Договор аренды

16

ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с эксплуатацией, возлагаются на арендодателя. Но опять  же договором аренды может быть предусмотрено  иное.

Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет арендодатель, причем не имеет значения, какой и чем  именно ущерб был причинен. Обязанностями арендатора являются несение расходов, возникающих в связи с коммерческой эксплуатации транспортного средства (например, расходы на топливо), и возмещение арендодателю убытков в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что гибель или повреждения транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или условиями договора.

По договору аренды транспортного  средства без экипажа или без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору лишь транспортное средство. Предоставление услуг по данному договору исключается.

Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного  средства, включая осуществление  текущего и капитального ремонта (ст.644 ГК РФ). Арендатор самостоятельно осуществляет управление транспортным средством  и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. В отличие  от аренды транспортного средства с  экипажем несет расходы на содержание транспортного средства. Арендатор обязуется страховать транспортное средство и свою ответственность (ст.646 ГК РФ).

Если  иное не предусмотрено договором, арендатор  вправе без согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду  на условиях договора аренды транспортного  средства с экипажем и без такового. Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами

17

договоры  перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования  транспортного средства или его  назначению. Арендатор несет ответственность  за вред, причиненный третьи лицам  транспортным средством, его механизмом, устройствами, оборудованием.

2.3 Договор аренды зданий и  сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный  договор выделен в самостоятельный  вид исходя из его предмета. Предметом  договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны  с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной  причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный  вид. Пользование зданием или  сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Ответа  на вопрос, в чем различие между  зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

С учетом того, что сдача гражданам в  аренду жилых помещений невозможна (гл. 35 ГК), арендовать жилые помещения  могут только юридические лица, которые  затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений  невозможно. Нежилые здания и нежилые  помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.

18

Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного  участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном  из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно не возможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной  связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т.е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет  некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды³.

Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с  иными объектами аренды. Поэтому  многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые  помещения⁴.

В особенности  это касается правил о государственной  регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение  – менее значимый объект, чем  здание, однако оно подвержено большим  ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606 ГК, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением  норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений  должны применяться правила о  формах договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передаче объекта и уплаты арендной платы.

Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление  единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением  из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой  договор аренды недвижимого имущества  независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной  регистрации.

К числу  существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание  договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным  изменениям.

1. Обязанность  арендодателя предоставить имущество  арендатору в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению  имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Одновременно  с передачей арендатору прав  владения и 

20

пользования зданием или сооружением ему  передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иного права, если оно предусмотрено  договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). Это «иное» право должно быть также установлено земельным  законодательством, например, право  пожизненного наследуемого владения (для  граждан) или право бессрочного  пользования (для юридических лиц).

Это право  предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении  той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования⁵.

2. Исполнение  арендодателем обязанности по  передаче здания или сооружения  арендатору и принятие предмета  договора последним осуществляется  по передаточному акту или  иному документу о передаче, подписываемому  сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды, обязательство  арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия – фактическая передача и подписание передаточного акта.

Уклонение одной из сторон подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности  по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. За нарушение  этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.

Обязанность арендатора по возврату арендованного  здания (сооружения) оформляется так  же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока  договора аренды или при его досрочном  прекращении арендованное имущество  должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении  документа о передаче здания (сооружения) (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления  передаточного акта при возврате предмета договора и последствия  уклонения от его составления  аналогичны тем, которые установлены  законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).

3. Установленная  в договоре арендная плата  за пользование зданием или  сооружением включает и плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено,  или передаваемой вместе с  ним соответствующей частью участка,  если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК).

В случае, когда плата за аренду здания или  сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

2.4 Аренда предприятий

Договор аренды предприятий – разновидность  договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его  предметом является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, который должен быть использован  в предпринимательской деятельности. Помимо

22

этого, в  состав предприятия могут входить  основные и оборотные средства, а  также исключительные права, право  требования и даже долговые обязательства.

В качестве основных средств предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения, земельные участки, оборудование. К оборотным средствам законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания.

По договору аренды предприятия как имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату  во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Арендодатель  переводит все имеющиеся долги  у предприятия на арендатора, при  этом уведомление кредиторов со стороны  арендодателя обязательно. Кредитор, не давший согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня  получения уведомления потребовать  прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных  этим  убытков. Согласие кредитора  должно быть выражено в письменной форме. Кредитор, который не был уведомлен  об аренде предприятия, вправе предъявить те же требования в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.658 ГК РФ). Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Несоблюдение же

23

формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача  предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условий, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены иные условия. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в случаях, предусмотренных законом.