Договор ипотеки

В современной России система  ипотечного кредитования находится  в стадии становления. Введенный  в 1998 году в действие Федеральный  закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые  законы, поставил перед участниками  рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

 Состояние  и перспективы развития ипотеки  в России

Банки сейчас охотно развивают  направление ипотечного жилищного  кредитования. С одной стороны, это  долгосрочные кредиты, которые будут  приносить банкам постоянный доход  в течение многих лет, с другой — не очень рискованное предприятие. Это и полезная диверсификация бизнеса, расширение "продуктовой линейки" и т. д. Начиная с 2006 г. многие банки  ипотеку называли наиболее перспективным  направлением своей деятельности⁷.

Помимо либерализации  условий кредитования, перестановке приоритетов поспособствовала активизация  ипотечных брокеров и дочерних структур иностранных банков: кредит на покупку  автомашины можно получить в автосалоне, где установлены банковские терминалы.

В настоящее время российские банки уже дают кредит сособственникам, которые не являются супругами. А  это автоматически расширяет  круг людей, которые могут рассчитывать на получение кредита. В частности, с помощью такого кредита могут  купить квартиру:

— разведенные супруги — для своего ребенка и при этом выплачивать свои доли отдельно;

— люди, живущие в гражданском браке;

— или, например, родственники — для молодых супругов, которым не хватает дохода для получения кредита.

Некоторые банки сейчас разрешают  включать в число сособственников  несовершеннолетних детей, правда, их доля должна быть полностью оплачена.

Банки стали предлагать кредит для доплаты при обмене на лучшую квартиру. Сегодня до 50% сделок с  квартирами — так называемые обмены путем купли-продажи, или альтернативы.

Многие банки на волне  роста цен предлагали новый продукт: кредиты на улучшение жилищных условий, которые дают человеку возможность  взять кредит, купить новую квартиру, сделать в ней ремонт, переехать, а после этого продать свою старую квартиру по довольно высокой  цене. Такая программа очень востребована у населения.

Также часто проводится сделка "одного дня", когда человек  продает свою старую квартиру и покупает новую в один и тот же день. Недостающую разницу в стоимости  он берет в кредит у банка. Этот вариант стал популярным, потому что  не нужно с помощью каких-то особых усилий удерживать сделку от распада. Ведь при стандартной альтернативе нужно найти продавца квартиры и  еще покупателя на старую квартиру, а затем провести сделку одновременно. На сегодняшнем рынке сделать  это очень сложно. Но банки для  такой сделки предоставляют так  называемый "льготный период". То есть у заемщика появляется возможность  переехать в новую квартиру, сделать  там ремонт и выписаться из старой. По такому сценарию продать предыдущую квартиру можно в течение полугода. За этот срок кредит не гасится, вместо этого на него начисляются проценты, которые, как и большая часть основного долга, выплачиваются при продаже имеющейся старой квартиры.

Есть на рынке еще один новый продукт — это отсрочка погашения платежей. Основное новшество  в том, что заемщик должен оплатить 20% стоимости приобретаемой квартиры или дома через шесть месяцев  после получения кредита. Такой  способ подходит тем клиентам, у  кого уже есть в собственности  какая-то недвижимость, но они хотят  улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру или дом, а уже потом заниматься продажей старой недвижимости.

Существует также кредитование по ломбардным схемам, т.е. под залог  имеющейся недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости, например, в столице, спрос на квартиры далеко не ажиотажный, и продавцы квартир  с удовольствием рассматривают "ипотечных" покупателей, несмотря на все неудобства для них, связанные с такими покупками.

К тому же банки стали  теперь обращать особое внимание на ипотечное  кредитование загородной и коммерческой недвижимости. В ряде банков появились  интересные конкурентоспособные программы. Спрос на такого рода ипотечные продукты уже давно сформировался, но до сих пор кредитные организации потенциальных заемщиков не радовали. Ипотека коттеджей и таун-хаусов — пока не очень освоенная, но перспективная область.

Но главная задача, которую  предстоит решить банкам, — это  повышение уровня компетенции лиц, принимающих решения и работающих с клиентами. По словам многих ипотечных  брокеров, самая большая проблема при получении ипотечных кредитов и покупки квартиры в кредит —  некомпетентные и необученные банковские сотрудники. И автоматизированная система оценки заемщика призвана решить эту проблему.

Сейчас появляются новые  виды продаж кредитов — путем активного  привлечения клиентов через другие банки и их региональные отделения, ипотечных брокеров (как независимых, так и в составе риэлторских компаний).

Россия идет путем, который был пройден США еще много лет назад. Сейчас в США кредит можно получить, позвонив в банк по телефону из любого штата страны в тот город, где клиент собирается покупать недвижимость. При этом у человека может ничего не быть. Кредит дают ему под совокупность факторов: его капитализации как специалиста, зарплаты, потенциальной пенсии.

На российском рынке так  будет не очень скоро. Однако уже  сейчас крупнейшие банки предлагают своим клиентам и контрагентам возможность  оплаты через Интернет.

В оценке перспектив развития ипотечного кредитования в России в  ближайшие годы основными тенденциями  могут быть следующие:⁸

— усилится конкуренция и со стороны банков, и со стороны риэлторских и брокерских компаний;

— будут снижаться требования к заемщикам — по возрасту, доходу и т. д., то есть получить ипотечный кредит смогут все более широкие слои населения;

— расширится число объектов, под которые можно взять кредит;

— появятся новые программы для новостроек и загородной недвижимости (в том числе для строящихся таун-хаусов, коттеджей), снизятся требования к этим объектам;

— схемы ипотечных сделок станут более четкими и простыми, сократятся сроки рассмотрения кредитных  заявок.

Но существенного снижения процентных ставок не произойдет, т.к. появятся изменения в законодательстве на предмет доступности ипотеки, совершения сделок и процедур их оформления в государственных органах.

Все эти факторы приведут к росту числа выданных кредитов — прежде всего, за счет расширения крута возможных заемщиков, которым  станет доступ на ипотека.

 

1.2. Ипотека: понятие и сущность

Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до XVIII века⁹. Уже в XV веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг¹⁰.

В литературе, касающейся истории  нашего залогового права на первом месте, по мнению многих исследователей, стоит известная монография Д.И.Мейера¹¹.

В Московском государстве  того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного  правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.

Г.Ф.Шершеневич полагал, что в Московском государстве существовало право собственности на землю. Объект такого права назывался «вотчина»¹².

А.С.Звоницкий, анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежного долга, происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорных отношений¹³.

Наибольшей ценностью  обладали те вотчины, в которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда  на земле зависела только от них.

Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя  обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость  явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объекта  не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась  лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая  долгу, кредитор в этом случае мог  оставить вещь за собой.

Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость  принятия в 1744 году нового указа, отменившего  залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

Законы 1862 и 1863 гг. дали повод  к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось  защитить интересы общества.

В дореволюционном гражданском  праве допускалась модификация  различных видов залога: ручная закладная, закладная и ипотека ¹⁴ и обычный залог движимого имущества.

Предметом ипотеки могли  быть фабрики и заводы «как имение нераздробляемое» (статья 1633) ¹⁵.

В конце XIX - начале XX века было окончательно сформировано понятие  имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны в:

1.  совокупности вещей,  принадлежащих лицу на праве  собственности; 

2. в совокупности вещей,  принадлежащих другим лицам, но  временно находящихся в его  обладании; 

3. совокупности обязательств, лежащих на нем¹⁶.

В основании деления вещей  на движимые и недвижимые лежит логический подход¹⁷. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что различие вещей, как движимых, так и недвижимых, появилось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости ¹⁸.  Анализируя конкретные нормы русского права, он писал: «Закон наш хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей (т. X, п. 1, ст. 383), но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности».

Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств¹⁹. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.

Тот факт, что ипотека  применяется только к недвижимым вещам, объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения ²⁰».

Что такое ипотека? Ипотека-залог недвижимого имущества, главным образом земли и строения, с целью получения ипотечной ссуды и представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника²¹.

С точки зрения современной  правовой доктрины ипотека - это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого  имущества. Так как недвижимое имущество  всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого  имущества.

Именно в таком определении  слово ипотека вошло в Федеральный  закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об  ипотеке ²²».

В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых  помещений, когда, например, предприниматель  берет кредит в банке под залог  имеющегося у него жилья, и ипотечное  жилищное кредитование на строительство  или приобретение жилья, когда заемщик  берет кредит на строительство или  приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог²³.

 

Глава 2. Гражданско-правовые особенности договора ипотеке

2.1. Договор ипотеки

Договор об ипотеки (ипотека  с участием)-соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную форму участия в собственности на объект и/или в доходе²⁴.

В соответствии с п.3 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами²⁵. Примерная форма договора ипотеки приведена в приложении 1.

Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах  мира, да и в РФ (если не учитывать  советское право) Естественно, что  общие правила заключения гражданско-правовых договоров, которые содержатся в  ст. 432 - 449 ГК РФ, применяются и к  договорам об ипотеке. Вместе с тем  к заключению договоров об ипотеке  применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе "Об ипотеке". В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.