Теория земельной ренты

     Правоотношения  собственности существенно изменились за последние годы. Земля перестала быть объектом исключительной государственной собственности. Возникли новые правоотношения - между государством и другими собственниками, собственниками и всеми иными участниками земельных правоотношений. Изменились и отношения внутри государственной собственности. Частные собственники земельных участков, а не только государство, как это было раньше, получили право распоряжаться землей. Государство, кроме того, перестало быть обязательным участником отношений собственности.

     Потребности экономики вызывают и иные изменения  правового режима земельной собственности. Претерпевает значительное изменение  содержание права собственности, в  первую очередь как права абсолютного, противостоящего всем другим правам. Это связано и с появлением такого важного института, как институт владения землей.

     Правоотношения  землевладения возникают на основе предоставления земельных участков во владение. Право землевладения  имеет самостоятельное и важное значение. В свою очередь, земельные  правоотношения по землевладению могут быть подразделены на определенные группы, это правоотношения по поводу:

• пожизненного наследуемого владения землей граждан для строительства и обслуживания жилого дома;
• ведения личного подсобного хозяйства;
• ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• ведения коллективного садоводства;
• дачного строительства;
• традиционных народных промыслов;
• в случае получения по наследству или приобретения жилого дома (ст.69 Кодекса о земле).

     Правоотношения  землепользования - традиционная группа земельных правоотношений, имеющая самостоятельное значение. Различают правоотношения постоянного или временного пользования землей. [5]

     В отличие от пожизненно наследуемого владения право землепользования отличает свой круг субъектов. Среди них - сельскохозяйственные производственные кооперативы, иные сельскохозяйственные юридические лица независимо от форм собственности, промышленные, транспортные и иные предприятия и организации. Землепользование является одной из гарантированных законом форм использования земель. Правоотношения землепользования также претерпели изменения. Из числа их субъектов исключены собственники земли, юридические лица и граждане, ставшие собственниками и владельцами земли. Появились и новые участники правоотношений землепользования - совместные предприятия, международные объединения и организации с участием иностранных юридических лиц.

     Важной  новеллой действующего земельного законодательства является включение в него норм о  праве ограниченного пользования  соседним участком (земельного сервитута). Земельный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен в собственность, пожизненное наследуемое владение, в постоянное пользование или в аренду.

     Правоотношения  по аренде земли - группа правоотношений по использованию земли, их участники пользуются ею временно, возмездно и на договорной основе.

     Аренда - новая сфера земельных правоотношений. Арендные земельные правоотношения имеют сложную структуру. Их участниками  могут быть как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные предприятия и организации, граждане, иностранные государства, физические и юридические лица. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст.45 Кодекса о земле).

     В настоящее время правом предоставлять  земли в аренду наделены не только сельские (поселковые), городские (городов  областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, но и ее собственники, граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

     Что касается ситуации в Республике Беларусь, то в проекте постановления, разработанного Министерством экономики Беларуси, заложена возможность продажи инвесторам земельных участков в частную собственность. Однако владение землей будет доступным только бизнесменам, реализующим особо значимые инвестиционные проекты.

     Объем инвестиций в основной капитал должен составлять не менее 150 миллионов евро, а для проектов в пищевой и  легкой промышленности, а также в  агропромышленном комплексе – 50 миллионов и более. Причем в первые два года работы бизнесмен должен вложить не менее 30 процентов от заявленного объема инвестиций.

     Из  проекта Минэкономики следует, что  крупные инвесторы смогут рассчитывать на аренду земельных участков для  строительства объектов без проведения аукциона. Но продавать землю в частную собственность, минуя аукционы, государство намерено только частным белорусским компаниям.

     Желающих  приобрести участки в частную  собственность среди юридических  лиц очень мало. В Беларуси пока всего два негосударственных  юридических лица приобрели в  частную собственность земельные  участки. Это иностранное общество с ограниченной ответственностью "Орел Пропетиз четыре", которому на основании указа №93 от 1 марта 2010 года предоставлен участок в Минске площадью 5,7 га в границах улиц Я.Купалы - М. Богдановича для проектирования, строительства и эксплуатации многофункционального комплекса. ЗАО "Агрострой" также летом этого года приобрело земельный участок площадью 5,6 га на территории Барановичского района для обслуживания своей производственной базы за 10 млн. $.

     Физлицам  в частную собственность земля  предоставляется только для определенных целей - для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства.  

     Размер  земельного участка для строительства  и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом  доме, устанавливается: в городах - до 15 «соток»; в деревнях и поселках городского типа - до 25. Для коллективного садоводства и дачного строительства предоставляется участок не более 15 «соток». Площадь участка для ведения личного подсобного хозяйства, предоставляемого в сельском населенном пункте, не может превышать 1 га. 

      Определение размера земельного участка отдано на усмотрение местных властей, которые  определяют размер земельного участка  исходя «из местных условий и  особенностей, волеизъявления гражданина, а также требований градостроительных  регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил».

     Государство, хотя и перестало быть исключительным собственником, в отношении всех земель может осуществлять ряд административно-правовых и земельно-правовых действий. Оно планирует использование земель, решает вопросы их учета и ведения земельного кадастра, регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними, контролирует использование земель всеми ее собственниками, владельцами, пользователями, разрешает земельные споры и т.д.

     Управление  землей как вид исполнительно-распорядительной деятельности государства осуществляется в рамках закона, опирается на соответствующие  нормы. В тесном взаимодействии с  другими земельно-правовыми институтами: собственности, владения, пользования землей - институт управления земельным фондом обеспечивает рациональное использование и охрану земельных ресурсов во всех сферах жизнедеятельности общества.

     Появление земельных охранительных правоотношений вызвано необходимостью поддержания земельного правопорядка и охраны всех иных правоотношений: собственности, владения, пользования. Они возникают во всех случаях нарушения субъективных земельных прав и обязанностей и земельного правопорядка (правового режима земель). Одно правонарушение может вызвать несколько охранительных правоотношений.

Типичными земельными правонарушениями являются:

• несвоевременный возврат временно занимаемых земель;
• невыполнение мероприятий по приведению их в состояние, пригодное для использования по назначению;
• уничтожение межевых знаков, границ землевладений и землепользовании;
• использование земельных участков не в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены и др.

     Общепризнанно, что субъекты правоотношений - это  носители прав и обязанностей. Такими субъектами земельных правоотношений являются: Республика Беларусь, местные Советы депутатов, местные исполнительные и распорядительные органы, которые являются носителями властных полномочий, а также юридические и физические лица. [5]

     Иностранное государство может выступать субъектом правоотношений собственности, пользования или аренды при предоставлении ему земельного участка для обслуживания зданий (части зданий), которые используются для размещения постоянного дипломатического представительства или консульского учреждения иностранного государства в Республике Беларусь.

Республика  Беларусь является субъектом правоотношений государственной собственности  на землю и одновременно субъектом  права территориального верховенства.

     Советы  депутатов, исполнительные и распорядительные органы участвуют в качестве субъектов в отношениях по управлению и пользованию землями, а также земельных охранительных правоотношений.

     Юридические и физические лица, кроме вышеуказанных, выступают еще и участниками  правоотношений частной собственности, землепользования, в том числе аренды и земельных сервитутов. Граждане, кроме того, являются участниками правоотношений по землевладению.

     Граждане  могут в соответствии с законодательством  иметь имущество, в том числе  земельные участки на праве собственности; наследовать и завещать такое имущество; заниматься предпринимательской и любой, не запрещенной законодательными актами деятельностью, и в этих целях получать земельные участки в пользование; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать не противоречащие законодательству сделки, в том числе с землей, и участвовать в обязательствах, иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

     Земельная дееспособность гражданина как его способность своими действиями приобретать и осуществлять земельные права, создавать для себя обязанности и исполнять их наступает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. В случае, когда законодательством допускается эмансипация или вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме соответственно с момента при нятия решения об эмансипации или со времени вступления в брак.

     Граждане  Республики Беларусь имеют право  на получение земельных участков в пожизненное наследуемое владение, землепользование или в частную  собственность для строительства  и обслуживания жилого дома, для  ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, традиционных промыслов и других не запрещенных законодательством целей.

     Граждане  могут реализовать свою земельную  правоспособность как индивидуально, так и в составе коллективов: садоводческих товариществ, дачных, сельскохозяйственных кооперативов и т.п.

     В составе субъектов земельных  правоотношений - иностранные граждане и лица без гражданства. Они могут  получить земельные участки в  аренду. [5]

     Субъекты  земельных правоотношений не во всех случаях обладают самостоятельностью и независимостью, соотносятся друг с другом как равные, как это имеет место в праве гражданском. В земельных правоотношениях они могут находиться в отношениях подчиненности, субординации. Это определяется характером правового регулирования, наличием властных полномочий у органов государства и административно-правового метода регулирования земельных отношений.

     Объектом  земельных правоотношений является земля. Но в зависимости от вида земельного правоотношения его объектом может  быть как государственный земельный фонд в целом, так и его определенная часть или конкретный земельный участок (его часть).

     Состав  объектов земельных правоотношений государственной и частной собственности  определен законодательством. Объектом земельных управленческих правоотношений может выступать весь земельный фонд, земельные участки в пределах определенных административно-территориальных границ, конкретный земельный участок. В правоохранительных земельных правоотношениях объектом является установленный законом земельный правопорядок, права и законные интересы участников земельных правоотношений.