Договор аренды

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ им. К.Г. Разумовского

 

Юридический институт

Кафедра гражданско–правовых дисциплин

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине: «Гражданское право»

 

 

На тему: «Договор аренды»

 

 

 

Выполнила:

Студентка 3 курса

Заочной формы обучения

специальности юриспруденция(030501)

шифр зачетной книжки 7795-Эю-08

Цыганова  Елена  Анатольевна

 

 

Руководитель:

 Самигулина Алла Викторовна

 

 

Москва

2011

 

 

 

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………...…3

1. Общая характеристика договора аренды……………………………………..4

    1.1. Понятие договора аренды и его форма……………………………..……4

    1.2. Субъектный состав договора аренды………………………….…………5

    1.3. Предмет договора аренды…………………………………………………5

    1.4. Срок договора аренды……………………………………………………..6

    1.5. Содержание договора аренды………………………………………….…7

    1.6. Арендная плата…………………………………………………..……….10

    1.7. Прекращение договора аренды…………………………………….……11

2. Отдельные виды договора аренды…………………………………….……..14

    2.1. Договор проката……………………………………………………...…...14

     2.2. Аренда транспортного средства…………………………………...……15

    2.3. Аренда зданий и сооружений……………………………………………18

    2.4. Аренда предприятий…………………………………………..…………22

    2.5. Финансовая аренда (лизинг) …………………………………..………..25

Заключение………………………………………………………………...……..27

Список используемой литературы…………………………...…………………28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Правовой  институт договора аренды один из старейших  и популярнейших в гражданском  праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом  сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и  попытками охватить новые экономические  отношения.

В настоящее  время договор аренды приобретает  все большее значение, поскольку  с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено  изменяться и право, регулирующее эти  отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Объектом  исследования выступают общественные отношения возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в области гражданско-правовых отношений  будет являться в первую очередь  изучение сущности договора аренды, его  юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений  по имущественному найму. Договор аренды -это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна  тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался  как одна из эффективных форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

Цель данной курсовой работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую  характеристику отдельным его видам.

3

Общая характеристика договора аренды

1.1. Понятие договора аренды и его форма

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современном  гражданском законодательстве понятия  «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

Сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон¹.

В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму  можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается.

Это так  называемые общие правила для  всех видов договора аренды. Существуют определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может  заключаться в устной форме. Это  незначительные сделки.

         Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

1.2 Субъектный состав договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические  лица.

Гражданское законодательство классифицирует стороны  договора аренды как субъекты правоотношения.

Арендодатель  – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества  в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем  также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Еще одним  субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать  и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает  в момент его регистрации. Точного  определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее  во временное владение и пользование или во временное  пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Таким образом, субъектами  договора аренды могут  быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

1.3 Предмет договора аренды

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское  законодательство четко характеризует  объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

5

Таковой может  являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды – это земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

Денежные  средства, равно как и имущественные  права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

Из определения  договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п.1 ст.611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что  имущество должно быть предоставлено  арендатору «в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд

1.4 Срок договора аренды

Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор  аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Каждая сторона  имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым  расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные  гражданским законодательством  сроки. Подобный срок для движимых вещей 

6

составляет  минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст.627 ГК РФ).

По истечении  договора аренды преимущественное право  на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда  арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить  такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный  договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания  действия прежнего договора. Срок исковой  давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год.

1.5 Содержание договора аренды

Арендодатель  обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие  недостатков, неисправностей) (п.2 ст.611 ГК РФ).

Закон позволяет  арендатору самостоятельно ликвидировать  недостатки арендного объекта, а  затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается  в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном  устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

Однако  арендодатель несет ответственность  не за все недостатки передаваемого  в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки

7

сданного  в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (п.2 ст.612 ГК РФ).

Арендодатель  обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст.613 ГК РФ).

После того как передача объектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями  заключенного договора (ст.615 ГК РФ). В  случае, если такие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества.

Возможности использования арендатором арендуемого  имущества достаточно объемны. Арендатор  может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

• Сдавать в субаренду (поднаем);
• Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);
• Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• Отдавать арендные права в залог;
• Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех этих случаях возможного пользования  арендатором имущества ответственным  по договору аренды перед арендодателем  остается арендатор.

8

Первоначально арендатор должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использования имущества. Это  согласие может быть сразу предусмотрено в договоре или же в дополнительном соглашении к нему.

Субарендатор  имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в  его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного  договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при  досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный  договор аренды. По договору субаренды  арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. По этому договору арендатор не может  передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.