной политической и идеологической борьбы. Камнем преткновения является вопрос о рыночном обороте земли, ее купле и продаже. Поскольку рыночный оборот земли по своей сути выступает формой реализации частной собственности на землю, яростные дискуссии разгорелись и по поводу ее принципиального признания. 
Пристальное внимание к названным проблемам объясняется, с одной стороны, особым значением земли в жизнеобеспечении общества, а с другой - нерешенностью земельного вопроса в настоящее время.

     Земельный вопрос - извечный, что обусловлено непреходящей и всеобъемлющей ролью земельного фактора. Земля - основное, незаменимое и невоспроизводимое средство производства. Поэтому с самого начала реформ проблема преобразования земельных отношений понималась как реальное предоставление земли крестьянам. Вместе с тем земля - важнейший фактор развития всей национальной экономики и общества в целом. Она служит пространственной сферой размещения городов и поселков, предприятий и организаций промышленности, транспорта и других отраслей, издревле выступает основой неповторимого сельского уклада жизни.

     Неудивительно, что собственность на землю оставалась объектом острой борьбы, особенно в  переломные периоды в судьбах нашей страны.

     Естественно, земельный вопрос был одним из центральных при подготовке программ радикальных рыночных реформ. На заре перестройки снова приобрел популярность традиционный лозунг «Земля – крестьянам», наполненный новым содержанием. Одним из первых законодательных актов, с подготовки которых начал работу вновь избранный Верховный Совет СССР, был закон об основах земельного законодательства. Уже тогда главным предметом острых разногласий стал вопрос о частной собственности на землю, ее купле и продаже. Причем в качестве аргументов «против» приводились доводы, хорошо известные из нынешних споров вокруг Земельного кодекса: признание частной собственности на землю неизбежно породит ее куплю и продажу, что приведет к разбазариванию земли. [2, с. 57]

     Введение  частной собственности на землю  преследует главную цель - создать условия для появления настоящего рачительного хозяина, обеспечить крестьянам доступ к земле и простор для развития фермерского уклада. Сельским жителям были повсеместно переданы земельные (по среднерайонной норме, без нарезки в натуре) и имущественные паи (по нормам в рамках данного хозяйства), что создавало правовую базу экономической свободы крестьян и облегчало переход к фермерству.