Договор аренды

Арендодатель  производит капитальный ремонт переданного  в аренду имущества за свой счет (ст.616 ГК РФ). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено  иное. Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, соответственно поддержанию в рабочем состоянии  представляет собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор  также обязан нести расходы на содержание имущества в должном  виде.

Таким образом, капитальный ремонт имущества лежит  на арендодателе, а текущий –  на арендаторе. Срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором  аренды.

Улучшение арендованного имущества может  лежать как на

9

арендодателе, так и арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекты без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью (п.1 ст.623 ГК РФ). По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением из стоимости либо без такового.

Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения  были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно  в письменной форме. Если арендатор  улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив об этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено  договором аренды. Норма ст.624 ГК РФ предусматривает возможность  выкупа арендованного имущества.

1.6 Арендная плата

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы  определяются договором (п.1 ст.614 ГК РФ). В случае, когда договором эти  условия не оговорены, считается, что  установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько  разновидностей арендной платы. Это  могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между  собой, например деньги и услуги.

Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

10

• Твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно
• Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
• Предоставления арендатором определенных услуг
• Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
• Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2 ст.614 ГК РФ).

Самым же распространенным видом арендной платы  является плата в определенных суммах. Для некоторых видов договора аренды арендная плата устанавливается  только в этом виде (например, по договору проката).

Арендная  плата может быть установлена  только в национальной валюте, т.е. в  рублях. В Конституции РФ (ст.75) закреплено, что защита и обеспечение устойчивости рубля – основная функция Банка  России, которую он осуществляет независимо от других органов государственной  власти.

Сроки внесения арендной платы определяются сторонами  самостоятельно. На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в  год. В договоре могут быть оговорены  отсрочка платежа или предварительные  платежи. Арендная плата осуществляется также перечислением денежных средств  на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не более одного раз в год.

1.7 Прекращение договора  аренды

Общие положения  об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что  переход права собственности  на сданное в аренду имущество  не влечет прекращения или изменения  договора аренды. Арендные

11

правоотношения  не прекращаются, просто имеет место  правопреемство – правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору переходят  к наследнику (п.2 ст.617 ГК РФ). Естественно  договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаются права наследников арендатора.

Арендодатель  не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о  своих правах нескольких наследников  вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет  право в одностороннем порядке  требовать досрочного расторжения  договора, а именно:

• Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• Существенное ухудшение имущества;
• Неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;
• Уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Нужно обратить внимание на то, что ГК установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего

12

обязательства в разумный срок. Данное положение  закреплено в Арбитражном процессуальном кодексе РФ² и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручению арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 129 АПК РФ).

Арендатор, в свою очередь, имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора;
• Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время  при наличии согласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при  отсутствии взаимного согласия возможно только при неполучении ответа в  срок, указанный в предложении, а  при его отсутствии – в 30-дневный  срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть  арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписание  должно быть исполнено независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в  том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Отдельные виды договоров аренды

2.1 Договор проката

 По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Основной  признак договора проката – арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает, он осуществляет сдачу  имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Арендодателем может быть как  коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. В то же время объектом арендных отношений договора проката всегда должны быть движимые вещи. Как правило, они передаются арендатору для потребительских целей, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Договор является публичным: он обращен к  неопределенному кругу лиц. Это  означает, что каждый дееспособный гражданин, достигший возраста 18 лет, имеет право вступать в отношения, регулируемые договором проката. Коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, заключающие с  гражданами договор проката, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении  заключения публичного договора. Исключения составляют случаи, прямо закрепленные законом. Условия договора (например, о цене) должны быть равными для

14

всех потребителей. Однако законом и иными правовыми  актами могут  устанавливаться определенного  вида льготы для отдельных категорий  граждан. Необоснованный отказ от заключения договора проката не допускается. Он заключается на срок не более одного года.

Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, письменно  предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендодатель  при передаче имущества обязан в  присутствии арендатора проверить  исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества  либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Разъяснения арендодателя о правилах пользования движимой вещью должны быть достоверными, полными и доступными.

Арендная  плата по договору проката представляет собой всегда определенные в твердой  сумме платежи. Они могут быть уплачены как единовременно, так  и периодически. В случае досрочного возврата имущества арендатором  арендодатель обязуется возвратить соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата вещи (имущества). Арендодатель обязан производить капитальный  и текущий ремонт имущества.

Сдача в  субаренду имущества, передача арендатором  своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив гражданским законодательством не допускается.

2.2 Договор аренды транспортных  средств

Аренда транспортных средств возможна как с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации, так и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут быть только транспортные

15

средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты, теплоходы  и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором фрахтования на время. Договор аренды транспортного  средства подразделяется на два вида с экипажем и без экипажа.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им по его технической эксплуатации. Для договора аренды транспортного средства с экипажем предусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество (транспортное средство) в субаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры. Арендодатель в течение всего срока договоры аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного имущества в аренду, включая осуществление текущего и капитального ремонта транспортного средства (ст.634 ГК РФ).

По общему правилу расходы по оплате услуг  членов экипажа, а также на их содержание несет арендодатель, хотя договором  может быть установлено иное. Так, достаточно важным моментом этого вида договора аренды является страхование  транспортного средства. Как известно, страхование представляет собой  отношения по защите имущественных  интересов физических и юридических  лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых  премий). Страховые организации должны иметь разрешение на занятие подобного  вида деятельностью – лицензию. Обязанность страховать транспортное средство и