Теория земельной ренты

     Однако  правовое признание во многом носит формальный характер. Крестьяне должны не просто иметь номинальные паи и свидетельство собственности на них, а быть подлинными собственниками, располагать возможностями распоряжения землей. В противном случае собственность превращается в юридическую формальность.

     При разработке вопроса о формах земельных  отношений и рыночном обороте земли необходимо учитывать региональные особенности, касающиеся всех сторон жизни населения: экономические и социальные, политико-исторические и национально-этнические. Назовем в первую очередь плотность населения и соответствующую обеспеченность крестьян землей. Важно принимать во внимание нынешнее состояние земельных ресурсов, уровень развития и жизнеспособность сельскохозяйственных предприятий, ситуацию с трудовыми ресурсами, социально-экономические условия жизни на селе. Только на этой основе можно решить, какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретной ситуации. Если выбор делается в пользу традиционной купли-продажи земли (разумеется, регулируемой), то дополнительно надо учитывать, в какой степени регион подготовлен к созданию более или менее цивилизованного рынка земли. Имеются в виду, в частности, кадастровая оценка земли, инфраструктура ее рыночного оборота, кадровое обеспечение и т.п.

     Предусмотреть из центра все многообразие региональных особенностей, влияющих на выбор варианта рыночного оборота земли и его специфических форм проблематично. В решении названных вопросов нужно предоставить широкие права регионам. Однако это не означает, что регионы могут обладать полной самостоятельностью в данной области. Распределение функций должно способствовать развитию самостоятельности регионов.

     Общие принципы регулирования земельных  отношений и рынка земли должны определяться государственным законом. Они призваны прежде всего обеспечивать общегосударственную защиту конституционных прав граждан, особенно крестьян, на землю, в том числе на получение ее в частную собственность и распоряжение ею. Закон должен закрепить эти принципы таким образом, чтобы нацеливать региональные органы на последовательную практическую реализацию прав граждан на землю применительно к конкретным условиям и особенностям регионов. 
При сбалансированном решении земельного вопроса полезно использовать опыт столыпинской реформы. Как известно, П. Столыпин считал, что основой сельского хозяйства является крепкий хозяин-собственник на земле. Община же препятствовала этому. Реформа Столыпина преследовала цель развязать руки предприимчивым хозяевам, освободить их от общинных пут.

     Надо  учитывать, что последствия переходного периода особенно болезненно сказались на сельском хозяйстве, что обусловлено особенностями этой отрасли. По своей природе сельское хозяйство является разобщенным, в том числе территориально. Поэтому в условиях рынка оно не может на равных отстаивать свои интересы перед монополистами-смежниками. В «цепочке» межотраслевых связей сельское хозяйство выступает крайним перед потребителем. На нем прямо отразилось резкое снижение покупательной способности населения при либерализации цен. Немалое значение имеет и то, что вопреки расхожим утверждениям первых реформаторов сельскохозяйственные, предприятия были в еще меньшей степени готовы к переходу на рыночные условия хозяйствования (инфраструктура, изучение рыночного спроса и т.п.), чем предприятия других отраслей. [9, с. 416]

     В силу этих и других особенностей сельское хозяйство оказалось в очень  тяжелом положении. Резко возросли диспаритет цен и связанная с ним неэквивалентность обмена продукцией. В условиях усилившегося диспаритета цен резко снизилась рентабельность производства в аграрном секторе. Диспаритет цен усугубляется отсутствием льготного кредитования и страхования, широко применяемых в развитых странах. Важно подчеркнуть специфику реакции сельского хозяйства на разрушительные реформаторские меры. В этой отрасли объективно складываются свои циклы воспроизводства. В неблагоприятных условиях сельское хозяйство деградирует медленнее, но вернее. Поэтому даже при улучшении общих характеристик воспроизводства оно в отличие от большинства других отраслей не может сравнительно быстро выйти из кризисного состояния. 
С нынешним положением сельского хозяйства непосредственно связано решение, по сути, главнейшего вопроса - становления рыночного оборота земли. Рынок земли трактуется обычно односторонне, как осуществление традиционных сделок купли-продажи. Между тем это понятие намного шире и включает оборот прав аренды, наследования, залога земли.

     Несмотря  на возросшее безразличие селян к делам своих предприятий, в большинстве своем крестьяне не готовы уйти с них. Работа в общем хозяйстве (как бы ни называлось такое предприятие) дает невысокий доход. Главный источник жизни - личное подсобное хозяйство. А его невозможно вести, если не использовать потенциал предприятия (технику для обработки земли, корма и пр.). Без него не обойтись и в связи с необходимостью удовлетворять элементарные социально-бытовые нужды (медицинская помощь и т.п.). Ясно, что привязанность селян к данному предприятию непосредственно влияет на рыночный оборот земельных паев. К тому же надо учитывать, что земельные паи в основном находятся у пенсионеров и сельской интеллигенции, то есть у тех категорий сельских жителей, которые не хотят и не могут вести хозяйство на своей земле. Выше мы рассмотрели общие проблемы рыночного оборота земельных паев. Но более конкретно эти проблемы неодинаково проявляются на разных предприятиях, различающихся но уровню своего развития. Включение сельскохозяйственных предприятий, прежде всего нежизнеспособных, в общую интеграционную «цепочку» позволит не просто сохранить их, а преобразовать на новой технико-технологической основе, адаптируя к рыночным условиям. [9, с. 417]

     Введение  рыночного оборота земли предполагает научно-практическую проработку широкого круга проблем по его инфраструктурному обеспечению. Это прежде всего кадастровая и экономическая оценка земли. Углубленных исследований требуют вопросы цены земли, платы за землю, земельного налога и арендной платы, сущности этих категорий, их взаимосвязи, что имеет прямое отношение к проблематике дифференциальной ренты и рентных доходов. В настоящее время назрела потребность в ее развитии применительно к рыночным условиям, особенно с учетом намечаемого перехода к рыночному обороту земли. 
При обсуждении земельного вопроса все больше внимания уделяется его несельскохозяйственным аспектам. Имеется в виду совершенствование отношений по поводу земель, на которых расположены города и поселки, транспортные артерии, предприятия и организации, в том числе по добыче полезных ископаемых, и т.д. Здесь нужно установить единый, но не шаблонный правовой порядок, учитывающий интересы как конкретных субъектов земельного права, так и всего общества. [9, с. 418]

     Волнующий общество извечный земельный вопрос может быть положительно решен лишь на базе комплексного, всесторонне обоснованного подхода. При этом надо иметь в виду и запросы сегодняшнего дня, и потребности будущего.

         2.3. Земельные отношения в Республике Беларусь

     Земельные ресурсы Республики Беларусь характеризуются  следующими данными (табл. 2.1).

     Таблица 2.1 – Земельные ресурсы Республики Беларусь [15, с. 256] 

     Как видно из таблицы, наибольший удельный вес в структуре земельных  ресурсов занимают сельскохозяйственные площади. Значительную часть занимают леса. Сельскохозяйственные земли, земли под болотами и водными объектами и другие земли уменьшаются за счёт увеличения лесов.

     Волевые общественные отношения по поводу земли, урегулированные земельным правом, составляют земельные правоотношения. Поскольку земельные правоотношения являются одним из видов правоотношений вообще, им присущи общие черты и признаки, характерные для всех правоотношений. Одновременно земельные правоотношения имеют существенные отличия.

     Их  специфика проявляется:

• в объекте,
• круге субъектов,
• содержании,
• основаниях возникновения, изменения и прекращения.

     Земля выступает в нескольких качествах  и свойствах:

• как составная часть природной среды;
• основное средство производства в сельском хозяйстве;
• объект хозяйствования в других сферах (например, в лесной, водной);
• определенная территория, пространственный базис, место жительства людей;
• место размещения материальных ценностей и различного имущества;
• территория государства, устанавливающая пределы осуществления государственной власти.

     В то же время земля представляет собой  один из важнейших объектов недвижимости, может выступать в качестве товара. По поводу земли могут устанавливаться  отношения собственности, владения, пользования. Земля может сдаваться в аренду. Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель, есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества.

     Как объект земельных отношений земля - объективная экономическая категория, существующая без вмешательства людей. Она в отличие от других недвижимых объектов не является результатом труда. Земля, как правильно указывает профессор Н.А. Сыродоев, характеризуется такими исключительными свойствами, как ограниченность, неперемещаемость, невоссоздаваемость, неуничтожаемость, непотребляемость, неисчерпаемость производственной силы. При правильном, научно обоснованном использовании земли ее естественные производительные способности не только не уменьшаются, но возрастают. Поэтому земля является выгодной сферой вложения капитала, поскольку вследствие повышения плодородия почв, проведения различных улучшений увеличивается ее ценность. Земельные правоотношения выступают особой правовой формой имущественных земельных отношений, которые отличают публичный характер правового регулирования. [6, с. 317]

     Земельный участок - необходимое условие для  любой хозяйственной деятельности, будь то производство сельскохозяйственной продукции или строительство  жилого дома. Один и тот же участок может быть использован для различных целей. Одновременно существует ряд земель, которые по своим природным показателям нельзя успешно использовать для производства продуктов питания, и, следовательно, законодатель должен это учесть при принятии нормативных актов.

     Земля отличается от всех других объектов тем, что она физически ограничена. Весь земельный массив распределен  между собственниками, владельцами  и пользователями земли. Свободных  и нераспределенных земель в Республике Беларусь практически нет.

     Использование земли как средства производства связано с ее пространственным положением и постоянством места. Этим земля  отличается от других средств производства, которые, как, например, трактор, комбайн, можно перемещать и заменять более  совершенными.

     Одно  из важнейших свойств земли - плодородие характеризует условия для произрастания  сельскохозяйственных и других культур. Плодородие почв определяет не только потребительские свойства земли, но и ее полезность, способность быть источником получения продуктов питания и разнообразной продукции для промышленности и других отраслей хозяйства.

     Земельные правоотношения могут быть классифицированы по нескольким основаниям. Критерием  классификации может быть объект правоотношений, субъекты земельных правоотношений, их содержание.

     Классификация земельных правоотношений позволяет  установить состав участников, их права  и обязанности.

По основному назначению земельные  правоотношения могут быть:

• регулятивными (выражаются в совершении их участниками позитивных действий);
• правоохранительными (основаниями возникновения их являются правонарушения).

     Материальные  правоотношения как правоотношения по поводу материальных прав на землю  предусмотрены земельно-правовыми  нормами, регулирующими права и  обязанности участников этих отношений.

Процессуальные  правоотношения помогают реализовать  эти права, устанавливают порядок  их возникновения, изменения, прекращения, средства их охраны.

     По  основным институтам земельного права  земельные правоотношения можно  подразделить на такие виды, как:

• правоотношения земельной собственности,
• правоотношения землевладения,
• правоотношения землепользования, в том числе правоотношения земельных сервитутов и аренды земли,
• правоотношения в области управления земельным фондом,
• земельные охранительные правоотношения. [5]

     Земельные правоотношения собственности лежат  в основе всех других правоотношений. Они играют заглавную роль и в  земельном праве. Это происходит потому, что, во-первых, все иные правоотношения зависимы и определяются собственностью на землю. И, во-вторых, собственникам земли предоставлен самый широкий круг полномочий. Внутри правоотношений собственности можно выделить правоотношения государственной и частной собственности.