Договор ипотеки

Данная работа также ставила  своими задачами и раскрытие основных понятий. Так в ГК РФ, согласно ст. 334 ипотекой признается «залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества. В ст.42 закона «О залоге» ипотекой признается залог здания, предприятия, строения сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным  участком и правом пользования им».

Подводя итог проведенного мною исследования, считаю необходимым  еще раз подчеркнуть важность выбранной темы, поскольку формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики и основным способом решения жилищной проблемы для основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (далее — Концепция); она подготовлена в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства РФ от 27.06.1996 № 753. Эта Концепция определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Предполагается, что система  ипотечного жилищного кредитования в России в своем окончательном  виде будет саморазвивающейся и  самодостаточной системой, не требующей  дополнительно значительного государственного финансирования.

 

Список использованных источников и литературы

1 Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 с постатейными материалами, принят Государственной Думой21 октября 1994 г. в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

3 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ"Об ипотеке (залоге недвижимости)"(с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля 2011 г.)

4 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г., 24 июля, 2, 18 октября, 8, 23 ноября 2007 г., 13 мая, 30 июня, 22, 23 июля, 22, 30 декабря 2008 г., 8 мая, 17 июля, 21, 27 декабря 2009 г., 7 апреля, 17 июня, 30 ноября, 29 декабря 2010 г.)

5 Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 185-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изменениями и дополнениями в 03.12.2011 N 383-ФЗ)

6 Закон РСФСР от 4 июня 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.  // Российская газета.1993.№ 5

7 Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400; 2002, № 7, ст. 629; «Российская газета», № 24, 10.02.2004.( Федеральный закон Российской Федерации от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ г. Москва "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

8 Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе. //Вопросы экономики.- 1993.- № 7

9 Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб.1890, С. 21.

10 Гришин, А. Ипотека - дело века[Текст] / А. Гришин ; А. Гришин/Спрос. - 2011. - N 4 - С. 64.

11 Грудцына, Людмила Юрьевна. ФЗ РФ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) : постатейный науч.-практ. комментарий. - Ростов н / Д. : Феникс, 2005. - 349 с. - (Консультирует юрист). - Библиогр.: с. 437-348.

12 Журбина Е. Заключение договора ипотеки. // Юрист, 2005, № 7.

13 Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - СПб.- Киев, 1912, С.23

14 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве, С. 227

15 Мейер Д. Древнее русское право залога.- Казань, 1855

16 Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.- СПб. Издательство «Юридический центр Пресс», 2003, С.13.

17 Плешанова О.П. Это непонятная ипотека. Просто о сложно. Справочник непрофессионала.-М.:»Статут», 2001.-20с. Исследовательский центр частного права, 2001 г.с. 13

18 Разумова, Ирина Анатольевна. Ипотечное кредитование : [виды ипотеч. кредитов, рынок ипотеч. капитала, нормат.-правовое регулирование] : учеб. для вузов. - 2-е изд. - СПб. [и др.] : Питер, 2009. - 298 с. - (Учебное пособие)

19 Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. // Право и экономика, 2005, № 9.

20 Саватье Р. Обязательственное право. - М., 1981.

21 Сипайский В.И. Русское гражданское право. - Киев: Прогресс, 1917, С.226, 228.

22 Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994.

23 Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты.// Деньги и кредит. 1994. № 8. С. 44-52.

24 .Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях. // Юрист, 2006, № 6.

25 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Спарк, 1995 (по изданию 1907 г.), С.173.

26 Гражданское право. В 4т.Том II. Учебник (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) M.: Волтерс Клувер, 2008.

27 Гражданское и торговое право капиталистических государств. - 3-е изд./Под редакцией ЕА. Васильева. - М., 1993. - С. 201.

28 Ипотека: вопросы правового регулирования. - М. : Ось-89, 2005. - 64 с. - Включены ФЗ "Об ипотеке" и Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке.

29 «Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты. Разработка темы, комментарии, советы и рекомендации генерального директора ООО «ИНТЕР АУДИТ», профессионального аудитора Ж.А. Морозовой». –М.; 2007 (выпуск 16).- (Библиотечка Российской Газеты).с. 5

30 Недвижимость: Энциклопедический словарь землеустройство и кадастр недвижимости; градостроительство и архитектура, экономика.» под ред. Т. Нагаев-5-е изд. М.:ЗАО «Изд. Эконом» 2008- 1200.с.,-с. 319

31 Свод Законов Российской Империи. Книга третья, том Х. /Под редакцией А.А. Добровольского.- СПб. 1913, С.208.

32 Обзор судебной практики ВАС РФ по вопросам договора ипотеки/Правовой сайт КонсультантПлюс

 

           Приложение 1

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2011 г. N ВАС-10422/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

  Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей М.В. Прониной, Н.П.Харчиковой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Генеральная продовольственная корпорация "Рубеж" от 28.07.2011 б/н о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2010 по делу N А40-60299/10-133-508, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.04.2011 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Генеральная продовольственная  корпорация "Рубеж" (г. Санкт-Петербург; далее - корпорация) к открытому акционерному обществу "Всероссийский банк развития регионов" (г. Москва; далее - всероссийский  банк) и открытому акционерному обществу "Дальневосточный банк" (г. Владивосток; далее - дальневосточный банк) о признании  незаключенным договора залога от 17.12.2008 N 04-К974-08.

Суд установил:

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2010, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.04.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

В заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке  надзора заявитель (корпорация) ссылается  на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель  указывает, что в договоре залога установлены две различные стоимости  имущества, переданного в залог, вследствие чего существенное условие договора залога об оценке заложенного имущества является несогласованным.

Кроме того, по мнению заявителя, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено ООО "Шанс", так как судебные акты затрагивают его права и обязанности.

Ознакомившись с материалами  надзорного производства и доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает  оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Между всероссийским банком (кредитором) и корпорацией (заемщиком) был заключен кредитный договор  от 17.12.2008 N 974-К-08, в соответствии с условиями которого заемщику предоставлен кредит в сумме 220 000 000 рублей под 17 процентов годовых на срок с 17.12.2008 по 31.12.2009.

В обеспечение исполнения обязательств корпорации по названному кредитному договору между теми же лицами заключен договор о залоге от 17.12.2008 N 04-К974-08.

19.12.2008 всероссийский банк  уступил свои права требования  по кредитному договору дальневосточному  банку по договору цессии N 121951104-ДкиИ-08, в том числе и по обеспечительному  обязательству - договору залога  от 17.12.2008 N 04-К974-08.

Полагая, что договор залога является незаключенным в связи  с несогласованностью оценки заложенного  имущества (в договоре залога и приложении к нему указаны две разные оценки заложенного имущества), корпорация обратилась в суд с настоящим  иском.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и  срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  залогом. В нем должно также содержаться  указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

При рассмотрении спора суды установили, что в договоре залога (пункт 1.3) предмет залога оценен сторонами  в сумме 145 000 000 рублей.

В приложении N 1 содержатся сведения, что залоговая стоимость  предмета залога составляет 145 000 000 рублей, балансовая стоимость предмета залога составляет 290 000 000 рублей.

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что стороны согласовали  оценку предмета залога в размере  его залоговой стоимости и  отказали в иске о признании договора залога незаключенным.

Как разъяснено в пункте 19 Информационного письма Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных  с договором об ипотеке" при  указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может  считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны  договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Поскольку в части определения  существенных условий договора залога движимого и недвижимого имущества  правовое регулирование отношений  сторон является идентичным, данное разъяснение  применимо и к вопросам, касающимся согласованности оценки предмета залога движимого имущества.

Так как, проанализировав  условия заключенного сторонами  договора, суды пришли к выводу о  возможности определить ту оценку, о которой стороны договорились как о существенном условии договора залога, вывод судов об отказе в  признании договора залога незаключенным  является правильным.

Довод же заявителя о том, что оспариваемыми судебными  актами нарушаются права ООО "Шанс", не привлеченного к участию в деле, не может быть признан обоснованным, поскольку защита чужих интересов в арбитражном процессе допускается только при наличии установленных законом правовых оснований, которых в данном случае не имеется

Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

 в передаче в Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации дела N А40-60299/10-133-508 Арбитражного  суда города Москвы для пересмотра  в порядке надзора решения  от 14.09.2010, постановления Девятого  арбитражного апелляционного суда  от 06.12.2010 и постановления Федерального  арбитражного суда Московского  округа от 28.04.2011 отказать.

 

Приложение 2

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ №. ______

г.________________                                                                                     "___"_________ ____ г.

____________________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", в лице _____________ ______________________, действующего  на основании ________________________, с  одной стороны, и ____________________________ __________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодержатель", в лице ________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, а вместе  именуемые "Стороны", заключили  настоящий договор о нижеследующем: